仲量联行：中国饭店市场城市景气分析

来源: [观点网] 时间: 2013-10-23 18:34

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基于对经济和政治预测的不确定性等因素，大部分样本饭店对未来预测持一般或不乐观的态度。

　　根据仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部和中国旅游饭店业协会共同发布的最新研究报告《中国饭店市场城市景气分析》，2012年我国国内和出境旅游依然呈现较快的增长，但受国际经济影响，入境旅游呈现出下降的趋势。同时，在中央政府最新出台的八项规定的影响下，2012年全国各地的饭店业绩也呈现明显的下降趋势。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部通过对饭店市场供给和需求的角度进行分析认为，随着房地产业的发展，饭店数量将继续作为城市重要的配套及城市综合体重要的组成部分而不断增加，特别是中西部城市饭店业未来的发展潜力将不容小觑。报告也总结了行业的关键趋势和机会，例如：

　　·与同期2011年底对2012年市场预测情况相比，受访饭店对2013年的业绩预测表现保守。

　　·从五个地区样本饭店市场来看，2012年仅西部的每间可出租客房收入呈上涨趋势，其他地区全部呈现下降趋势。

　　·商务客源在现今乃至未来将依然是饭店市场的主导客源，而在休闲团队连续两年呈下降趋势的情况下，休闲散客呈现上升趋势。

　　·饭店经营成本压力仍然是饭店经营者面临的重要挑战之一。

　　·基于对经济和政治预测的不确定性等因素，大部分样本饭店对未来预测持一般或不乐观的态度。

　　安瑞达，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区董事总经理指出：“目前很多城市的饭店市场都面临需求和供给的不平衡，而且运营成本的大幅提高，加剧了饭店经营的压力。完成饭店经营预算和控制好运营成本显得非常重要，同时业主也应全方面做好饭店资产的管理，监督运营服务标准和管理合同的执行、控制资本性支出、实现现金流收益最大化以实现饭店资产价值的最大化。”仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区副总裁朱超伦先生指出：“国际和国内宏观经济环境的不确定性，国内八项规定的出台，新增饭店的大量入市，设施设备日益陈旧，人员缺失及服务品质担忧等因素，均对受访饭店造成了一定的经营压力。较上一期市场前景的预测，本期对市场前景的预测相当不乐观”。

　　饭店市场未来供给发展

　　根据2012年的预测，截止到2015年，饭店客房供给增长幅度较大的城市包括苏州、西安、重庆、青岛、杭州、武汉、无锡和厦门。2012年我国各城市房地产投资总额排名前十位的城市有苏州、西安、广州、大连、武汉、杭州、成都、上海、重庆和北京，这不仅与目前饭店客房供给数量的城市相一致，同时可以看出中西部城市房地产的发展速度较快，潜力较大。

　　持续创造饭店资产价值

　　由于受到新增供给快速增长、运营成本的持续增加以及客户对饭店产品期望值和价格敏感度的提升而导致饭店市场日益加剧的竞争状况，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部建议可以通过硬件设施的优化、销售策略的完善、软性服务的提升来完善顾客的入住体验，并在饭店开发的不同阶段进行有效的资产管理来帮助业主实现创造饭店资产价值提升的新机会。新饭店产品的打造，包括精选服务饭店的开发正越来越受到旅游者的青睐，也为业主实现投资回报最大化带来了新的契机。

　　科学开发旅游目的地

　　旅游地目的的打造已经成为众多对旅游地产有浓厚兴趣的开发商在克服国家对房地产宏观调控、城市饭店数量迅速增长以及入境旅游增长趋势减慢等一系列挑战的情况下积极主动拓展休闲旅游客源的重要举措之一。除了旅游资源对目标客源的吸引之外，科学地规划和有效地管理是能否成功开发旅游目的地的关键，包括交通基础设施的建设、季节性因素的克服、购物与娱乐设施的完善以及从观光旅游向休闲旅游的转型。杭州西溪湿地、三亚海棠湾、吉林长白山国际度假区等由于在前期从市场角度进行了科学的策划并与政府共同改善交通和基础设施建设而已经成为科学合理有效开发旅游目的地的典范。