四川中原：成都市场周刊(7.29-8.04）

来源: [观点网] 时间: 2013-08-06 10:53

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土地市场供应量较低，将暂时进入休眠期。住宅市场后市短期内或出现下行趋势。

　　1、土地市场

　　大牌齐聚火拼竞价主城区地块成香饽饽

　　1.1成都市土地整体供需概况

　　本周主城区及郊县区土地总供应面积175.57亩，环比上涨11.28%；土地成交面积175.57亩，环比上涨26.61%，约合11.7万平方米，总可建面积约为34.5万平方米。

　　1.1.1主城区土地供需概况

　　本周主城区供应土地面积102.31亩，成交土地面积102.31亩，约合6.82万平方米，总可建面积约为19.85万平方米。

　　本周主城区共成交土地2宗，即成华区崔家店路地块和武侯区永丰乡太平村地块。其中崔家店路地块被中粮地产以58.4%的溢价率、7920元/平米的楼面地价竞得，此地块位于城东发展较为成熟的万年场板块，区域配套完备，房地产市场发展成熟，地段价值凸显。地块性质为二类住宅用地，根据用地指标，后期产品将以高层住宅和商业的组合。武侯区永丰乡太平村地块最终以132.5%的溢价率、9300元/平米的楼面地价被神秘自然人竞得，此地块属于内双楠板块与红牌楼板块交界处，区域发展亦较为成熟，地段价值亦是绝佳，根据地块指标，后期产品将以多层住宅和少量商业的组合，但高昂的土地成本势必导致后期售价较高，将面临更大风险，那么对后期产品打造和营销宣传等难度更高。

　　1.1.2郊区土地供需概况

　　本周郊县区供应土地面积73.25亩，环比下降53.57%；成交面积73.25亩，环比下降47.185%，约合4.88万平方米，总可建面积约为14.65万平方米。

　　1.2本周新增土地公告信息

　　主城区公告：本周主城区无新增土地公告。

　　郊县区公告：本周郊县区新增2宗土地公告，全部位于郫县。

　　2、一手商品住宅市场

　　一手住宅供应大幅下滑后市或止跌回升

　　2.1成都市主城区一手住宅供应市场

　　2.1.1成都市一手住宅供应市场概况

　　据房管局数据显示，本周主城区有4个住宅项目领取预售许可证，较上周减少1个。因官方数据的缺失，本周主城区商品住宅供应未剔除部分底商，供应面积为10.94万平方米，供应套数暂时不详，供应面积环比下降56.31%。本周供应体量大幅回落，主要原因在于上周城投·东庐限价房项目大体量入市拉高整体供应量，然从供应项目来看，供应较上周总体保持平稳。

　　2.1.2小结

　　预售供应方面，本周一手预售住宅供应大幅回落，主要原因在于上周个别项目大体量入市，但从供应项目数来看，总体保持平稳。本周名城金典项目为新盘入市，此为沉寂许久且供应稀缺的神仙树-桐梓林区域本年度的首个新盘入市；而世茂·玉锦湾和中海城南华府再度推量入市。本周仅成华区和高新南区供量入市，其余各行政区均表现沉寂。预计下周预售供应有较大可能反弹，但受传统淡季影响，或仍处较低位。

　　一手住宅成交持续上涨后市转为平稳

　　2.2成都市主城区一手住宅成交市场

　　2.2.1成都市主城区一手住宅成交市场概况

　　据房管局数据显示，本周主城区商品住宅共成交2295套，成交面积为22.03万平方米，成交套数环比上涨25.89%，成交面积环比上涨25.6%。本周主城区商品住宅持续上涨态势，主要跟月初个别行政区域集中备案有关，预计后市成交上涨幅度将有所收窄，成交走势转为平稳。

　　2.2.2成都市各行政区成交分析

　　本周各行政区成交量全面上涨，其中，高新区连续四周稳步上涨，成交712套，环比上涨13.74%；武侯区大幅上涨，成交282套，环比上涨125.6%；青羊区小幅上涨，成交308套，环比上涨9.61%。预计后市各行政成交走势回归平稳。

　　2.2.3小结

　　本周一手商品住宅成交量持续上涨，成交量时隔三周后再度突破20万平方米，而成交套均面积却跌破96平方米。本周高新区成交受月初集中备案影响，有较大大幅上涨，成交套数达712套；而在成交价格上仍显现出震荡上行的趋势；预计下周成交上涨压力增强，上涨幅度收窄，成交或转为平稳，而在此之后的成交走势或迎来短暂的下行期间。

　　3、二手商品住宅市场

　　二手住宅成交转势下滑后市或震荡上行

　　3.1成都市二手商品住宅市场

　　3.1.1成都市二手商品住宅市场概况

　　据房管局数据显示，本周主城区二手住宅共成交820套，成交面积为7.2万平方米，成交套数环比下降24.77%，成交面积环比下降21.82%。本周二手住宅成交量月初转势下滑，回暖势头被遏制，预计后市市场走势或震荡前行，但整体呈现出上行趋势。

　　3.1.2成都主城区单日二手住宅成交套数概况

　　2013年7月29日至8月04日，日均二手住宅成交量为117套，环比上周下降25%。

　　3.1.3成都各行政区二手住宅成交概况

　　本周各行政区二手成交量全面下滑，其中，锦江区成交大幅下挫，成交132套，环比下降55.1%；金牛区跌幅最小且仍居各行政区之首，成交160套，环比下降10.11%；成华区成交垫底，成交122套，环比下降18.67%。

　　3.1.4小结

　　本周二手住宅成交转势下滑，回暖进程被打断。但根据市场实际形势来看，二手市场早于6月便呈现出回暖复苏的迹象，受实际市场的影响，备案端也将呈现出回暖的态势。虽本周成交端表现不力，出现小幅下滑迹象，但在回暖的市场大势下，预计后市市场仍将在震荡中呈现出上行的走势。

　　4、一周预测

　　预测：楼市淡季市场略显疲态

　　土地市场：本周土地市场供应量依然处于较低水平，但需求端却热情大增，火拼竞价，供应地块条件优越为主要原因。根据国土资源局土地公告信息，下周无土地出让，土地市场将暂时进入休眠期，整体来看整个8月土地市场供应量也较低或成为近3个月来最低，但供应地块中不乏优质地块，因此市场热度不会受到供应量少的影响。根据土地市场以往习惯以及计划供地量要求，9月将进入下半年供地高峰。

　　住宅市场：本周供应大幅回落，成交持续走高。一手预售供应市场：本周供应项目较上周减少一个，但供应面积大幅缩减，主要因上周单盘大体量入市。预计后市供应量有所回升，但受淡季影响，开发商推盘谨慎，供应量将仍处较低位。一手成交市场：本周成交受月初集中备案的影响持续上涨。预计后市受淡季和近期成交规律性集中备案的影响，成交上涨预期减弱，上涨压力增大，后市短期内或出现下行趋势。