2013年1月合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告

来源: [观点网] 时间: 2013-02-26 18:06

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2013年1月广州二手楼市成交量较上月小幅增加约5%。虽然临近春节，但交投量较上月仍有所增加，淡季不淡的特征较明显。

　　一、1月广州二手楼市热度不减，二手楼价环比上涨1.4%

　　2013年1月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1589点，环比2012年12月上涨1.4%，同比2012年1月上涨8.7%，较基期2008年1月上涨58.9%。1月份广州二手楼价保持小幅上涨的态势。

　　本月广州二手楼市淡季不淡的特征较明显，临近春节，但市场热度不减，交投较上月有所增加。受市场预期转强的影响，买家入市较积极，积累的迫切性首置旧客购房意愿增加，"卖一买一"的改善型买家和长线投资客活跃度提升。本月实力较强劲的高端买家出手果断，珠江新城、汇景新城、越秀等核心板块的贵价单位需求增多。业主心态有所走强，大多不肯让价，部分优质单位小幅上调价格；原荔湾、越秀等核心城区的部分业主惜售心态加重，总体盘源有所减少。本月买家的价格接受度提高，对天河、越秀、原荔湾等核心城区的中高端优质单位小幅追价入市，总体二手楼价稳中有升。

　　二、1月份广州二手楼市淡季不淡，交投保持活跃，二手楼价小幅上涨

　　2013年1月广州二手楼市热度不减，交投仍保持较活跃的良好运行态势，人气充足，交投增加。据合富置业成交数据显示，2013年1月广州二手楼市成交量较上月小幅增加约5%。虽然临近春节，但交投量较上月仍有所增加，淡季不淡的特征较明显。合富置业监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年1月广州二手住宅网签3165套，25.8万㎡，较2012年12月份增加4%，较去年同期(春节月)增加约六倍；自2012年四季度开始，二手住宅网签连续四个月高位运行。

　　由二手周度网签量的走势看，1月以来，广州二手楼市保持需求旺盛的态势，周度网签连续三周稳居700套以上。

　　楼价方面，合富置业数据显示，1月广州合富标准指数为1589点，环比上涨1.4%，较去年同期上涨8.7%。总的来说，1月份广州二手楼价保持高位企稳，小幅上涨的态势。

　　三、市场预期转强、新货锐减、通胀预期强烈等因素影响下，二手楼市保持交投活跃态势，各类购房需求持续释放

　　1月份广州二手楼市的交投持续活跃，淡季不淡，主要受五方面因素的影响：

　　(一)政策稳定，市场预期转强，看涨买家增多，交投速度加快

　　自2012年下半年以来至今，房地产调控政策以趋稳为主。经过2011年和2012年近两年来对政策负面效应的消化，市场后市预期逐渐转强，入市信心恢复，看涨的买家明显增多，交投节奏较以往有所加快，"相中即入"的买家增加。调查显示，不少买家的价格接受度有所提高，果断购入前期叫价有所上涨的单位，部分甚至小幅追涨入市，购入天河、越秀、原荔湾等核心城区的中高端优质单位。如金碧花园某2房单位，业主11月份的叫价100万，1月份业主叫价提高至103万，上涨了3万，买家担心春节后价格继续会走高，果断出手，小幅追价入市。

　　(二)各类型购房需求持续释放，积累的首置刚需入市积极，"卖一买一"改善换房和长线投资客活跃度回升

　　由买家结构看，本月广州二手楼市仍然以首置刚需为主，但占比较以往明显回落。据合富置业数据显示，2013年1月广州首次置业二手买家的占比为61.6%，总体仍保持六成以上，但较2012年的七成左右有所回落。而改善型需求的占比则继续小幅回升，据合富置业数据显示，广州改善型二手买家由2012年7月份22.5%逐月轻微增加，2013年1月份达到28.8%。据悉，改善型需求大多是"卖一买一"的首改买家。

　　调查显示，无论是首次置业者还是"卖一买一"的首改需求，不少是观察楼市半年以上的刚需旧客，由于看涨后市而果断出手，交投速度较以往明显加快。

　　根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为："首置：改善：长线投资客大概为6:3:1"。2012年1-6月份，广州首置买家的占比高达七成以上，改善需求萎缩至两成以下，而长线投资客则几乎绝迹。下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。

　　2013年1月份，二手楼市首置、改善、投资等各类型买家的结构基本达到"6:3:1"的健康、合理状态，过往迫切性首置刚需独撑二手楼市的格局有明显改善，各种类型购房需求平稳、健康、持续地释放。

　　由天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看，长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势，由2012年8月份的5.9%逐月回升，至2013年1月份超过10%。

