深圳中原：2013年1月深圳市一手住宅市场综述

来源: [观点网] 时间: 2013-02-25 10:12

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1月全市一手商品住宅总成交面积56.85万平方米，环比大增32.12%，创43个月新高；成交均价19694元/平方米，环比上升8.37%，结束连续4个月的下跌趋势，再次逼近20000元/平方米整数大关。

　　一.月度市场概述

　　针对年底至今全国各地房地产市场火热的行情，中央并未在调控基础上出台更加严厉的打击措施，房产税迟迟未铺开。与平静的政策面形成鲜明对比的是来自开发商的躁动，土地市场火热的成交，销售目标的大幅提高，以及银行宽松的信贷，种种因素造成了年后房价上涨的强烈预期。刚需及改善客户均纷纷抢跑入市，开发商也是分秒必争，虽然临近年关，但1月上半月市场供应并未明显放缓，在此影响下，深圳楼市蛇年开局再创辉煌。1月全市一手商品住宅总成交面积56.85万平方米，环比大增32.12%，创43个月新高；成交均价19694元/平方米，环比上升8.37%，结束连续4个月的下跌趋势，再次逼近20000元/平方米整数大关。

　　二.供应量分析——逐渐放缓

　　2.1批售量分析

　　1月份全市获得批售的项目共7个，全部集中在上半月内获得，总批售面积为44.46万平方米，环比大幅下滑32.46%，但与去年同期相比，仍上涨将近150%。自去年11月市场迎来批售最高峰至今，批售量已连续三个月出现大幅下滑，主要原因是随着春节的临近，开发商推盘步伐逐步放缓，纷纷把推售计划推至春节之后。

　　2.2推售量分析

　　继12月全市迎来推盘小高峰之后，本月全市推售量大幅下滑。上半月推盘量仍然维持较高水平，进入下半月逐步放缓，20日之后更无新项目或加推项目入市。整个1月份全市共11个项目举行了开盘或加推活动，住宅总推售面积为33.58万平方米，环比大幅下滑40.32%，但仍是去年同期推售量的将近4.5倍。其中新开盘项目共6个，加推项目共4个，嘉葆润金座二期住宅单位作为现楼发售。

　　2.3各区批售、推售情况

　　从区域批售情况来看，本月龙岗、宝安、福田和盐田区均有新项目取得预售资格。其中来自龙岗的项目包括信义嘉御山、信义御城豪园、丹梓龙庭，总批售面积为29.13万平方米，占全市总批售面积的65.5%；来自宝安的项目包括光明大第和深房传麒山，总批售面积10.39万平方米，占比为23.37%；来自福田的项目是万泽云顶香蜜湖，目前尚未入市；来自盐田的项目是泊郡雅苑，已悄悄入市销售。从推售情况看，本月新入市项目集中在龙岗区，上月活跃的龙华区本月无新开盘或加推项目。其中来自龙岗的信义嘉御山、信义御城豪园、和成世纪、佳兆业城市广场、卓鸿高尔夫雅苑5个项目推售面积为19.38万平方米，占全市总推售面积的57.7%；来自宝安的光明大第、勤诚达22世纪、中粮锦云3个项目推售面积为5.8万平方米，占全市总推售面积的17.3%，；来自南山区的栖游记和嘉葆润金座总推售面积为5.89万平方米；来自盐田的泊郡雅苑项目推售面积为0.83万平方米。

　　2.4全市推售户型特点

　　1月全市新推住宅共5937套(拼后套数)，环比下降38%。本月推售户型较为集中，70-90平的2-3房以及90平以下复式三种户型占总推售套数的77.1%，占比与上月相比大幅上涨25%。从具体的户型结构上看，70平以上两房占比高达34.34%，主要来自信义嘉御山、和成世纪和栖游记三个项目，但嘉御山与和成世纪的2房基本都是N+1或者N+2的灵活设计；90㎡以下3房共1031套，占全市总推售户数的28.01%，主要来自栖游记、信义御城和光明大第三项目；90平以下复式户型占比为14.75%，环比提升12.6个百分点，主要来自信义嘉御山和光明大第两个项目。

