深圳中原：2013年1月深圳市商业物业市场综述

来源: [观点网] 时间: 2013-02-25 09:57

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本月全市一手商业成交区域中，宝安、龙岗成交相差无几，均占全市三成以上，而盐田在上月集中成交过后，本月成交速度有所减缓，福田只有少量成交，南山、罗湖继续无成交。

　　一、月度市场概述

　　虽然年前房地产市场逐渐进入推盘淡季，全月供应呈下降趋势，但在招商果岭花园、瑞泽佳园等项目集中备案的推动下，成交反上升。1月共批售商业项目4个，批售商业162套，批售面积0.86万㎡，环比分别减少60.58%、78.60%。全月共成交一手商业284套，成交面积1.97万㎡，环比分别增加86.84%、68.90%。成交均价为34913元/㎡，由于低价项目成交份额增加，时期环比下降30.85%。二手成交方面，全月成交二手商业275套，比上月增加20.09%，成交面积2.13万㎡，环比上涨24.67%，在福田大量成交的拉动下，有一定回升。

　　二、一手商业市场综述

　　1、市场供应分析——年前供应相应减少

　　1月深圳房地产商业市场共有4个项目取得预售，批售商业162套，环比减少60.58%，批售面积0.86万㎡，环比减少78.60%。随着年初推售楼盘的减少，商业批售量也随之下滑。

　　本月市场推售了横岗花半里雅筑，该项目位于龙岗区横岗片区，为住宅配套商业，商业体量共29套，1057.81㎡，1月19日开盘销售，均价22000元/㎡，开盘几近售罄。

　　2、市场成交分析——项目集中备案推高成交

　　据深圳中原市场研究部统计，1月深圳房地产商业市场成交一手商业284套，环比增加86.84%，成交面积1.97万㎡，较上月上涨68.90%。

　　本月全市一手商业成交区域中，宝安、龙岗成交相差无几，均占全市三成以上，而盐田在上月集中成交过后，本月成交速度有所减缓，福田只有少量成交，南山、罗湖继续无成交。

　　本月宝安共有3个项目成交，成交面积7406.48㎡，占全市的37.55%。其中招商果岭花园迎来集中备案，共录得成交套数112套，成交面积5743.64㎡；万科翡丽郡本月录得成交13套，面积1636.21㎡；芷峪澜湾花园成交1套，面积26.63㎡。

　　龙岗成交了6个项目，成交面积为7190.1㎡，占全市的36.45%。其中瑞泽佳园成交最多，录得87套，面积5472.74㎡；横岗花半里雅筑首次录得成交，成交27套，985.67㎡；金地名峰成交5套，237.79㎡；东晟时代花园成交4套，面积334.73㎡；嘉宏湾花园二期、爱地花园各成交1套，面积分别为100.04㎡、59.13㎡。

　　盐田本月有两个项目成交，成交面积为4945.15㎡，占全市的25.07%。壹海城一区已度过销售高峰期，本月成交21套，成交面积3085.72㎡；中通水岸商业一次备案，体量共8套1859.43㎡。

　　福田只有君临天下名苑备案4套单位，面积共183.66㎡，仅占全市的0.93%。

　　本月写字楼底商有壹海城一区和中通水岸两个项目成交，该类型占比为25.07%；社区商业成交比例为47.19%；其他类的瑞泽佳园成交占比为27.74%。

　　1月深圳一手商业的成交均价为34913元/㎡，环比降30.85%。壹海城一区成交份额下降，加之瑞泽佳园、横岗花半里雅筑等价格较低的物业集中成交备案，拉低了全市均价。

图4 深圳一手商业物业成交价格走势图（2012～2013年）

　　各区均价由于受个盘物业及成交单位影响很大，成交缺乏稳定性和连续性，波动较大。本月除了龙岗和宝安因成交主力项目变化而均价有所下降外，其余各区均价较上月均保持较为稳定的水平。

　　个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。新入市的横岗花半里雅筑均价约为22000元/㎡，相对目前在售的大多数项目，价格水平偏低。

　　三、二手商业市场综述——福田带头缓慢回升

　　本月二手商业成交有一定回升，全月共成交二手商业275套，比上月增加20.09%，成交面积2.13万㎡，环比上涨24.67%。

　　本月各区的二手商业成交中，福田成交了0.90万㎡，占全市的42.06%，占比最高；其次为罗湖，共成交0.56万㎡，占全市四分之一份额；而罗湖、南山成交都相对不多，宝安也只有少量成交，盐田成交最少。

　　二手商业价格因受成交项目的影响较大，每月价格走势波动也较明显。根据深圳中原市场研究部对全市多个样本物业各月的成交价格监控显示，近一年全市的二手商业价格在2.5万/㎡-13万元/㎡间波动，继上月创出近一年的最高均价后，本月又在成交结构的影响下迅速探底，成交均价仅为25185元/㎡。

　　各区近一年的价格水平中，罗湖因东门等传统成熟商圈的价格支撑，均价在4.3-29.2万/㎡；由于受福田中心区、车公庙片区等区域高价物业的带动，福田区的价格水平在6.1-13.2万/㎡；而南山文化中心商业氛围的日趋成熟，也使得南山商业价格逐渐上涨，价格区间在2.125.6万/㎡；宝安商业价格区间在2.9-8.8万/㎡；龙岗商业价值较为低洼，为0.6-5.0万/㎡。