经纬楼市：商业用地出让为主金融城地块备受瞩目

来源: [观点网] 时间: 2013-09-11 16:26

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8月共成交12宗地块，主要以商业地块为主，成交地块中最高溢价46.75%，住宅地块全部以底价成交。

　　一、市场总况：国际金融城刷新地价，番禺三地块中止出让

　　8月份广州市土地出让主要以商业地块为主，商服和商住地块合计出让12宗，出让土地总面积27.79万㎡，环比下降12.19%，出让金额合计81.78亿，整体市场回归平静。

　　本月出让的12宗有6宗为商业地块，其中有4宗为广州国际金融城地块，土地总面积4.8万㎡，总建筑面积36.98万㎡，成交金额56.78亿元，占成交总价69.43%；这是广州国际金融城第二批出让地块，打破第一批的地价纪录。这四宗地延迟了20天出让，凭借国际金融城的规划，地价预期走高，依然受到发展商的追捧。此外，本次拍卖是广州首次出让地下空间，虽然在挂出的土地规划文件中标明是另行规定，并未对地下空间明确定义，但针对地下面积用做商业用途是需另行缴纳出让金。另外，从化和萝岗今年以来首次推出住宅用地，从化成交四宗宅地，萝岗成交一宗宅地，但因地块位置稍微偏，全部以底价成交。

　　而原定于8月15日公开出让的番禺汉溪两宅地和万博商业地块三中止挂牌出让。番禺汉溪地快处于铁旁旁，是番禺今年首推住宅地块，起拍地价14000元/㎡，起拍价已经为区域最高价；万博商业区地块三在5月份的时候取消出让，重新挂牌后再次取消出让。三宗地起拍价高，有可能成为地王，政府或因上半年以来广州地王频现且居全国单价地王榜首，因故取消出让。

　　二、成交分析：广州国际金融城四商业地块成功出让，萝岗、从化首推宅地

　　8月共成交12宗地块，主要以商业地块为主，成交地块中最高溢价46.75%，住宅地块全部以底价成交。

　　商业地块方面，广州国际金融城成功出让四宗商业地块，这是第二批商业地块出让，因为地块条件限制，参与本次土地竞价的全部为金融类企业。在本次拍卖的四宗地中，最受关注的是AT0909030地块，在未拍卖前有四家企业参与竞价，吸引了广州南粤银行股份公司、新华人寿保险股份有限公司、华夏人寿股份有限公司等公司，最高报告去到12.7亿元；经过55轮的激烈举牌，最终由广东南粤银行股份有限公司广州分行以18.2亿元夺得，楼面地价19132元/㎡，溢价46.75%，刷新了广州金融城2月创下的最高楼面地价17770元/㎡。广州国际金融城四地块紧密相邻，但成交价格却有很大差别，地块楼面价由东到西呈下降趋势，成交价在19132元/㎡至12287元/㎡之间。

　　住宅方面，从化和萝岗今年首次推出住宅地块，并且全部以底价成交。从化首推四宗宅地，各地块占地面积较小，最小占地面积仅有3757㎡，最大占地面积仅是17691㎡，出让条件规定中小套型普通商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中2013-J1、2013-J2、2013-J3地块由广州市晟庭房地产开发有限公司以底价竞得，2013-J4地块由广州雍晟置业有限公司竞得。萝岗推出一宗宅地，占地面积29652㎡，总建面积88363㎡，由广州萝奥房地产开发有限公司以4.6亿元底价竞得，楼面地价5220元/㎡。

　　三、预计供应：9月推地以外围区域为主，万达有望进驻南沙

　　8月十区二市将有12宗地块推出市场，其中商服用地6块，住宅用地6块，总供地面积为73.57万㎡，起拍总金额近68.8亿元；挂牌地块主要分布在南沙、花都。

　　南沙今年土地市场较为低调，仅在1月5日出让1宗商住用地后，直至9月才将推出8宗土地，起拍总价达54.86亿元。本次推出的地块较多，并且土地限定条件也颇多。处于环市大道与双山大道交界处西北侧的南沙2013NJY-3号地块的竞买人须在国内建成并持有经营5个建筑面积不小于10万平方米的大型商业中心，其中至少有1个商业中心建筑面积不小于15万平方米，须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅，同时大型商业中心于取得《建设工程施工许可证》之日起24个月内竣工并开业，定向出让条件用意明显，直指万达集团，这或将成为万达今年继萝岗后在广州拿地的第二块低价地。另外，位于蕉门河中心区南滨水角的南沙2013NJY-4号地块和2013NJY-5号地块，竞买申请人需要为世界500强企业(2013《财富》杂志排名)或该等企业的全资或其控股比例达到51%以上的子公司，并且其竞买申请人或所在集团在全国绿色建筑、节能环保等方面拥有先进技术水平，竞买申请人或其所在集团控股的子公司投资开发的物业须获得过国家住房和城乡建设部"全国绿色建筑创新奖"，及竞买申请人或其所在集团控股的子公司投资开发的项目被国家住房和城乡建设部批复为"绿色生态示范城区"以及竞买申请人或其所在集团在一线城市(北京、上海、广州和深圳)滨水岸线投资开发的高端商业办公建筑物的总建筑面积达30万平方米及以上。这样层层的严格条件，大部分房企望之莫及。

　　而花都将推出两宗宅地和一商业地块，其中宅地竞得条件为最高限制地价以及竞配建，新华街建设北路178号(JII-SJ02)地块产品要求中小套型(90平方米以下)比例不少于30%；新华街三华村、九潭村(J09-XH01)之地块产品要求中小套型(90平方米以下)比例不少于60%。

　　经纬楼市：商业用地出让为主金融城地块备受瞩目