四川中原：成都8月土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2013-09-04 16:03

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进入下半年后，供地结构有所转变，多为主城区地块，郊区地块偏少，而主城区地块规模多数偏小，因此供地量下滑属正常现象。

　　土地市场

　　供需量持续走低后市中心城区稳重有升

　　1.1成都市土地供需走势

　　2013年1-8月，成都市土地总供应面积10477.27亩，与去年同期相比下降13.39%；1-8月土地总成交面积9477.55亩，与去年同期相比下降4.68%。

　　8月成都市土地总供应面积971.63亩，环比下降33.62%，同比上涨64.19%；本月土地成交面积949.24亩，环比下降30.04%，同比上涨97.06%。

　　近3个月来，成都市土地市场供需量呈持续下滑的状态。原因有二点：一、随着商品房市场进入传统淡季，土地市场亦受其影响，热度逐渐降低。二、进入下半年后，供地结构有所转变，多为主城区地块，郊区地块偏少，而主城区地块规模多数偏小，因此供地量下滑属正常现象。

　　1.1.1主城区土地市场供需趋势

　　2013年1-8月主城区土地市场供应面积2311.33亩，与去年同期比较下降16.40%。土地成交面积2256.64亩，与去年同期比较下降10.48%。

　　8月主城区土地供应面积465.47亩，环比微幅上涨5.24%，同比上涨1123%。成交方面，本月主城区土地成交面积443.08亩，环比上涨0.2%，同比上涨1064%。

　　本月主城区土地供需量稳中有升，根据年度供地计划来看，后市仍将继续上涨。根据本月主城区出让土地位置来看，主要位于成华区东客站片区，以商业用地性质为主。东客站板块规划为成都国际商旅城，因此该板块供地中商业用地占比相对较大。

　　1.1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2013年1-8月成都市主城区成交土地可建面积共574.58万平米，其中住宅可建面积为261.94万平米，商业可建面积为312.63万平米。

　　8月主城区成交土地面积约合31.03万平米，总可建面积为79.21万平米，其中住宅可建面积为26.84万平米，环比下降66.12%，同比上涨224%；商业可建面积为151.01万平米，环比上涨826%，同比上涨7195%。

　　1.1.1.2主城区土地成交价格概况

　　1.1.2郊区土地市场供需概况

　　2013年1-8月郊县区土地总供应面积8165.94亩，与去年同期比较下降12.50%。成交土地面积7220.91亩，成交与去年同期比较下降2.71%。

　　8月郊县区总计供应土地506.16亩，环比下降50.45%，同比下降8.6%。成交方面，本月郊区成交土地506.16亩，环比下降44.66%，同比上涨14.09%。

　　近4个月来，郊县区土地供需量呈持续下降的态势，本月降幅最大。由于5-7月郊区土地放量巨大，根据年度供地计划来看，现已完成较大部分，因此后市将稳中有降。

　　1.1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2013年1-8月成都市郊县区成交土地可建面积共1444.68万平米，其中住宅可建面积为803.83万平米，商业可建面积为640.86万平米。

　　8月郊县区成交土地面积约合33.74万平米，总可建面积为127.58万平米，其中住宅可建面积为72.23万平米，环比下降16%，同比上涨55.17%；商业可建面积为55.36万平米，环比下降8.9%，同比上涨273%。

　　1.2本月土地详细信息

　　1.2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：8月主城区共发布8宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计489.13亩，约合32.61万平方米，总可建面积约为98.65万平方米。

　　郊县区土地公告情况：8月郊县区共发布11宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计340.82亩，约合22.72万平方米，总可建面积约为60万平方米。

　　1.2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：8月主城区共出让10宗国有建设用地使用权，其中成华区出让9宗，金牛区1宗。(详见附件2表5)

　　郊县区土地成交情况：8月郊县区共出让9宗国有建设用地使用权，其中邛崃2宗、郫县2宗、双流2宗、新都1宗、都江堰1宗、崇州1宗。

　　1.3、小结与预测

　　由于时值传统淡季，整体来看本月成都土地供需市场依然呈下滑的态势。本月主城区土地供需稳中有升，而郊县区土地供需量大幅下滑。

　　统计截止到8月底，将于9月出让的土地共20宗，从供地宗数来看与上月持平。将于9月出让的土地面积约843亩，与本月相比小幅下滑，由于下月供地种主城区地块占比扩大，地块规模多数偏小，因此供应量下滑属正常现象。从供地区域来看，下月主城区将有8宗土地出让，其中高新区大源板块将有4宗土地走上拍卖席，均为住宅用地性质，近1年来大源板块商品房市场热度稍有降低，目前板块楼盘多进入尾盘状态，整个板块的市场存量较少，下月板块内4宗土地入市将势必将恢复板块热度且将提高板块供应量。下月郊县区将有4宗土地出让，主要位于郫县、新都及龙泉区域。

