合富辉煌：2013年东莞全年房价涨幅或将达到5-7%

来源: [观点网] 时间: 2013-07-11 16:05

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虽然2013年东莞房价同比涨幅达到4.7%，距7.5%尚有一定距离，但下半年涨幅将会明显加大。

　　2013年上半年总结

　　成交量大幅增加五成房价温和上涨约5%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年上半年东莞全市一手商品房网签面积约378.6万平方米，同比大幅增加47.3%。其中住宅网签面积343.0万平方米，同比大幅增加50.8%；上半年商品房签约金额约350.6亿元，同比大幅增加54.8%，其中住宅签约金额298.6亿元，同比大幅增加58%；上半年商品房网签均价约9258元/平方米，同比小幅上涨5.1%，其中住宅网签均价8705元/平方米，同比小幅上涨4.7%。非住宅网签均价约14587元/平方米，同比大幅上涨15.9%。上半年东莞楼市总体表现为“量升价稳”，成交量和价格均创了历史同期最高。

　　上半年东莞楼市“大丰收”主要有以下几大原因：宏观经济整体向好，楼市预期增强；长期稳定的楼市政策环境，保证了市场走势持续平稳向前发展；开发商顺势而为，加大刚需产品开发，累积需求得到释放；开发商相对理性定价，保证了成交活跃度；广深客等外来置业群体支撑东莞楼市成交量与价格。

　　供应偏紧供求两旺

　　供需两旺。供应量和签约量均突破300万平方米，均同比大幅增加40-50%。

　　供应偏紧。从2007-2013年历年供求来看，除了2008年严重供过于求外，其它年份均供应平衡或者供应偏紧，促成了楼市成交活跃度较高。

　　开发商资金回笼丰厚，房价受支撑。2013年上半年住宅签约金额约298.6亿元，同比大幅增加58%。销售业绩的大增长，减少了开发商房价促销的意愿，支撑了房价小幅上涨。

　　房价“温和”上涨。2011年始东莞房价迈入“8”字头，房价以每年300元/平方米左右，2-3%小幅上涨。2013年上半年东莞房价8705元，小幅上涨约4.7%.

　　装修房比重增加，结构性导致全市整体均价上涨

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年-2009年东莞装修房市场比重仅5-6%，2010年比重跃升为10%，且每年以2-7个百分点增加，直至2013年上半年，装修房比重增至23%，比2012年增加了4个百分点。即今年上半年东莞房价整体上涨4.7%，主要表现为结构性因素，其中装修房比重增加是结构性因素之一。

　　装修房主要以下几大优势：开发商溢价方式之一；置业者省时省力；装修款可按揭。东莞装修房主要集中于几大一线品牌开发商，如万科、保利、碧桂园、恒大等。随着东莞城市生活节奏的加快，装修房在未来仍然是一种趋势。

　　别墅供应井喷，严重供求失衡结构性拉低整体均价

　　2013年上半年东莞房价上涨4.7%，除了装修房与毛坯房结构性因素外，各类型产品表现不一也是重要因素。主要表现在：别墅价格大幅下降，公寓和洋房均价上涨明显。2013年上半年东莞别墅网签均价14271元/平方米，同比大幅下降16%；而公寓均价约8739元/平方米，同比上涨15.5%，主要原因为高端公寓成交比重的增加。市场成交量最大的洋房产品均价约8069元/平方米，同比上涨9.9%，装修房比重增加是洋房上涨的一个重要结构性因素。

　　2013年东莞别墅市场严重供求失衡。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年上半年东莞新增别墅供应达63.65万平方米，约1711套，供应量同比大幅增加137%，超过了2012年全年的别墅供应量。但别墅销售却表现较温和，签约面积33.4万平方米，同比仅增加39%。从历年来看，除2008年严重供求失衡外，其它年份东莞别墅整体供求平衡，今年再一次表现供求失衡，这是东莞别墅价格长期停滞不前的重要因素。

　　2013年东莞别墅供求失衡主要有以下几大原因：东莞尚存在大量符合开发别墅产品经济指标的地块；地价成本较高促使部分项目偏向于增加别墅产品规划；东莞宏观经济不景气，加强了别墅买家观望；党风廉政建设及公务员财产公开制度等导致公务员对别墅需求减少。

