细则逐渐出清新房表现平平二手房上演最后疯狂

来源: [观点网] 时间: 2013-04-11 14:44

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随着地方细则的逐渐出清，国五条在北京的执行细则在4月将最终系统成形并开始执行，同时，北京建委4月初暂停网签，受其影响，预计4月成交或稳中略降。

　　中央政策：国务院：发国五条细则继续加强调控：国务院3月1日出台国五条细则，新政指出二套房首付和利率提高，卖房征20%个税等六项内容。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。

　　北京政策：发布国五条细则：3月30号发布，关键点如下：1)房价目标：全市新建商品住房价格2012年价格相比保持稳定，对报价明显高于项前期和周边价格的项目，可发预售证书或暂不办理现房销售备案。2)税收政策：能核实原值20%计征；5年唯一免征。3)房贷：落实好首套房贷政策，继续暂停第三套及以上房贷发放，提高第二套住房贷款的首付款比例。4)限购政策：本市户籍单身限购1套住房。

　　市场运行：受上月土地无供应影响，本月土地成交冷清，供应相对活跃。商品住宅市场环比上月呈现“量价齐升“态势，同比也实现增长，但相比去年的小阳春，今年的3月市场可以说是表现平平，分析原因主要是新国五条出台影响了市场预期。整体市场存量消化周期继续缩短。

　　一级市场：2013年3月北京土地市场供应热成交冷，成交金额环比同比均大幅下降，供应同比大幅上升，其中成交遇冷是受2月无土地供应影响。共供应土地15宗，成交2宗工业用地。成交总规划建筑面积18.97万平米，环比下降94.09%，同比去年的80.36万平米，大幅下降76.39%，总成交金额3.98亿元，环比下降98.30%，同比去年的32.57亿元，大幅下降87.78%。

　　二级市场：2013年3月，北京市新增商品住宅供应回升，本月住宅期房批售套数7228套，环比大幅上升966.08%，同比上升7.05%，批售面积78.48万平米，环比大幅上升638.98%，同比上升1.71%。

　　2013年3月，商品住宅市场环比上月呈现“量价齐升“态势，同比也实现增长，但相比去年的小阳春，今年的3月市场可以说是表现平平，分析原因主要是新国五条出台影响了市场预期。北京商品住宅成交14459套，环比大幅上升178.65%，同比大幅上升100.26%；成交面积158.29万平米，环比大幅上升172.91%，同比大幅上升97.17%；成交均价为21085元/平米，环比微幅增长0.68%，同比上涨7.73%；成交金额333.75亿元，环比大幅上升174.78%，同比大幅上升112.41%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、通州、大兴、顺义、朝阳，此5个区域成交量基本在1500套以上，其中房山区以成交2681套位居第一。

　　存量方面，选取全市一手房市场2012年4月-2013年3月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要5.5个月可消化完成，存量面积约需要6.8个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度逐渐加快，本月新盘量有所增加，库存量继续下降，达到62882套，较2月下降8%，消化周期继续缩短。

　　三级市场：2013年3月，受新国五条20%个税即将执行影响，购房者集中抢时过户，北京二手房市场井喷。二手房(住宅)成交套数为43780套，环比大幅上升332.48%，同比大幅上升293.99%；成交面积415.03万平米，环比大幅上升341.90%，同比大幅上升338.21%。

　　总的来讲：与去年的小阳春火爆成交不同，今年3月，是国家和地方调控政策逐步出清的时期，从3月1号国家级调控细则出台，到3月30号北京细则出台，整个3月处于新政策即将开始执行的前夕，因此市场也表现各种与去年不同的特征。供应方面，一方面是调控新政使得部分开发商开始观望，另一方面是北京建委对涨价10%以上项目预售许可证的不予审批，使得3月供应虽然环比回升，但仍有很多项目没有按计划开盘。成交方面，部分购房者由于担心限购升级着急出手，也有部分购房者对市场预期发生改变，转为持币待购。而二手房市场可谓是黑暗前的最后疯狂，受20%个税即将征收影响，购房者在3月集中抢时过户，成交井喷。随着地方细则的逐渐出清，国五条在北京的执行细则在4月将最终系统成形并开始执行，同时，北京建委4月初暂停网签，受其影响，预计4月成交或稳中略降。

　　细则逐渐出清新房表现平平二手房上演最后疯狂