高力国际：上海商业地产吸金外资，租赁市场表现平稳

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 16:19

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延续第一季度平稳的租金走势，上海甲级写字楼市场平均租金继续保持稳定。

　　【2013年7月9日-上海】-全球领先的房地产服务公司高力国际在今日召开2013年上半年度上海房地产市场回顾及展望新闻发布会。延续第一季度平稳的租金走势，上海甲级写字楼市场平均租金继续保持稳定。上海零售物业租赁市场表现良好,但由于新增供应的不断增加，零售物业租金涨幅已放缓。商业物业投资市场则保持活跃，上半年度共录得七宗整售买卖，可见大部分海外投资者对上海办公楼及零售物业依然青睐有加。在住宅市场方面，一二手房市场房价仍然小幅上涨。自“新国五条”出台以来新房供应量激增，凸显出开发商对未来市场的信心。

　　甲级写字楼

　　2013上半年，上海经济增长高于预期。2013年第一季度，上海市GDP同比增长7.8%，超过政府既定目标7.5%。据上海统计局报道，上海前五月实际利用外资总额同比增长11.8%。有利于次中心商务区市场的基础建设投资额在前五月同比增长9.4%。

　　嘉地中心和静安嘉里中心二号楼是本季度两个新增供应。2013年第二季度的租赁市场较第一季度活跃，但主要是季节性因素影响而非经济基本面改善之结果。上半年，净吸纳量总计约123,074平方米，同比上升44%。本季，甲级写字楼市场内瞩目的租赁成交案例包括：Visa搬迁至未来资产大厦，承租约2,000平方米；中信资本附属公司在上海环球金融中心承租约1,600平方米作为新设办公地点；帕金斯威尔将其在恒隆广场二期的面积扩大2,100平方米。

　　截止2013年第二季度末，上海核心商务区甲级写字楼平均租金与上一季度相若，持平在每天每平方米人民币8.8元。2013年上半年内，整售市场录得共计5宗整售交易。譬如，2013年第一季度内，ARA以总价人民币19亿元收购海洋大厦。第二季度，里昂证券以约每平方米人民币33,000元的单价收购了东海商业中心二期及一期部分面积。同期，凯雷集团四月向富达来地产信托收购了中区广场，交易总价约人民币16.7亿元，该项目座落于黄浦区，由三层餐饮裙楼及19层甲级写字楼组成。平均毛收益率按季环比萎缩0.1个百分点至5.7%。

　　总计约258,838平方米的三个项目预计会在未来六个月内进入上海核心商务区甲级写字楼市场，包括静安嘉里中心三号楼，长宁区金虹桥国际中心以及黄浦区的金外滩国际广场。上海甲级写字楼平均租金预计在2013全年保持平稳。

　　零售物业

　　据上海统计局，2013年第一季度上海实现社会消费品零售额人民币1,920亿元，同比上涨7.2%，但较2012年第一季度降低3.4个百分点。对零售业产生影响的经济基本面之增长放缓，导致众多发展商对业态和品牌组合及项目开业策略变得更为谨慎，因此，2013年上半年一些新项目的竣工日期被推迟。

　　2013年上半年，淮海路商圈内的K11艺术购物中心及虹桥商圈内的尚嘉中心这两个新中高端购物中心的开业，共为市场新增83,500平方米的零售面积。截至第二季度末，上海中高端购物中心物业市场总存量提升至约340万平方米，同比增长2.8%。

　　中高端购物中心物业的需求主要来自于奢侈品、服饰、餐饮、娱乐、配饰及教育等业态，并伴随着众多新租及新店开张活动。例如：Vera Wang在新天地时尚购物中心开设其亚洲首家婚纱旗舰店及Breguet全球最大旗舰店在新天地朗廷酒店开业。Jil Sander在中信泰富广场承租约180平方米以及Innisfree在宏伊国际广场承租约300平方米。因此，截至2013年上半年末，上海中高端购物中心物业市场的整体空置率环比下降0.4个百分点至8.5%。

　　上海中高端购物中心物业市场首层平均固定租金较2012年下半年环比上涨约1.1%至每天每平方米人民币40.7元。2013年上半年内，上海零售物业投资市场共录得两宗整售交易，每个季度各一宗。其一为吉宝置业中国联合首峰资金管理于第一季度斥资总金额约人民币33亿元收购金桥国际商业广场之80%股权。另一为新世界百货中国有限公司之附属公司于第二季度以总价人民币12.5亿元收购上海鸿鑫时尚广场。

　　上海中高端购物中心市场之整体展望平稳。2013年下半年市场供应充裕，预计将有三个新项目落成开业，新增总建筑面积达503,000平方米。其中，两个项目位于核心商圈。然而，核心商圈新项目的预租率较高，预计此等新增供应对市场整体空置率影响有限。但考虑到2013年末将入驻次中心商圈的月星环球港之320,000平方米的超大体量，市场整体空置率短期内会在一定合理范围内上升，租金涨幅在短期内随之受阻。

　　住宅

　　2013年3月，国务院出台了史上最严厉的房地产调控政策，内容涵盖20%个人所得税、进一步上调二套房首付比例及贷款利率等内容。最近交易情况显示，截止2013年第二季度末，上海对部分二手房开征的20%个人所得税仍未实际执行。一、二手房成交均价继续小幅上扬。

　　开发商出于对未来地方调控细则落地的考虑，3月，上海新建商品住宅供应量出现明显上升。在新一轮调控背景下，5月上海新建商品住宅供应量更是达到了2011年以来的最高水平，约为134万平方米(约10,670套)。

　　成交量方面，在调控新政正式执行前，3月上海新建商品住宅成交量达150万平方米(约12,683套)，为近40个月新高。4至6月月均成交量仍保持在907,579平方米(约7,421套)的水平，高于2012年月均成交量(约774,000平方米，6,521套)。

　　上海新建商品住宅成交均价按季环比增长2.1%，至第二季度每平方米人民币23,736。成交均价的上涨主要是由于中高端产品成交量占比的增加所致。

　　2013年上半年，若干个海内外发展商对上海住宅市场纷纷持乐观态度，从数宗重要的项目投资案例中可以得到印证。例如，3月上海融创绿城房地产开发有限公司以总价约人民币90.2亿元收购了一宗位于上海黄浦区的综合体项目，总建面积达724,439平方米。5月，花样年以人民币2.84亿元的总价收购了中国地产集团位于浦东竹园商贸区的爵士大厦。6月，吉宝置地以人民币13.3亿元收购了上海松江区佘山镇的一个住宅项目。

　　上海住宅市场预计在未来将保持平稳。鉴于一、二手房市场房价仍在小幅上涨，上海市政府已宣布将继续执行于第一季度出台的房地产调控政策。从中期来看，受地价上涨推升房价增长的预期影响，2013年上半年上海土地市场的回暖预计将促使发展商提升报价。鉴于2013年前5个月上海住宅新开工量出现了同比16.9%的降幅，从中期来看，上海新建商品住宅新增供应量预计将会下跌。下半年上海总体成交量将会保持平稳。在持续的首次置业及改善型需求买家的支撑下，2013下半年上海新建商品住宅成交均价预计将稳中有升。从中长期来看，持续的需求量、供应量的不足以及不断上涨的地价将促使房价继续上涨。