　　三.成交分析

　　3.1成交量分析——遍地开花，创43个月新高

　　虽然春节临近，但本月上半月开发商推盘节奏尚未明显放缓，购房者亦担心年后房价上涨而积极入市，再加上银行宽松信贷的支持，2013楼市开年迎来火爆行情。无论是价格较高的南山、福田区还是价格较低的龙岗区，本月成交量均大幅上涨，刚需、改善置业齐发力。龙岗信义两城更是连造传奇，开放样板房第二天随即举行开盘活动，均取得开盘销售9成以上骄人业绩，为原本火热的楼市再添一把火。加上去年12月底上市楼盘本月陆续备案，1月全市一手商品住宅总成交面积56.85万平方米，环比大增32.12%，同比增长将近370%，总成交套数6305套，环比增长36%。

　　龙岗区本月一手商品住宅成交3567套，环比大增40%，占全市总成交量的57%，占比与上月基本持平；成交面积为32.27万平方米，环比大增36%。本月入市的信义嘉御山、信义御城及和成世纪三盘由于其优越的地理位置和灵活的户型设计，深受市场欢迎，开盘销售率均在9成以上，且备案速度较快，共录得成交1310套。远洋新干线、佳兆业城市广场等项目也持续热销，共录得829套成交。龙华新区本月一手商品住宅成交1234套，环比上涨42%，占全市总成交的20%；成交面积11.44万平方米，环比上涨41%。该区本月无新入市楼盘，主要成交楼盘为上月入市的金亨利首府、中航天逸、汇龙湾花园，共录得成交778套，占该区总成交的63%。宝安区本月一手商品住宅成交941套，环比上涨9.3%，结束连续两个月下滑趋势，占全市总成交的15%；成交面积为8.22万平方米，环比上涨5%。成交前三名分别为西城雅筑、宏发君域、深房传麒山，均为前期入市项目。南山区本月成交一手住宅成交301套，环比上涨42%；成交面积为2.66万平方米，环比上涨37%。成交主力为月初入市的栖游家园项目，共录得成交146套，其次为阳光里雅居项目，录得68套成交。福田区一手商品住宅成交127套，环比上涨59%；成交面积为1.14万平方米，环比上涨58%。成交主力连续三个月均为兰江山第花园一期、嘉洲富苑，其中兰江山第花园本月成交大幅放量，成交套数激增60套。罗湖区本月一手商品住宅成交70套，环比上涨37%；成交面积0.58万平方米，环比上涨26%。仅合正荣悦和港丰大厦两项目成交，其中港丰大厦本月成交较上月大幅放量。

　　盐田区本月一手商品住宅成交65套，环比飙涨282%，成交面积0.52万平方米，环比大涨189%。中英街壹号项目继续销售，泊郡雅苑项目于19日进行VIP客户内部解筹，尚未公开入市销售，本月已录得49套成交。

　　3.2成交价格分析——双“龙”起飞，止跌回升

　　据深圳市规划和国土资源委员会公布数据，本月深圳市一手商品住宅成交均价为19694元/平方米，环比上升8.37%，结束连续4个月的下跌趋势。在信义嘉御山、龙岗大道一号等价格较高且成交量较大的楼盘拉动下，龙岗区本月成交均价环比大涨15.95%。龙华新区由于金亨利、汇龙湾花园等高价楼盘相继入市，本月成交均价环比继续上涨，涨幅为7.75%，均价达到22358元/平方米。在两个成交主力区的均价上涨拉动下，本月全市一手商品住宅成交均价止跌回升，再次逼近20000元/平方米整数大关。

　　本月各区成交均价从高到低排列如下：南山区(36289元/㎡)、福田区(34252元/㎡)、罗湖区(30796元/㎡)、龙华新区(22358元/㎡)、宝安区(19413元/㎡、盐田区(19232元/㎡))、龙岗区(16817元/㎡)。

