高纬环球：制胜地产策略适应新的“需求经济”

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 16:50

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“瞬息万变的全球贸易市场”白皮书，针对适应新的“需求经济”提出了相应的制胜策略，并指出科技、人口及基础设施的发展正在改变全球零售、工业与物流地产的全球供应链，业主、租户和投资商面对这些前所未有的发展趋势需要做出相应的应对措施。

　　全球经济急需适应“瞬息万变的全球贸易市场”

　　高纬环球白皮书针对适应新的“需求经济”提出制胜地产策略

　　全球最大私人房地产咨询服务公司高纬环球今日发布题为“瞬息万变的全球贸易市场”白皮书，文中针对适应新的“需求经济”提出了相应的制胜策略，并指出科技、人口及基础设施的发展正在改变全球零售、工业与物流地产的全球供应链，业主、租户和投资商面对这些前所未有的发展趋势需要做出相应的应对措施。

　　随着全球经济复苏获得新的增长动力，预计压抑已久的庞大需求将带来全球贸易的巨大增长。预计远期贸易年增长率将达9.5%，在这种势头下，截至2014年，全球贸易总额将达到45万亿美元，而2001年中国加入世贸组织时全球交易总额仅为6.5万亿。

　　高纬环球美洲地区研究部执行董事总经理Maria Sicola表示：“全球主要市场所在国家都在利用全球贸易增长的机会，加大对港口、机场、高速公路、铁路、工业园区以及最重要的国际中心等基础实施的投资和建设力度。同时，各国政府也在重点加快新的贸易合作谈判进程以及进一步放宽海外直接投资政策。”

　　由于飞速发展的电子商务、移动互联网技术以及日新月异的消费方式，零售地产也正经历着快速变化，迈向更加国际化、城镇化和专业化的进程。客户对地产需求的影响包括改变选址策略以及为减少运营成本而增加投资等。电子商务、技术与交通成本是影响这些需求的重要因素，为此企业迫切需要使工作流程更加顺畅，提升仓储、服务周期与服务传递中的物流环节，从而使运营效率最大化，这也对工作生产环境提出了更进一步的要求。

　　高纬环球美洲地区产业咨询服务部负责人John Morris认为：“零售地产需求方面最大的变化是对物流机构带来了新的压力。他们在新兴经济区扩大业务的同时，还要在日益密集的城市中适应高要求的零售行业带来的挑战。”高纬环球泛欧洲地区产业与物流服务部负责人Steven Watt补充道：“面对这些挑战，物流效率、选址及运输策略，以及技术管理方面的改进，对配发渠道和地产相关策略都将产生重大影响，对如何向全球客户传送服务及货物将从根本上拥有新的定义与标准。”

　　高纬环球全球零售地产服务部负责人John Strachan谈到：“自2007年的经济萧条以来，零售业发生了许多根本性变化，这些变化改变了消费者行为，也创造了新的需求。实体店曾是主要的销售渠道，而现在网络销售异军突起。对供应链执行者来讲，这意味着新的挑战，他们需要在各渠道间重新整合全部的运营流程，缩短周期，从而满足消费者不断增长的需求。”

　　制胜地产策略

　　制胜策略需要灵活性、多样化、合作性、自动化、高科技，以及在各方联合和纵向整合过程中广度与深度层面的平衡。

　　供应链的灵活性要求将庞大的配发中心落户较小城镇地区的合理安排，以适应目前运营量的增长趋势，这也将有利于一些定位较好的二线市场的发展。将物流承包给第三方物流公司，即第三方物流，可以在无需大量固定投资成本的基础上保证物流服务的广度与专业性。然而，由于成本的减少以及技术问题将决定选址与设计，企业依然需要慎重考虑自己的房地产策略。

　　物流业将更多依赖于通过利用订单管理系统和自动配发技术等提高生产效率。在一些市场，由于劳动力缺乏和劳动力成本过高，使这些投资变得非常必要与紧迫。

　　企业在不断寻求更深更广的发展，但技术和地产方面所需投资将继续为所有行业带来利润压力。通过业务合并可以实现广度发展，通过纵向整合可以实现深度发展，而这也将对生产、工作空间提出更多要求。目前最先进的配发设备设施可以提供净高达35英尺，并运用节能照明技术和使用绿色环保建筑材料的空间。

　　地区性地产影响

　　美国正面临甲级工业用地潜在短缺的危险。高端市场中设备设施的功能过时驱使更多企业对现有设施进行重新开发和翻新改造。而在美国东南部，更多相对低成本的土地推动了企业对工业地产的需求。交通运输效率的提高刺激了联运设施的发展，甚至使它成为运送站或物流中心，重新支撑了当地劳动力市场，使全球劳动力成本更加平衡。

　　在欧洲，由于众多企业的谨慎观望态度，交易往往需要更长时间完成。但莫斯科、华沙和柏林，却产生了非常活跃的交易表现。减少成本的策略使大家的目光聚焦到顶级地产。顶级办公空间继续下滑，而二级办公空间正在逐渐过时。虽然这对租金的边际利益带来了压力，却为量身定制的地产项目，特别是对于自动化和技术有较高需求的地产项目带来了重新崛起的机会。

　　巴西和中国强劲的经济增长和收入增长使这两个国家已经成为全球两大重要经济体。以圣保罗及以其为轴心的辐射地带为首的庞大工业地产需求，预示巴西地产行业将拥有广阔的发展潜力。然而巴西依然面临许多挑战，例如落后的基础设施建设以及极少适合的地理位置。在中国，如上海、北京等重要经济中心，传统制造业用地正逐渐被带有附加值及富含高科技的工业地产所代替。由于可用土地逐渐减少，企业开始考虑购置现有工业地产，通过翻新或重建来满足新的需求和更高标准。

　　高纬环球亚太区研究部负责人Sigrid Zialcita表示：“中国逐渐增加的成本以及由新兴中产阶级带动的亚洲内部交易渠道的逐步一体化为其他大部分区域中心带来了更多的工业地产需求。”在上海，由于需求再次超过供给，导致过去两、三年内年租金和资本价值分别增长了10%和12%。许多大型生产商由于当地逐渐增高的劳动力和运营成本希望在其他国家寻找新的厂址。越南的河内和菲律宾的马尼拉，其合理的租金、充足的土地供给和不断提升的基础设施建设，使这两个地方成为了这些企业极具吸引力的选择。

　　高纬环球中国区董事总经理张良军认为：“同样，中国内陆广阔的市场，相对低廉的土地及劳动力成本，以及大量的基础设施建设，仍然对全球的投资者充满了吸引力。”

　　企业供应链和地产策略执行者不仅需要针对目前企业需求制定解决方案，同样需要对未来不确定情况做出预想与规划并制定相应的解决方案。优先考虑物流地产策略便成为了挑战，而这类解决方案需求的变化更是前所未有。