美联：一季度深圳商铺市场喜迎暖春

来源: [观点网] 时间: 2013-04-28 15:38

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随着对政策的逐渐消化，在2013年的开春之际，深圳商铺市场便已开始回暖。

　　深圳自2010年10月起开始实行"非住宅类房产按评估价征收房产税"的政策后，商铺市场就一度经历冷峻的寒冬。终于在2013年，深圳商铺市场迎来了一个暖春。

　　根据美联物业全国研究中心对深圳商铺2012-01至2013-03统计的数据如下表所示。

　　以上数据可以看到，在"存量非住宅类房产按评估价征税"的消息发出到正式实施之间的一个月内，商铺市场的交易量非常火爆，导致2012年第三季度的成交量快速飙升。在2012年的第三季度，深圳商铺市场的总成交量突破了3638套(一手商铺成交量为821套，二手商铺的为2817套)，环比上涨63.6%，其中一手商铺环比上涨26.7%，二手商铺环比上涨78.7%。然而在新政正式实行的第四季度，商铺市场便骤然冷清，整一个季度的总成交量仅为2205套，环比下跌39.39%。但随着对政策的逐渐消化，在2013年的开春之际，深圳商铺市场便已开始回暖。2013年的第一季度，商铺市场的总成交量为2801套，环比上涨27.03%，同比增长99.79%。

　　历年来每次房地产有重大新政策推出时，市场一般都会表现为"躁动一个月，观望两三个月，然后再慢慢接受"。但此次深圳的商铺市场回暖的却非常迅速，我们认为有以下几点原因：

　　一手商铺供应充足，且供应区域得到市场认可

　　今年来，一手商铺的供应类型以住宅底商、写字楼底商为主，鲜有专业市场或购物中心的商铺出售。而随着住宅供应向宝安、龙岗区域移动，商铺的供应地也因此而发生改变。宝安、龙岗两区的居住人群逐渐增加，商业配套不完善的矛盾愈发明显。投资者看准了市场的空白点，早着先机，积极进入该些区域，直接拉动成交量的提高。而且，原关外两区商铺价格目前仍处于低位，未来升值前景无限，这对投资者同样具有很大的吸引力。

　　新政策对二手市场的影响力有限，不足动摇市场预期

　　深圳的"存量非住宅类房产按评估价征税"操作流程中非住宅类的房产交易的个税征收方式有两种。一种是采用核定征收方式的，即按照房屋评估价格的1.5%(拍卖房3%)征收；另一种则是采用核实征收方式的，按照转让费与房屋原值差额的20%征收。目前市场上一般按照核定征收方式来纳税，多产生的税费对于购置总成本的增加值，权当是价格的小幅增长便已被市场消化，影响力实在太微弱。因此，该政策在实施3个月后威力已从强转弱，再从弱转无，二手市场已重拾上一年的上升轨迹。

　　美联物业全国研究中心认为，随着国五条细则的落地以及多项新政并举后，住宅市场的投资门槛已被封闭，投资者转战商业市场成大势之所趋。近年商业市场的资产价值不断上升，进入门槛也随之而抬高，优质商铺的租售价格更是被推升至历史高位，一铺难求的现象比比皆是。然而，市场上并不乏性价比高的商铺，就如某些因地铁施工而暂时封闭的区域，其由于人流骤降引致商户大面积撤离，在空置率突然上升之时，其实也正是与业主磋商价格的好时机。商埔投资的是未来区域的发展潜力，投资者必须持有"放长线钓大鱼"之心，不能操之过急。