新货1.7万套入市五一广州在售货量冲6万新高

来源: [观点网] 时间: 2013-04-14 16:40

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预计五一黄金月，全市十区在售货量约6万套。其中新货约1.7万套，与近几个黄金月相比新货有所增加。

　　说明：

　　1、受限制网签和楼盘延迟网签影响，市场实际余货应少于阳光家缘网显示数据

　　2、新货推售或会受到政府限制网签和不批高价楼盘预售证等政策影响，新货数量存在较大变数

　　概述：政策落地市场预期未改，供应充足成交维持较高水平

　　调控政策：细则落地力度低于预期，限价限签等或将对后市成交造成较大干扰；各地国五条细则落实程度普遍与国务院要求存在落差，广州细则亦低于此前市场预期；广州2013年控房价任务艰巨，预计限价限签等行政措施出台将制约成交。

　　市场预期：后市看涨仍是主流；楼盘售价维持上升态势，部分楼盘涨幅较大；购房者对未来楼价看涨占绝对主流；二手个税政策把购房需求和关注度更多的引导到一手市场

　　市场供应：可售货量充足，新货多，刚需产品占主导；主要供应区域新货充足，刚需产品占主导；部分楼盘价格涨幅较大将降低销售速度。

　　因此，预计2013年五一黄金月广州商住市场整体平稳，成交量保持去年四季度以来的较高水平。限价限签等行政干扰、楼价涨幅过快将制约后市成交量继续放大。

　　整体货量预测：

　　整体货量充足，自住刚需的中小户型产品超六成，推货节奏或受政策影响；

　　整体货量充足，新货多，但能否按时推出或受政策影响较大；自住刚需的中小户型产品超六成，不少热销楼盘将推出较多新货

　　根据合富辉煌市场部监测，预计五一黄金月期间(4月1日-5月3日)，全市十区在售货量约6万套

　　其中新货约1.7万套，与近几个黄金月相比新货有所增加(其中2012年十一新货约1万套、五一新货约5100套，2011十一新货1.2万套)；余货约4.2万套。

　　全市十区预计新货1.7万多套中，已拿预售证的约7600多套，占比44%，其中预计中心六区新货5300多套，占十区的31%，但已拿预售证的新货只有1366套，大部分新货仍未拿预售证，能否按时取得预售证并发售或会受到政策的一定影响。

　　在售货量最多的花都(占十区30%)和番禺(占十区20%)，合共占全市十区过半的货量。花都、南沙、番禺、白云新货较多，其中南沙新货超3000套仅次于花都成供应大区，天河预计新货少，存量大，但主要集中在汇悦台、嘉裕公馆、江源半岛等个别楼盘。

　　北部的花都、白云，南部的南沙、番禺是五一黄金月新货最多的区域；东部的黄埔、萝岗区新货稀缺，预计仅占十区5%；中心四区越秀、荔湾、海珠新货相当，天河新货稀缺。

　　预计五一期间新推货量中刚需产品(100㎡以下、100-120㎡的两房及三房)新货约1.1万套，占总货量的65%。

　　外围中大户型比例略大。从分区看，120㎡以上产品较多的区域主要是南部番禺、南沙和中心区的越秀、荔湾。

　　预计新货推售较多的楼盘主要分布在近郊区域和花都、南沙区

　　保利西海岸、中海誉城、万科欧泊、保利花城、碧桂园天玺湾等持续热销楼盘将有较多新货推出

　　分区楼市预测：

　　广州中心四区新货少，特别是越秀新货能否推出存较大变数，新货集中的花都南沙番禺白云将是支撑楼市成交的主要区域。

　　越秀：依据项目施工进度，预计五一黄金月期间，越秀区将有千余套货量，较往年充足。预计越秀区五一黄金月超九成新货集中在原东山板块，共6个项目，其中全新盘4个，旧盘新推2个。

　　东风广场、农林华府两全新盘预计货量分别超200套。

　　六成以上货量未取得预售证，且各项目预计价格均在3万/㎡以上的水平，一定程度上受限预售限签制约，推货存在不确定性。农林华府、精彩生活大厦存在回迁户回迁问题，在推货上亦存在不确定性。由于单价高企，预计带名校学位的中小户型将受追捧。

