四川中原：成都9月土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2013-10-09 15:30

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“金九”旺季供应的井喷，虽短期内难以消化，但却为“银十”的到来打下基础。预计后市，旺季后劲十足，“银十”成色或可期。

　　1.土地市场

　　供需量持续下滑10月拐点开启新的供应高峰

　　1、成都市土地供需走势

　　2013年1-9月，成都市土地总供应面积11320.30亩，与去年同期相比下降31.09%；1-9月土地总成交面积10269.42亩，与去年同期相比下降23.83%。

　　9月成都市土地总供应面积843.03亩，环比下降13.24%，同比下降80.53%；本月土地成交面积791.86亩，环比下降16.58%，同比下降77.63%。

　　本月成都市共出让土地20宗，共成交17宗，从供需宗数来看，本月处于较高水平；但从供需总面积来看，已经连续4个月下降，由于近几月供地多中小型地块，因此面积总量则较小。尤其是本月供应土地中，小型地块占比巨大，平均占地面积仅40余亩。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2013年1-9月主城区土地市场供应面积2791.47亩，与去年同期比较下降30.57%。土地成交面积2688.07亩，与去年同期比较下降24.05%。

　　9月主城区土地供应面积480.14亩，环比微幅上涨3.2%，同比下降61.76%。成交方面，本月主城区土地成交面积431.43亩，环比下降2.6%，同比下降57.64%。

　　本月主城区土地供需量基本保持平稳，供应地块主要集中在城南大源板块。根据国土局土地公告信息来看，在连续4个月的集中放量后，预计下月主城区土地将稍稍回落。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2013年1-9月成都市主城区成交土地可建面积共663.03万平米，其中住宅可建面积为327.81万平米，商业可建面积为335.22万平米。

　　9月主城区成交土地面积约合28.76万平米，总可建面积为88.45万平米，其中住宅可建面积为65.87万平米，环比上涨145%，同比下降61.27%；商业可建面积为22.58万平米，环比下降85.05%，同比下降82.59%。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2013年1-9月郊县区土地总供应面积8528.83亩，与去年同期比较下降31.26%。成交土地面积7581.35亩，成交与去年同期比较下降23.75%。

　　9月郊县区总计供应土地362.89亩，环比下降28.31%，同比下降88.20%。成交方面，本月郊区成交土地360.43亩，环比下降28.79%，同比上涨85.70%。

　　近5个月来，郊县区土地供需量呈持续下降的态势，本月已经跌至近1年来最低值。在历经4个月的供地结构转变后，下月供地结构将有所扭转，郊县区供地量将大幅回升。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2013年1-9月成都市郊县区成交土地可建面积共1507.25万平米，其中住宅可建面积为826.94万平米，商业可建面积为680.31万平米。

　　9月郊县区成交土地面积约合24.03万平米，总可建面积为62.41万平米，其中住宅可建面积为23.11万平米，环比下降68%，同比下降86.68%；商业可建面积为39.29万平米，环比下降29%，同比上涨72.54%。

　　1.2.2本月土地详细信息

　　1.2.3.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：9月主城区共发布10宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计444亩，约合30万平方米，总可建面积约为117万平方米。

　　郊县区土地公告情况：9月郊县区共发布32宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计2302亩，约合153万平方米，总可建面积约为370万平方米。

　　1.2.3.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：9月主城区共出让6宗国有建设用地使用权，其中高新区出让4宗、金牛区1宗，锦江区1宗。

　　郊县区土地成交情况：9月郊县区共出让11宗国有建设用地使用权，其中邛崃4宗、郫县2宗、大邑1宗、新都1宗、都江堰1宗、崇州1宗，龙泉1宗。

　　1.3小结与预测

　　本月中小型地块当道，则供需总量偏少。主城区土地供需量持平，郊县区土地供需量跌至最低点。统计截止到9月底，将于10月出让的土地共21宗，出让的土地面积约1640亩，供应面积与本月相比大幅提高。根据以往市场表现，第四季度供地量将逐月加大，而10月正是拐点，将开启本年度新的供地高峰。根据目前房企土地储备情况来看，不少开发商都有强烈的拿地需求，后市土地市场竞争环境将十分激烈。

　　2.主城区商品住宅市场

　　“金九”供应创新高成交旺季显低调

　　2.1本月主城区供需概况

　　9月成都主城区商品住宅供应异常火爆，刷新历史高位；成交数据延迟，表现低调。其中，供应方面：供应面积163.77万平方米，环比上涨45.82%，同比上涨59.56%。成交方面：成交套数7674套，环比下降8.85%，同比下降7.75%；成交面积74.08万平方米，环比下降8.84%，同比下降9.16%。本周供应大涨，供需比大幅攀升，供求矛盾持续缓和。

　　2013年1月-9月底主城区商品住宅市场供应面积为844.84万平方米，累计同比上涨41.19%(9月数据，部分楼盘未剔除部分底商)；供应套数不详。成交套数为85004套，成交面积826.53万平方米，分别累计同比上涨23.8%和28.16%；供需比为1.02。

