报告：当下需求仍旺盛 看好年内的成交

来源: [观点网]      时间: 2013-09-24 21:09
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尽管房贷利率上浮，部分银行暂停住房贷款，但8月以来楼盘来访量大幅上升，说明当下需求仍旧旺盛，我们看好年内的成交。

　　1、市场成交维持高度景气

　　全国房地产各项指标表现情况

　　房地产开发投资整体保持平稳，其中住宅、办公楼投资完成额同比持续回落，商业营业用房有所反复。

　　1-8月全国商品房销售金额45724亿元，同比上升34%，其中住宅38526亿元，同比上升36%。但两者销售增速均持续回落。

　　住宅新开工面积、竣工面积同比有所恢复，施工面积同比保持稳定。

　　1-8月全国土地购臵面积21482.3万平米，同比负增长9.4%。

　　70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨幅度持续收窄，一线城市领涨明显。

　　分化加剧，一二线城市继续领跑

　　一线城市：前8月，市场表现火热，同比均出现上涨。

　　二线城市：前8月，重庆、长沙、合肥、天津成交大幅上涨，成交均价亦所有上涨。

　　二线城市：前8月，除杭州环比下降，沈阳、武汉、西安均出现上涨。

　　二线城市：前8月，青岛、厦门、郑州、宁波成交量相比去年均有上涨。青岛涨幅最大，高达44.4%。

　　三线城市：前8月，除无锡同比出现下降，东莞、佛山、常州均有所上涨。

　　当前各城市库存情况

　　一线城市：北京、深圳库出现回落，广州、上海库存回落缓慢；北京、上海、深圳去化时间回落，广州有所反复。

　　二线城市：南京、青岛库存和去化时间出现回落，杭州、厦门库存有所反复。

　　三线城市：四个城市库存维持在高位，去化时间均有所反复。

　　2、房企业绩分化，大者恒大

　　业绩表现靓丽，分化明显

　　上半年品牌开发商业绩表现靓丽，同比大幅上涨，业绩完成率较高。

　　上半年A股上市房企营业收入2626.1亿元，大幅上涨44%，净利润356.6亿元，同比上涨30%。行业整体业绩向好。

　　从上市房企的业绩分布来看，万保招等龙头房企表现较好，与中小房企差距拉开明显。

　　大象起舞，规模房企增长速度更快。

　　大型房企普遍采取快周转的策略，业绩持续增长。未来大型房企的竞争优势更加明显，行业集中度将进一步提升。

　　品牌房企的全国化布局基本完成，未来将深耕已进入的城市，提高市场占有率，伴随重点城市的发展，其销售规模也将进一步提升。

　　上市房企现金流明显改善

　　房企资金来源改善明显，自筹资金比例下降，国内贷款和其它资金(包含定金及预收款，个人按揭贷款)占比上升。

　　房企资金成本下降：1-8月房地产信托成立规模为1551亿元，同比大幅上涨76%，但平均预期年收益率较去年下降0.5个百分点左右。

　　上半年销售回款好转明显，销售产品、提供劳务收到的现金比购买产品、接收劳务支出的现金高出462亿元。

　　上半年A股上市房企经营性产生的现金流为537亿元，筹资活动产生的现金流为813亿元。

　　上半年，剔除预收账款后A股上市房企资产负债率由2012年的50.2%下降到49.6%，偿债能力提升，招保万金为42.0%，表现更稳健。

　　房企补库存导致土地市场高度景气

　　虽然存货绝对量上升，但销售回款速度快，存货/预收账款处于低位。

　　由于供给端调控放松，房企现金充裕，预期稳定，补库存意愿强烈，房企补库存意愿拉动土地市场，溢价率上扬明显。

　　核心城市土地出让金和楼面价攀升明显。

　　3、我们依然看好年内的成交

　　8月宏观数据全面向好

　　国家近期一系列稳增长举措的推出和落实,稳定了社会预期,提振了市场信心，受市场需求快速增长推动，中采PMI和汇丰PMI回升。

　　8月克强指数中的铁路货运量和全社会用电量同比大幅回升，显示经济增长动能有所恢复。

　　8月中国经济回升态势明显，工业、进出口、消费均好转。

　　在基建投资和房地产开发投资的拉动下，8月固定资产投资累计同比小幅回升。

　　经济基本面向好，需求好转，焦煤、粗钢、水泥产量增速回升。

　　流劢性仍旧中性偏紧

　　8月新增外汇占款转正，资本流出压力趋缓。下半年以来，央行通过公开市场操作保持流动性中性偏紧。

　　下半年以来SHIBOR利率中枢上移，流动性保持中性偏紧。

　　下半年以来市场资金面偏紧导致6个月票据直贴利率中枢上移。

　　以房养老，愿景美好，实操困难

　　市场庞大，愿景美好：平均预期寿命的上升和计划生育政策的执行，我国社会老龄化正不断加速，未来养老需求市场巨大。

　　当下住房反向抵押养老保险实操困难，仍需探索。

　　政策微调，银行住房信贷收紧

　　8月末多地房贷额度趋紧，部分银行暂停房贷发放，个人住房贷款加权利率温和上升，这对楼市有一定的负面影响。

　　部分银行因信贷额度紧张暂停住房贷款或上调房贷利率。

　　尽管房贷利率上浮，部分银行暂停住房贷款，但8月以来楼盘来访量大幅上升，说明当下需求仍旧旺盛，我们看好年内的成交。

　　世联地产：我们依然看好年内的成交

发稿：世联地产审校：杨晓敏

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