报告：中国住宅市场6月月报

来源: [观点网] 时间: 2013-07-02 12:13

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预料“政策外紧内松，市场外冷内热”现状将无法在短期内对市场注入大量有效供应，供需落差持紧格局将进一步固化。

　　宏观环境概述

　　蔬菜价格大幅下调致5月CPI低于市场预期，维持可控区间运行：国家统计局数据显示，2013年5月全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%，较4月小幅回落0.3个百分点；整体流动性仍相较2012年宽裕：M2增速降至15.8%，较4月末低0.3个百分点，M1增速为11.3%，较4月末低0.6个百分点。温和通胀水平表明一年期实际存款利率为正格局持续，预料央行中性货币政策立场将暂趋平稳，近期利率政策调整几率偏低。

　　房企多元化融资渠道基本保持畅顺，除银行贷款、信托等传统融资模式外，更开拓以外币为主的海外融资、股权转让/增发及房地产基金等境外融资渠道：2012年5月全国房地产开发企业自筹资金月新增额为3636亿元，较4月上涨28.4%，占月新增量的34.7%；而从银行获得的新增信贷资金总额约为2464亿元，占房地产开发资金月新增量的26%，下探年内最低点。

　　商品住宅市场

　　5月以中小型普通商品住宅为主的刚性需求及基础型改善性需求仍为市场主导。根据DTZ戴德梁行监测数据显示，一线城市5月总体成交较4月小幅上扬2.89%，其中深圳因部分优质楼盘支撑市场成交上涨29.2%；而二线城市受一季度需求过度释放影响略显疲软，总体成交量较4月下跌11.6%。预估新政效力逐步释放及各地差异化政策进一步深入将促市场交投进一步调整。

　　价格方面，开发商惜售情绪明显，整体均价仍无下调动力：5月一、二线城市成交价格分别环比微涨4.4%及0.6%。预估多地库存减压将降低未来楼市“以价换量”走向可能性，短期内价格升温趋势可期。

　　住宅库存分析

　　从十大样本城市住宅库存量上分析，限价政策仍抑制多数城市供应量，成交持续火热致库存较2012年末大幅减压：目前北京已因供应紧缩首现负库存状态；而深圳、长沙及武汉（截至2013年5月末）分别需12.5、12.4及10.9个月消耗目前市场储量。预料“政策外紧内松，市场外冷内热”现状将无法在短期内对市场注入大量有效供应，供需落差持紧格局将进一步固化。

　　中高端住宅及豪宅产品

　　DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010-2013年分月十大热销楼盘的跟踪研究表明，未受上海中高端项目本月畅销榜零交投影响，5月中高端及豪宅产品整体销售活跃，成交量较4月上升33.3%，成交占比（以销售套数计算）维持为58%。预计三季度中高端及豪宅市场将维持中温运行，巨幅萎缩几率甚低。