中原：购物中心租金涨幅远超写字楼

来源: [观点网] 时间: 2013-07-29 17:17

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上半年商用物业租金涨幅远超甲级写字楼和住宅，商业地产预期后市平稳发展。

　　相对于住宅市场的活跃表现，商业地产市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商用物业租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。

　　以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%，而同期住宅租金涨幅仅有25%，甲级写字楼稍高，为46%。【中原地产研究2013上半年刊】认为，购物中心租金高增长主要原因在于随着收入水平提高，城市居民对商用物业需求大幅增加，使得优质物业租金增长迅速。

　　当然，购物中心样本数量相对较少(14个)、整体品质较高也对其租金表现有利。甲级写字楼和住宅样本数分别为210个、848个，但考虑到住宅、写字楼、商用物业市场本身规模差异，样本覆盖率差异并没有样本数量差距那么大。

　　分城市来看，二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

　　在入住率方面，最近2年，主要城市购物中心入驻率均出现小幅下滑。一线城市的入驻率从2011年上半年起回落，2012年年底平均入驻率为94%，与上半年基本持平，同比2011年末下滑2.9%。二三线城市入驻率下滑晚于一线城市半年，2012年底平均入驻率为94%，比2012年上半年下滑1%。与一线城市相比，二三线城市购物中心入驻率的波动范围更大，但近两年，两者水平逐步接近。

　　综合入住率与租金水平变化情况，近两年二三线城市购物中心的发展情况总体优于一线城市。虽然近两年商业地产有开发过快的隐忧，但从优质项目表现来看，租金增长、入住率均令人满意，即使在二三线城市，依然有表现良好的商用物业。因此，即使整体市场存在供应过剩风险，但优质项目依然有生存空间。