经纬：行政干预网签，5月广州房价明降暗涨

来源: [观点网] 时间: 2013-06-06 15:35

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据经纬行研究中心不完全统计，2013年5月广州十区两市有49个盘推出新货，总推货量为7667套，比上月推盘数大增31个，新货增加4516套，环比上涨143.32%。

　　一、总况：受限售限签影响，5月网签表现平平

　　1、新增供应：五一刺激下现供应“小高峰”，外围楼盘放量明显

　　据经纬行研究中心不完全统计，2013年5月广州十区两市有49个盘推出新货，总推货量为7667套，比上月推盘数大增31个，新货增加4516套，环比上涨143.32%。

　　本月受五一多盘集中推售拉动，迎13年以来的供应“小高峰”，其中单单五一期间的供应量占本月新增供应就超六成。而因房管局“限售”“限签”的行政性干预，中心区中高价盘在新货推售方面受阻，因此供应量相对较少，本月中心六区新货量仅占十区两市的17%左右，外围区域则放量明显，每区新货量均超过500套，其中增城和花都更是高达1700来套。从产品供应结构来看，中小户型占据了绝对主导，以迎合当前市场的消费主体--刚需买家，价格则是稳中微升，也有部分楼盘因新货产品素质更佳，甚至是项目的楼王单位，售价方面抬升明显，例如尚东君御、骏文雅苑、可逸江畔、诺德名都、豪进山湖珺璟等，单价相比前期产品均出现两三千每平的涨幅。

　　2、总体交投：行政性干预效果凸显，全市成交量价齐跌

　　据经纬行研究中心监测显示，13年5月广州十区签约5045套，计55.32万㎡，环比微跌4.41%，同比下滑20.88%，签约均价为15258元/㎡，环比下跌8.93%，同比上涨10.94%；十区两市签约7225套，计79.79万㎡，环比下跌3.21%，同比下跌17.63%，签约均价为13006元/㎡，环比下跌8.31%，同比上涨9.82%。

　　从本月数据来看，成交量环比稳中微跌，但签约均价却急转而下，可见为了达到今年房价调控的目标，政府从4月中旬开始的“限价”“限售”“限签”行为已取得阶段性成效，通过暂缓中高价盘的签约，并允许外围低价楼盘的签约放量，进而促使房价实现了结构性下调。事实上，为了应付政府的这种行政性干预，部分发展商已开始采取了“阴阳合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略进行规避，因此房价明则下调，实则暗涨。而成交量方面，虽然有五一黄金周的集中供应放量，但本月成交未见“飘红”，可见“限签”起了明显的制约作用，实际成交明显好于数据上的显示。目前来看，买家特别是刚需客户入市的积极性仍较大，近期频繁拍出的“地王”更是助涨了其看涨的预期，市场热度难降，而当前成交的主要制约因素在于近期持续攀高的房价以及发展商采取应对措施所导致增加的额外成本，正使得部分买家迫于资金的压力推迟购房计划或者转向二手市场，并导致部分中高价盘成交有所放缓，但实际成交情况估计也好于网签数据上的表现。

　　二、区域：中心六区受限签影响明显，多区价格现结构性下滑

　　从本月区域成交来看，中心六区受“限签”制约非常明显，除海珠区外其他区域成交均现大幅回落，而海珠区楼盘成交构成中，亦是以区域内的低价盘成交居前。外围区域中萝岗、花都和增城，则因新货推售的拉动，本月成交量上涨明显，其中，萝岗受中海誉城单盘拉动成交大幅攀涨。价格方面，十区中多区价格现下调，主要是受限签影响，区域内相对低价盘的签约得以放行，而高价盘的签约则明显放慢，这种结构性限签不仅局限了中心六区，外围四区也有政府指导价在进行限制，只是限制的程度相对宽松，涉及的楼盘相对较少而已。