　　南山区本月成交均价为36289元/平方米，环比下跌7.69%。本月入市的栖游家园项目销售均价约为30000元/平方米，大幅低于该区成交均价，且成交量较大，对该区均价形成打压。但与此同时，成交均价较高的伍兹公寓本月成交量也有所放大，部分抵消价格下降压力，最终该区价格环比下跌7.69%。福田区本月成交均价34252元/平方米，环比上涨6.62%。兰江山第花园本月成交放量，占该区总成交的将近7成，其成交均价为36234元/平方米，从而拉升该区成交均价。罗湖区本月成交均价30796元/平方米，环比下滑3.52%，该区近三个月的成交主力均为合正荣悦项目，该项目本月成交均价环比下滑1.15%。龙华新区成交均价22358元/平方米，环比上涨7.75%。上月入市项目金亨利首府本月陆续备案，成交排名第一，均价为24554元/平方米。此外，中航天逸、公馆1866等项目成交均价也维持在22000元/平方米附近，对该区房价上涨形成一定支撑。宝安区本月成交均价19413元/平方米，环比小幅上涨1.2%。该区成交项目价格结构与上月类似，故价格基本持平。盐田区本月成交均价为19232元/平方米，环比大幅下跌26.12%。成交主力泊郡雅苑项目，本月入市均价为16186元/平方米，大幅拉低该区均价。龙岗区成交均价为16817元/平方米，环比大涨15.95%。信义嘉御山、信义御城、和成世纪三项目成交面积占全市总成交面积的将近四成，其成交均价均在18000元/平方米以上，从而拉升该区成交均价。

　　3.3全市成交前十名楼盘分析

　　1月全市成交前十名楼盘总成交套数为3221套，占全市总成交量的51%，总成交面积为28.47万平方米。其中嘉御豪园、信义御城豪园、和成世纪名园为本月入市项目，三盘均为地跌沿线物业，户型设计灵活，开盘热销，备案速度也较快。佳兆业城市广场、远洋新干线、中航天逸、汇龙湾花园、金亨利首府几大项目均为上月入市项目，开盘热销，本月陆续备案。随着房价上涨预期逐步升温，市场继续回暖，年底龙岗和龙华两区新盘确实火了一把。成交前十楼盘中，来自龙岗区的共6个，龙华区3个，宝安区1个。

　　全市成交排行前十楼盘的户型合拼后榜单中，中航天逸成交40套双拼户型，排名由第六名掉到第七名，金亨利首府成交6套双拼，其余楼盘套数和排名顺序均维持不变。

　　国土局备案记录中显示，本月成交前十楼盘中，多数项目成交均价呈现上涨趋势。其中涨幅最大的是荷康花园，上月成交均价为12759元/㎡，本月为13657元/㎡，环比上涨7%；其次为远洋新干线项目，上月成交均价为13585元/㎡，本月为14269元/㎡，环比上涨5%。降幅最大的为汇龙湾花园，本月成交均价环比下滑10%，但由于上月备案仅两个户型的3套单位，故上月成交均价并不具有代表性。

　　3.4全市推售项目的成交户型分析

　　1月全市推售楼盘共3681套，除去现楼发售项目以后的推售套数为3530套。截至2013年2月1日，全市新推售项目销售比例为49.64%，环比上涨19.38个百分点，再创历史新高。本月国土局备案速度较快，13日推出的信义嘉御山项目截至2月1日的备案率已超过9成，20日开盘的信义御城项目备案率也达到将近8成。从各户型成交情况来看，中小户型仍为市场青睐对象，70平上下两房较受市场欢迎，备案率均在6成以上；90平以下复式本月销售率也大幅提高，备案率环比提升35个百分。另一个突出的特点是随着市场的好转，改善型住房需求也慢慢释放，90-144平四房本月备案率飙升至45%。而由盐田泊郡雅苑供应的1房住宅，由于尚未公开入市，备案率仅为24%，环比上月大幅下滑。

　　四.市场展望——春节行情，供需放缓

　　一二线城市房价的上涨幅度日益逼近中央忍耐底线，调控的声音再次响起，不排除未来政策再加码的可能。市场需求经过最近一波集中释放，将逐步趋于缓和，面对如此疯涨的房价，购房者入市的步伐或将放缓。未来房价的走势与中央政府对政策的表态密切相关，即将举行的两会将成为关键的时间窗口。2月是传统的农历新年，楼盘访客量将明显减少，开发商营销活动也将随之减少，预计即将开盘或加推的项目仅5个，且均为体量较小项目，市场供需都将明显放缓。

　　深圳中原：2013年1月深圳市一手住宅市场综述