　　主城区商品住宅市场

　　喜迎"金九"供应走高成交淡季不淡

　　2.1本月主城区供需概况

　　8月成都主城区商品住宅供应迎接"金九"提前集中推量，成交却适逢销售淡季小幅下滑。其中，供应方面，供应面积112.31万平方米，环比上涨68.56%，同比下降4.6%。成交方面，成交套数8419套，环比下降11.56%，同比下降18.14%；成交面积81.26万平方米，环比下降13.38%，同比下降17.64%。本月供需比明显回升，供求矛盾缓和。

　　2.2本月主城区商品住宅供需详情

　　2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　8月高新区蓄势发力，供应量重夺魁首，供应面积达44.83万平方米，环比上涨417.67%；而成交面积依然居首，成交25.31万平方米，环比下降20.88%。成华区供需两端均居次位，供应面积31.36万平方米，成交15.69万平方米，分别环比上涨2.75%和下降23.09%。其余各行政区除青羊区供过于求外，均供应略显吃紧。

　　图2：本月成都市主城区各行政区商品住宅供需情况

　　2.3小结与预测

　　小结：喜迎"金九"供应冲高成交淡季不淡

　　本月住宅供应月末集中放量，开发商积极备战"金九"；成交淡季不淡，平稳收尾。从供应市场来看，本月前半月受淡季的影响，供应入市量放缓，推量项目较少，仅个别楼盘入市体量较大；后半月开发商推量节奏明显加快集中供量，其主要原因在于"金九"旺季迫近，开发商提前备战。从成交市场来看，本月成交小幅下滑，但市场虽处淡季却并未出现明显降温，市场处于一个平稳运行区间，且今年同期淡季市场明显好于去年，淡季不淡的市场形势确已形成。

　　预测：楼市平稳上行中央转变调控方式建立长效机制

　　8月市场淡季平稳收官，后市旺季销量值得期待。本月市场在淡季在保持平稳走势，主要原因在于楼市政策环境稳定，市场基本面明显好于去年。预计后市楼市将平稳上行，在"金九银十"或出现升温迹象。主要是基于：首先，市场稳定基本面向好；其次，中央在楼市调控上定调，研究建立楼市长效机制；最后，旺季置业需求上涨，且开发商纷纷增加供应抢占市场。从今年本届政府上台以来，从未提过楼市调控，到近期提案建立长效机制，可见本届政府在楼市管理上已经出现新的思考。因此，中原认为十八届三中全会将是中国楼市未来调控的定调点和转折点。

　　二手商品住宅市场

　　二手住宅成交小幅下滑成交走势平稳前行

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　8月，成都二手住宅成交量为3672套，成交量小幅下滑，环比下降5.97%，同比下降32.45%；成交面积为32.5万平方米，环比下降5.39%，同比下降31.29%。

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　8月，成都各行政区成交量保持平稳。其中，金牛区成交量居于首位，成交710套，环比下降0.14%；武侯区居于次位，成交685套，环比上涨3.32%；高新区成交下滑幅度最大，成交515套，环比下降24.26%。预计后市随着销售旺季的到来各行政区成交量将有所上涨。

　　图4：各行政区二手住宅成交套数概况(套)

　　3.3中原(成都)领先指数--全市指数

　　2013年07月中原(成都)领先指数为248.3，样本楼盘成交均价为9749元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨4.7%。成交量方面，成交套数3905套，成交面积34.35万平米，环比分别上涨11.2%和11.6%。

　　本月二手住宅市场过户结束自4月份以来的下跌趋势，过户量回升明显，但与2012年以来各月过户量相比仍处较低水平。实际市场成交方面，7月份市场延续6月份以来的平稳回升态势，但与市场高峰时期相比存在较大差距。目前市场上仍以首次置业的刚需客户为主，置业需求较为旺盛。若遇到业主急卖、低于市场价的房源，买卖双方在二至三天内即能达成交易。而对于6月份业主的临时涨价现象，7月份市场上已较少出现，随着市场的逐步趋稳，业主心态也愈加理性。

　　本月涨价楼盘占比较上月有所下降。根据统计，全市76个样本楼盘中，本月有89.5%的楼盘价格出现上涨，较上月减少了5.2个百分点。降价楼盘占比为10.5%，均在5%以内。

　　注：中原领先指数是既能够反映国家或区域的房地产市场整体行情，又可反映出不同物业类型的变化行情，指数的变动可以描绘房地产市场的发展轨迹，并预测未来的发展趋势。

　　指数建立标准：首先将研究对象--二手成交的楼盘，按照一定的规则，划分为多个控制点(控制点：若干个楼盘组成的集合)。其次，按照既定的规则，在控制点内设立样本标准；再次，将采集的成交样本按样本标准进行标准化处理，并以此标准化的样本价格计算各个控制点的成交均价。最后，在获得控制点成交均价的基础上，进行各期各类指数的计算，构建多层次的价格指数体系。

　　3.4小结

　　二手住宅成交小幅下滑成交走势平稳前行

　　本月二手住宅市场成交量小幅下滑，依然保持平稳走势。本月二手成交量依然处于低位，但实际二手市场已出现明显复苏迹象，可能主要原因在于房管局备案数据延迟。预计后市二手市场在稳定的政策环境下，再加之"金九银十"销售旺季的带动，成交量或持续好转平稳上行。