　　刚需产品大幅增加 70-120平方米户型供应比重达六成创历史最高

　　2012-2013年中国房地产政策的主线是：打击投资投机，支持合理购房需求。主要表现在支持首次或首改住房需求。故限购、限贷政策在短期内仍将持续，而首次或首改住房需求赢得了相对宽松的政策环境。开发商迎合政策趋势，加大了刚需产品的开发。2013年上半年，以投资需求为主的70平方米以下公寓产品市场供应比重创历史新低，仅3%，而历史最高峰时期比重达25%。首次或首改需求主力产品70-120平方米户型供应比重达到历史最高，达到60%，较2011-2012年增加了5-7个百分点。141平方米以上户型供应比重达到26%，处于历史最高位，与市场主流需求背道而驰。

　　全市供销两旺户型前四名：91-100；81-90，71-80，101-110和111-120

　　2013年上半年东莞刚需户型供需两旺，供应和成交主要集中于70-120平方米。综合成交量和销售率，上半年东莞供销两旺户型排名分别为：91-100；81-90，71-80，101-110和111-120

　　上半年水乡片区、临深片区及东部片区楼市表现突出

　　从2013年上半年东莞楼市业绩增幅来看，上半年水乡片区、临深片区及东部片区楼市表现最突出。全市成交面积增幅前十区域中，水乡片区占三席(麻涌、中堂、沙田)，临深片区占三席(塘厦、凤岗、清溪)，东部片区占两席席(谢岗、桥头)，另外为大岭山和长安。此十大区域也是上半年成交量同比翻倍区域。水乡片区在交通及城市功能规划等利好支撑下，楼市得到升温。

　　从上半年成交总量来看，市区、临深片和中部片区表现突出，成交量前十区域分别为：塘厦、南城、松山湖、凤岗、万江、虎门、厚街、东城、樟木头和寮步。以上区域主要为东莞经济发达区域。

　　房企及单盘排名：万科蝉联房企销冠观澜碧桂园夺得单盘销冠

　　本土开发商市场份额日益压缩东莞楼市进入房企多元化

　　2007年之前，东莞本土开发商市场份额达到80-90%，随着越来越多房企看好东莞城市发展，东莞外来开发商市场比重逐所增加。2010年，一线品牌开发商加速布局东莞，以碧桂园为主要代表。2012年，东莞进入房企多元化时代，在售房企集中了众多一线品牌开发商，包括万科、保利、恒大、碧桂园、中信等全国十强房企。2012年始东莞房企格局发生根本逆转，外来开发商市场份额首次超过本土开发商，并且这种趋势仍在持续。

　　2013年下半年展望

　　下半年房产政策存在收紧的风险

　　从2013年上半年全国楼市表现来看，呈现加速升温势头，尤其是3-6月全国出现不同程度的量价齐升现象。如果市场加速升温走势不改观，势必引起中央高度关注，不排除下半年房产政策出现收紧的风险。由于中国宏观经济下滑趋势未得到根本扭转，房地产牵涉上下游众多产业，考虑到“牵一发而动全身”效应，故即使房产政策调整，将以微调为主。故总的来讲，2013年下半年经济政策环境不会太差，在不出现政策调整的前提下，房地产销售形势总体看好。

　　2013年东莞全年房价涨幅或将达到5-7% 政策风险犹存

　　普遍城市房价年度控制目标为参照GDP涨幅，2013年东莞GDP涨幅目标为7.5%。虽然2013年东莞房价同比涨幅达到4.7%，距7.5%尚有一定距离，但下半年涨幅将会明显加大。主要原因为高端盘集中签约导致2012年上半年东莞房价基数较高，达到8311元/平方米，2012年下半年基数较低，仅8250元/平方米。从历史数据来看，房价普遍在每年的下半年上涨更明显。故2013年下半年东莞房价涨幅将会明显高于上半年涨幅，预计全年涨幅将会达到5-7%，接近东莞GDP涨幅。东莞房价一旦接近或达到GDP涨幅后，将面临政策风险。

　　低库存支撑下半年楼市成交活跃度及房价

　　截至2013年6月底全市一手住宅库存面积约460万平方米，按照上半年月均57.2万平方米计算，消化库存仅需8个月。低库存支撑了下半年东莞楼市成交的活跃度，房价亦得到支撑。

　　2013年下半年楼市供应充足

　　截至6月30日，全市新开工未售商品住宅近1000万平方米，加上库存约460万平方米，意味着下半年市场可售货量可达到1460万平方米。虽然无法预测下半年真正上市的具体货量，但至少可说明：下半年楼市供应充足，竞争将激烈。鉴于宏观经济增速放缓及市场竞争加大因素，预计下半年开发商定价将理性，“以价换量”仍是主流。

　　下半年刚需市场供应比重仍将持续增加别墅供求失衡现象仍将加重