　　以上分析可得，随着市场预期的转强，除迫切性首置入市积极外，改善和长线投资等购房需求的活跃度也稳步提升，这也是1月份二手楼市保温的重要原因。

　　(三)业主大幅提价现象不多；买家价格接受度提高，买卖双方的价格分歧缩小，交易难度有所降低

　　本月业主的心态有所走强，大多不肯让价，原荔湾、越秀等核心城区的部分业主惜售心态加重，不过，大幅提价、返价现象也不多，优质单位小幅提价3%-5%居多。本月不少买家看涨后市，"相中即入"，价格接受度提高，对天河、越秀、原荔湾等核心城区的中高端优质单位小幅追价入市，买卖双方的价格分歧缩小。此外，也有部分前期的投资盘逢高出货，一定程度上补充了二手楼市较紧缺的盘源，僵持的格局有所缓和，交易难度较以往降低。

　　(四)中心区新房供应锐减，大户型、高总价产品增多，二手房突显一定优势

　　1月广州新货的实际推售量大幅下降，多个楼盘推迟出货。据合富辉煌市场研究部数据显示，1月份广州市(十区)商品住宅新推货约1300套，环比2012年12月减少85%。价格方面，除了天河区和越秀区以外，海珠区成为第三个区域签约均价超过3万元/㎡以上的区域。

　　自2012年10月份以来，中心区大户型、高总价新房的供应和成交量均有所增多。据合富辉煌市场研究部数据显示，2012年10月份至今，广州144㎡以上大面积住宅的供应量约占整体的三成，较以往的不足两成明显增加。成交方面，144㎡以上大面积住宅的交投占比接近三成，较上月的约两成上升。由价格看，1月份中心区新房的价格大多在3万元/㎡以上。

　　受中心区新房供应锐减以及大户型、高总价供应增多的影响，市区二手房户型选择丰富、中小面积盘源充足、价格稍低的优势有所突显，部分买家回流二手楼市。合富置业数据显示，广州成交二手七多为单价3万以下的单位。

　　(五)通胀预期强烈，中心区新货锐减，回流二手楼市的中高端买家持续增多，高端优质物业活跃度提升

　　据合富置业数据显示，2013年1月广州二手住宅成交均价高居1.8万元/㎡以上，为18431元/㎡，环比2012年12月高位上涨2%，主要受高价盘成交增多的结构性因素影响较大。由于通胀预期强烈以及中心区新货锐减，部分中高端改善型买家逐渐回流二手楼市。据合富置业数据显示，自2012年四季度以来，大笔值购入大面积、高总价优质高端二手住宅的实力买家持续增多。据悉这部分高端买家的信心较为充足，出手较果断。购房目的大多自用兼顾投资。调查显示，珠江新城的凯旋新世界、中海观园国际、中海璟晖华庭、粤海丽江花园、新城海滨花园；汇景新城板块；天河北的中怡城市花园、协和新世界；滨江东的金海湾、中信君庭以及老城区的锦城花园、东风广场等核心区优质高档盘受到这部分买家的青睐,个别资源尤其突出的单位，成交价格甚至超过7万元/㎡。由于需求增加，高端盘集中的珠江新城，本月二手交投旺盛，二手楼价集体上调至3万元/㎡以上。

　　受此影响，本月二手住宅套均成交面积、套均总价皆有所上涨。据合富置业数据显示，2013年1月广州二手住宅成交套均面积为88.7㎡，较此前的85㎡左右明显上升。其中144㎡以上的占比高达一成，较以往有所增加。

　　价格方面，合富置业数据显示，2013年1月广州二手住宅的成交均价为18431元/㎡，环比2012年12月高位上涨2%，其中2万元/㎡以上的占比接近三成，较上月的25.8%有所增加。套均总价为163.5万元，较上月的159.5万有所上升，其中总价200万以上的占比突破两成，较上月有所增加。

　　总的来说，受市场预期转强，看涨买家增多；首置、改善、投资等各类型购房需求平稳、健康、持续释放；业主大幅提价现象不多；通胀预期强烈，中心区新货锐减等因素影响，1月广州二手住宅需求保持旺盛，交投速度加快，淡季不淡的特征明显。目前情况看，二手楼市正逐渐摆脱低迷，重回上升的轨道，这无形中也加大了政策趋紧的压力。

　　四、天河、越秀两区二手楼价涨幅明显，荔湾、海珠等中心区域的价格涨幅稍大，外围片区楼价以走稳为主

　　由各区域的成交量看，各区域二手网签均有不同程度的增加，其天河、海珠、越秀、荔湾等中心区的增幅大致与全市相当，约为5%左右；而番禺的成交量则保持较平稳的态势。

　　由各区域以及板块的价格看，天河、越秀两区的价格涨幅较大，合富标准指数显示，天河、越秀两区的指数涨幅超过2%。其次是荔湾、海珠、黄埔以及白云区，合富标准指数的涨幅约为1%。番禺、花都、萝岗等外围区域的价格以走稳为主。

　　2013年1月合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告