　　2.2本月主城区商品住宅供需详情

　　9月高新区供应冲高，成交仍居首位，供应面积达49.58万平方米，环比上涨10.6%，成交面积23.7万平方米，环比下降6.36%。成华区供需居次，供应面积42.22万平方米，环比上涨34.63%；成交面积15.51万平方米，环比下降1.15%。其余各行政除金牛区和青羊区外，供应端均大幅上涨，而成交端各行政区保持平稳，各行政区供应矛盾大有改观。

　　2.3小结与预测

　　小结：“金九”供应创新高成交旺季显低调

　　本月作为房地产业的传统销售旺季的“金九”时节，开发商可谓是做足戏码，纷纷加大供应入市，导致本月的供应空前，单月供应量突破160万平方米，创历年来最高纪录。“金九”在供应端可算是成色颇足，但成交端就监测的数据显示却并未显火爆迹象。其主要原因在于，首先，由于数据备案的程序特性决定了数据具有一定的延迟可能。其次，供应的陡增使置业者的可供选择性大大增强，从而开发商销售量上去了，但火爆情形就少了。但就实际市场观测来看，“金九”成色尚可。

　　预测：旺季后劲十足“银十”成色或可期

　　“金九”旺季供应的井喷，虽短期内难以消化，但却为“银十”的到来打下基础。预计后市，旺季后劲十足，“银十”成色或可期。主要基于以下几点：首先，“银十”的开端即为十一长假，且又逢秋季房交会，是一年一度难得一遇的销售走量的好时机。其次，“金九”后期供应急推，为“银十”做好了充分的库存准备。再次，备案数据的持续恢复和“金九”实际市场热度的延续，销量势必上涨。在这些因素的影响下，“银十”仍可期待。虽近期言成都公积金新政将于十一月开始执行，新政提高了公积金贷款的门槛，降低了贷款额度，缓解了银行资金压力。但政策对市场需求影响不大，尤其是对刚需人群，影响较大的或许是付款方式的变化。因此无论是近期或是中长期对市场的影响或都是有限的。

　　3.二手商品住宅市场

　　二手住宅成交小幅上涨持续低位平稳态势

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　9月，成都二手住宅成交量为3744套，成交量小幅上涨，环比上涨1.96%，同比下降34.26；成交面积为33.41万平方米，环比上涨2.8%，同比下降32.31%。

　　截止9月，2013年主城区二手住宅市场总体成交套数为51696套，成交面积为451.83万㎡。分别累计同比上涨27.43%和28.07%。本月成交的回暖未有显现使本年度累计成交量上涨幅度持续放缓，与12年同期的成交差距逐步缩小，而本月对购房资格审查的趋严和银行贷款利率的上浮，为这种放缓态势再添动力。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　9月，成都各行政区成交量基本保持平稳走势。其中，金牛区成交量最高，成交748套，环比上涨5.35%；高新区成交上涨幅度最大，成交620套，环比上涨20.39%；锦江区成交量最低，成交510套，环比下降7.94%。预计后市各行政区成交量仍将持续平稳走势。

　　3.3中原(成都)领先指数--全市指数

　　2013年08月中原(成都)领先指数为249.1，样本楼盘成交均价为9781元/平方米，环比上涨0.3%，同比上涨4.1%。成交量方面，成交套数3672套，成交面积32.5万平米，环比分别下降6.0%和5.4%。

　　本月二手住宅市场备案成交套数较上月小幅下降，但此数据具有滞后性，并未反映当前市场状况。实际上，自进入7月份楼市传统淡季，二手住宅市场表现即呈现淡季不淡、热度不减的态势。8月份，楼市政策环境未表现出明显利好或利空的消息，但各方对市场看好的信心持续高涨，另外大多数置业者们也担忧在即将到来的“金九银十”，房价或经历一波涨价的过程，因此不管是首次置业者还是改善性需求都表现出迫切入市的心理，造成实际成交量较7月份环比明显上涨。

　　本月涨价楼盘占比较上月继续下降，但涨幅较上月有所增加。根据统计，全市76个样本楼盘中，本月有84.2%的楼盘价格出现上涨，较上月下降了5.3个百分点，其中涨价幅度在5%以上的楼盘占比为6.6%，较上月增加了1.3个百分点。降价楼盘占比大多集中在5%以内，占比为13.2%。

　　注：中原领先指数是既能够反映国家或区域的房地产市场整体行情，又可反映出不同物业类型的变化行情，指数的变动可以描绘房地产市场的发展轨迹，并预测未来的发展趋势。

　　指数建立标准：首先将研究对象--二手成交的楼盘，按照一定的规则，划分为多个控制点(控制点：若干个楼盘组成的集合)。其次，按照既定的规则，在控制点内设立样本标准；再次，将采集的成交样本按样本标准进行标准化处理，并以此标准化的样本价格计算各个控制点的成交均价。最后，在获得控制点成交均价的基础上，进行各期各类指数的计算，构建多层次的价格指数体系。

　　3.4小结

　　二手住宅成交小幅上涨持续低位平稳态势

　　本月二手住宅成交量小幅上涨，整体维持低位平稳走势。至13年4月以来，成交量持续的低位平稳走势使本年度累计成交量上涨幅度持续放缓，而近期对购房资格审查的趋严和银行贷款利率的提高，为二手住宅的回暖蒙上一层阴影。据此，预计后市二手住宅成交仍将维持平稳走势。