报告：五一广州刚需当道市场热度未减

来源: [观点网] 时间: 2013-05-05 10:24

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从实际市场成交来看，刚需盘成交仍将畅旺，高端盘因价格制约及限售影响或放缓，多盘价格仍有走高趋势。

　　2013年2月20日，新"国五条"重磅出击，3月底，广州细则落地，而从4月24日起广州市开始对一手楼盘进行指导价预售，强化住宅预售价网上申报制度，房产调控政策趋严背景下，广州楼市迎来了"五一"小长假。纵观今年五一市场，受预售价申报影响，部分高价盘未能顺利取得预售许可，使得市场整体供应量和供应结构受一定影响；中心区高价盘动作不大，整体稍显淡静，外围区域成主战场，供应放量明显；多盘新货价格仍持续攀高，折扣优惠趋少；新政对买家入市积极性影响不大，刚需盘仍受追捧旺销。

　　供应：发展商推货积极，中小户型占主导

　　即使在新政打压下，依然有不少发展商选择在五一黄金周集中推售，以最大程度的抢占客户。据不完全统计，五一期间广州市共有29个楼盘推货，总货量达4000套以上，相比去年五一毫不逊色，仍以旧盘新推为主，包括东华·星域(益丰花园三期、碧桂园天玺湾、番禺君华香柏广场、祈福名都、保利花城和誉山国际等，全新项目仅有邦华·翠悦湾、中森茗苑、水电广场。而从新货户型供应看，今年五一楼市是一场刚需大战，无论是中心区还是外围区，中小户型明显占主导。

　　人气：外围楼盘活动旺场人气高，中心区高价盘稍显淡静

　　从五一市场来看，虽受阴雨天气影响，但整体人气尚可。外围区主打刚需客的楼盘在节日期间举办活动较多，总体人气较旺。即使是多盘处于储客登记期间的萝岗，因特色活动的举办吸引了不少人气，其中全新盘越秀岭南山畔现场举办大熊猫主题创意派对，中海誉城举办了DIY披萨、糕点美食、玄彬演唱会门票抽奖等活动，吸引了众多客户前来咨询，几百人齐聚现场。而相比外围楼盘旺丁场面，中心区低价刚需盘人气亦不错，但高价盘则因价格攀升过高而受关注度下降，稍显淡静。

　　价格：多盘新货升价明显，折扣让利较少

　　五一期间新货售价多有上调，包括尚东君御、骏文雅苑、可逸江畔、豪进山湖珺璟等，单价相比前期产品均出现两三千每平的涨幅。而利用五一蓄客的楼盘，新货吹风价部分亦有明显提高，包括罗马家园、御金沙、岭南新世界、汇东国际等。实际来看，新货升价的原因有多个方面，个别是因产品质素提高，或者景观资源优势明显，个别是跟随大市场以及周边楼盘一起涨价。在售余货方面，价格则是高位企稳，而以往在五一黄金周经常出现的特有的折扣优惠、一口价单位，在今年五一已明显减少，即使有也并非实质性的优惠，更多是作为噱头吸引客户。

　　成交：买家入市仍积极，刚需盘旺销依旧

　　从今年五一实际成交来看，新货累计成交超过八成的项目就有11个，占五一期间总推盘量的四成左右，包括东华·星域、邦华·翠悦湾、碧桂园天玺湾、保利花城、嘉汇城、合和新城、锦绣天伦花园、中森茗苑、豪进山湖珺璟、誉山国际和水电广场。从楼盘类型来看，刚需盘占据了绝对的主导。即使在新政打压下的楼市，买家对房价上涨的预期并未扭转，入市仍较为积极，只要产品合适、总价在承受范围内的就会选择入市。值得一提的是，去年备受追捧并现"日光"的南沙碧桂园天玺湾，五一期间推出新货，有提前认筹客户在现场未能选到合适楼层的户型，就决定暂不购买，从这点来看，之前对于南沙盲目追从的买家因政策的影响，购房行为已趋于理性。

　　后市：限售限签迫量回落，价格高企热度难降

　　经纬行研究中心认为，总体来看，本月五一黄金周市场热度持续，买卖双方受新政影响不大，实际成交未现明显回落。接下来随着住宅预售价网上申报制度的执行，政府在预售及签约环节将把控趋严，高价盘限售限签预计将持续，以确保今年年度房价调控目标的达成，因此无论是网签量还是网签价格，均可能现明显回落。但从实际市场成交来看，刚需盘成交仍将畅旺，高端盘因价格制约及限售影响或放缓，多盘价格仍有走高趋势，发展商当前多无资金压力，因此在价格上难见让步。若下半年未有重大利空政策出台，则市场热度难降。

　　经纬：五一刚需当道市场热度未减