深圳中原：2013年1月深圳市写字楼市场综述

来源: [观点网] 时间: 2013-02-24 16:44

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步入2013年，深圳一手写字楼市场依然供求积极，首月推售量、成交量便突破新高，二手市场也迎来新政后的首次较大幅度回升。

　　一、一手写字楼市场综述

　　1.月度市场概述

　　据深圳中原监测，2013年1月全市只有1个写字楼项目取得预售许可证，共批售面积10.03万平方米；推售项目3个，体量达14.97万平方米，推售规模达到2011年以来的高峰。据深圳市规划和国土资源委员会数据，本月全市一手写字楼共计成交面积8.34万平方米(不含现楼)，环比上月增长107.34%；成交均价为33699元/平方米，环比上涨4.51%。

　　2.供应量分析——推售体量创新高

　　据深圳中原监测，2013年1月深圳写字楼市场有1个项目批售，卓越梅林中心广场(北区)为市场带来10万多平米的办公物业供应。

　　公开发售方面，有3个项目入市，发售面积14.97万平，突破近年新高。其中南园枫叶公寓于1月1日开盘，项目以高拓展和精装修的商务公寓为特色，均价36000元/平；同属一个项目的南园枫叶大厦紧随其后，于1月7日推售5层单位，包括平层和复式结构的办公楼，均价约43000元/平；1月19日卓越梅林中心广场(北区)办公楼推向市场，部分赠送面积大的户型开盘时先遭抢购，成交均价为42000元/平；位于侨香路的一冶广场也于本月入市，价格在40000元/平左右。

　　3.成交量分析——与供应同步攀升

　　据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2013年1月全市一手写字楼成交面积8.34万平方米，环比上月增加107.34%；成交套数共计860套，环比增加82.20%。入市规模的增加对购买形成了有效刺激，成交量创了2011年以来的新高。

　　从成交的物业类型来看，在本月办公物业大量供应的带动下，办公楼成交大幅增加至1.94万平，环比上涨幅度达1166.38%；同时其他类型物业的成交也都实现了环比增长，厂房成交面积为1.18万平，环比增82.65%，商务公寓成交了5.21万平，规模依旧最大，环比上涨61.85%。

　　从成交区域来看，同样实现全线上涨。南山的南园枫叶公寓/大厦开盘热销，以及上月开盘的公园道大厦继续热销，使南山成交规模依旧保持最大，全月成交2.36万平，环比上涨23.19%；福田也因有一冶广场、深业泰然大厦等项目支撑，成交规模达到2.06万平，环比增加301.95%；盐田因中通水岸商务公寓的集中备案，使区域成交也能保持较大体量，共成交了1.85万平，较上月增加116.56%；龙岗上月开盘的万科红立方大厦本月迎来集中备案，带动区域成交达1.29万平，环比增加115.65%；宝安星河盛世花园(一期)本月也有大批备案，拉升成交量至0.72万平，环比上升451.64%；罗湖依然以港丰大厦成交为主。

　　综合来看，2013年1月深圳市一手写字楼市场在南山、福田办公楼大量入市的带动下，办公楼的成交规模迅速扩大，同时区域成交也稳居前列。

　　4.成交价格分析——价格稳中有升

　　2013年1月深圳市一手写字楼的成交均价受成交结构影响，全市均价为33699元/平方米，环比上涨4.51%。

　　分区来看，宝安因星河盛的成交带动均价上涨近5成，而有新项目入市的福田、南山均价也有所提高，

　　龙岗受万科红立方大厦带动均价上涨，盐田、罗湖均价却有小幅下降。

　　5.存量分析——库存小幅增加

　　截至2013年1月底，又有卓越梅林中心广场(北区)新增供应面积10万平，全市一手写字楼存量达102.04万平方米，环比上涨1.69%。

　　存量中，已签订认购书或进入初始登记状态的写字楼面积约为16.51万平方米，约占总存量的16.18%，该部分存量的成交状况无法体现；存量中对外招租的写字楼面积约为11.71万平方米，约占总存量的11.48%；目前可售的写字楼面积为73.82万平方米，约占总存量的72.34%。

　　二、二手写字楼市场分析——新政后首次较大幅回升

　　1.月度成交概述

　　本月深圳二手写字楼成交有较大幅度回升，全月成交二手写字楼81套，成交面积1.72万平，环比增加183.85%，是自评估征税以来回升幅度最大的一月。

　　2.成交区域分析

　　从各区成交看，福田的成交规模恢复到1万平米以上，宝安、盐田成交也处于大幅增加中，龙岗突破了前期的零成交，但罗湖和南山成交出现了环比下降。

　　综合来看，在福田成交上涨的带动下，全市二手写字楼成交自按评估征税实施以来，实现最大幅度上升。

　　3.成交价格分析

　　从成交租金来看，2013年1月全市二手办公楼平均成交月租金为127元/平方米，环比下降14.19%；而本月平均售价为38559元/平方米，环比上涨27.87%。

　　三、后市分析——供求逐渐丰富和细分

　　步入2013年，深圳一手写字楼市场依然供求积极，首月推售量、成交量便突破新高，二手市场也迎来新政后的首次较大幅度回升。随着全市商务办公市场的逐渐成熟，商务区域在逐渐扩展，福田CBD地位不断稳固、前海商务区正在成长，各个区域的商务中心也在成型中；同时，商务产品类型也在逐渐丰富，无论写字楼还是商务公寓，都受到不同需求购置人群的追捧，商务市场在供应和需求上将得到不断丰富和细分。

　　深圳中原：2013年1月深圳市写字楼市场综述