合富辉煌：2013广州五一市场分析及二季度预测

来源: [观点网] 时间: 2013-05-10 14:08

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限价政策使不少项目延后推出，五一后新货供应充足，新货集中外围四区，首置首改产品仍占主力，番禺、海珠中大户型占主导。

　　五一黄金月总体市场概况：

　　“限”字当头，市场成交技术性下调；五一新货充足，集中在假期推出；热点区域和板块：花都、萝岗和新塘。

数据来源：2013年4月为合富辉煌集团市场研究部监测所得，其他为广州市房管局公布

　　“限签约”“限预售”下，4月广州十区成交，量价皆技术性下探。4月十区商品住宅成交仅41万㎡，环比大幅下降51%。4月均价15689元/㎡，环比下降6.7%。自去年以来，广州商住市场价量齐升的红火态势，从数据上得到抑制。

　　五一档期新增供应4月份达到70.5万㎡的较高水平，其中37.85万㎡集中在4月最后一星期推出。

　　为完成全年价格控制目标，广州当前实施严格的限制政策，本质上就是限价。“限预售”、“限签约”政策实施内容：

　　1、限预售：项目拿预售证之前需申报最高销售价格，如价格过高将不予批准预售；

　　2、限签约：此前已拿到预售证的项目，如果销售价格过高，将不准或限定一定数量签约；

　　3、限定价格的标准：未有具体公布；

　　4、实施范围：不仅仅是市中心，而是涉及到包括外围区域的全市十区。

　　当前实施的政策实质就是“限价”。

数据来源：广州市房管局公示

　　根据阳光家缘网站监测，2013年五一广州十区在售货量超过55000套，与上年十一相当。但考虑到“限签约”因素，相当多的货量尤其是市中心产品，实际已售但暂未签约，实际在售货量小于这个水平。新货整体充足，黄金月期间广州十区新推货量约7200套，低于上年“十一”9450套的水平，但高于上年“五一”(约5000套)，新货供应依旧非常集中在花都、番禺两大区域，但与上年“十一”相比明显减少，南沙黄金月新货持续增加，其他区域新货非常少。

　　五一黄金月总体市场概况：

　　花都区：

　　新货量同比大增，刚需产品主导，新货总体成交近五成，刚需特征明显，涨幅小楼盘热销，成交主要集中在新货，新货普遍升价，升幅不同造成成交差异。

　　除天马河一号全新一期外，新货普遍升价，升幅在5%~19%；御华园此次推货位置更好，修正后升幅为10%。热销个盘仍为2012年热销的主要楼盘，产品多为中小户型为主；而升价幅度在11%以下楼盘普遍热销。

　　番禺区：

　　新推楼盘较多，但普遍量不大，大户型和刚需户型参半，价格上升速度较快，对刚需型楼盘成交影响较大，升价影响刚需，人气及成交表现平平。2013年五一，番禺实际推货约1700套，同比大增160%；其中，近一半货量在五一三天推出。

　　南沙区：

　　受限预售影响，五一实际供应788套，为近两年同期低位。开盘项目价格平稳，碧桂园天玺湾热销。受限预售影响，约有近900套新货已具备预售条件，但五一期间无法推出市场。五一仅3个项目推新，实际供应788套，碧桂园天玺湾占六成。

　　萝岗区：

　　区域前期销售火爆，当前自住刚需产品阶段性断货，五一无新推，多个项目收筹，人气火爆。五一黄金月萝岗区可售货量近1800套，为近年来黄金月货量之最。

　　中心六区：

　　新推量少，整体销售一般，个盘有热点，价格相比一季度普遍升幅5-10%，大户型豪宅价格平稳。限预售对市中心推货影响明显，根据监测接近900套货量由于未拿到预售证，不能在五一档期推出。整体销售一般，中小户型更加热销，多数项目价格相比一季度升5-10%，大户型豪宅价格平稳。

　　新塘区：

　　供应减少，各板块楼盘售价均有不同程度的上升。新推货集中的新塘中心板块，普遍热销，新塘新推货量约1300套，相比2012年十一下降33%。4月增城政府研究增城“限购”方针，暂停办理预售证，导致4月新增出现中断，多数项目在4月最后一周才领到预售。五一黄金月新货集中在假期推出

　　二季度市场走势研判：

　　货量预测：限价政策使不少项目延后推出，五一后新货供应充足，新货集中外围四区，首置首改产品仍占主力，番禺、海珠中大户型占主导，按目前楼盘推广进度统计，全市十区预计新货1.2万多套中，已拿预售证的约5700套，占比48%，其中中心六区已拿预售证的新货约1000套，这部分单位虽然仍会受到限签影响，但最有可能按计划发售。

　　全市十区预计新货中有约6100套未有预售证，其中中心六区超2100套，能否按时取得预售证并发售将会受到限价政策的影响，存在较大变数。

　　新货主要集中外围四区，其中花都、番禺新货多已取得预售证，南沙、萝岗新货大多未取得预售证。其中，新货较多的板块为中心六区金沙洲、原芳村、原东山；外围四区为华南板块、南沙中心、汽车城、科学城。

　　预计5-6月新推货量中刚需产品(100㎡以下、100-120㎡的两房及三房)新货约7200套，占总货量的61%。从分区看，120㎡以上产品占比多的区域主要是番禺、海珠和越秀。

　　二季度货量充足，刚需主导市场的局面不变，在很大程度上保证了市场的持续活力。但价格过快拉升，对成交的制约已经在部分区域和板块有所体现。在控制房价上涨目标的死命令下，“限”令短期内难以取消。坐等政策放松将会令到项目销售、资金回款受到严峻考验，主动应对和规避限制条件才是赢得市场的关键。