　　荔湾：预计荔湾区2013年"五一"新货1045套，为历年黄金月中等水平，原芳村仍然是供应主力；

　　高尔夫片区在售的四个项目，近一年来均持续推售新楼栋，后续产品方面。公园九里、荔湾国际城将以改善型为主，面积达110㎡以上，而隽泷湾、塞纳维拉则是刚需产品为主，预期高尔夫片区仍是整个荔湾区的重点；

　　原荔湾板块，预期仅有龙津华府新推，中信西关海后续产品预期在"五一"后推售，"五一"期间只是开放板房等展示为主；

　　海珠：预计海珠区2013年"五一"新货货量接近1000套，三个全新项目为主力，但其中凤乐雅轩、中源御品受到产权等因素影响下，较长时间仍未推出市场，但实际上早已达到销售条件；

　　琶洲板块两个盘预期在"五一"期间，均加推一栋，天悦有望保持销售良好态势；

　　东华·星域位于海珠中心板块，产品丰富，周边富基广场在售价格达毛坯价3万，预期该项目定价、推售将成为市场关注焦点；

　　天河：天河区一直以来高端豪宅项目云集，此次黄金月，受限签约、限预售等政策影响，导致高端项目推货速度大幅放缓；

　　新货主要集中在东圃板块，两个楼盘都以中小户型位置，主打区域刚需客户。预计销售好。

　　白云：预计2013年五一白云区新货约1900套，比去年的两个黄金月有明显增加，供应充足。

　　新货供应主要集中在城西金沙洲、南湖和白云大道北板块；保利西海岸货量最大，其次是岭南新世界、御金沙、一品湖山、邦华翠悦湾、新天半山等。

　　120平方米以下的刚需产品占比超7成，主要分布在城西-金沙洲楼盘和岭南新世界，预计将持续热销，价格平稳上升。

　　改善型产品主要分布在南湖和白云新城项目以及新世界嘉云府，一品湖山定价适中预计销售较好，其余价格在3万以上，预计销售速度一般。

　　花都：预计2013年花都区新货约5000套，对比近两年的五一黄金月,今年五一黄金月新货大增数倍。

　　新货主要集中在狮岭及西城板块,两者占比达五成,主要个盘有御华园、雅宝新城、保利花城等。

　　100㎡以下产品接近六成。多个刚需盘供应,主要供应个盘有御华园、祈福万景峰、合和新城、利峰城、天马河一号等；

　　100~120㎡占比14%,主要为保利花城、尚品雅居、锦东花园。

　　三月份开始，花都部分楼盘新货出现较大幅度涨价，大幅升价主要集中在销售情况极好或发展商资金压力小楼盘。如3月中下旬推出的锦尚蓬莱、保利花城、自由人花园等均价格上涨10%~15%；(但位置相对较好)

　　而四月份新货，多个楼盘叫价亦上涨较大，且多为规模标杆大盘。以往只有新华老城区洋房售价过万，而四月份汽车城、西城、广花路板块部分新货亦将过万，标杆楼盘的新高价格或会拉升区域整体价格上升。

　　从三月份价格较高的新货来看，消化率集中在3~4成，价格上涨过快限制销售速度，预期五一黄金月难有成交大热的个盘出现。

　　预期五一约5000套新货入市,且超七成为中小户型产品，但多个大盘定价走高,如保利花城定价11000元/㎡,御华园8500元/㎡,祈福万景峰10000元/㎡,多个指标盘新货升价10%~20%；多个指标盘定价较高，因此短期内难以销售火爆,出现类似往年雅居乐锦城的月光盘，因此楼市不会因新货的暴增而成交暴增；

　　受价格影响虽不会销售火爆，但因新货总量大，即使个盘保持一般的销售速度(三~四成)，整体楼市成交仍能维持20万㎡以上成交的高位。

　　番禺：预期番禺区五一黄金月新货约3100套,对比近两年黄金月,新货充足;

　　华南、广州新城板块占比近六成：华南板块推出约1100套新货,占比达37%,主要为万科欧泊推出超600套新货；广州新城推出约600套新货,占比两成,主要为亚运城推出全新组团天誉近500套新货。其余板块较多货量楼盘有敏捷金月湾、君华香柏华府、大学城星汇文华、星汇文宇等。