合富辉煌：2013佛山二手楼价将稳中小幅上涨

来源: [观点网] 时间: 2013-02-17 17:28

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预计2013年佛山二手楼市仍将保持较良好的运行态势，刚性需求持续释放，较高端买家入市较活跃，中小面积、中档价格物业以及较高端优质单位仍然会受到市场青睐。

　　2012二手楼市先升后稳，总体运行良好

　　2012年佛山二手楼市总体呈先升后稳的特点，与2011年量价齐跌的走势明显不同。2012年上半年受地方调控政策释放微调信号、首套房贷利率优惠等因素影响，交投活跃度低位回升，但楼价仍惯性走低；下半年政策趋稳，佛山二手楼市呈量稳价小幅回升的态势。2012年佛山二手交投量较2011年有较大幅度回升，但较需求旺盛的2010年仍有四成以上的差距，总体价格较2011年仍有小幅下降。

　　佛山住房和城乡建设局数据显示，2012年佛山二手住宅登记面积215.1万平方米，登记宗数17779宗，同比去年上半年减少约24%。其中南海区跌幅相对较大，环比下跌三成以上。总的来说，2012年佛山二手住宅登记宗数较上年的跌幅有所收窄，2011年的跌幅高达四成以上。

　　登记数据有所滞后，而由合富置业监测的市场实际成交活跃度看，2012年佛山二手住宅实际成交量较上年增加两成以上，其中下半年大致保持平稳良好的态势。总体来说：2012年佛山二手交投前升后稳，总体保持较良好的态势。

　　从近三年佛山二手市场走势看，"3.18"政策对市场的影响尤为明显。2008年受"9.27"影响，佛山二手楼市陷入较低迷的态势，楼价呈缓慢下行态势，2008年全年佛山二手楼价下调了10.9%。2009年、2010年佛山二手楼市基本呈需求活跃，楼价快速走高的态势。期间佛山二手楼市也经历了"4.17"、"9.29"等高压政策的调控，市场活跃度受到一定程度影响，但程度远不如广、深等一线城市，总体二手楼市仍然保持需求稳定，楼价向上的态势。尤其是2009年，佛山二手楼价的涨幅高达37.6%，而2010年二手楼价的涨幅为21.8%。

　　2011年"3.18限购"政策出台，佛山二手楼市应声而下，2011年佛山全年二手楼价下较最高峰下跌5.2%，2011年年底佛山二手楼价基本回到年初的水平。2012年上半年，佛山二手交投稳步回升，但楼价惯性走低，总体楼价低于去年同期约一成。下半年市场逐渐回归运行良好的轨道，二手楼价小幅回升，但总体楼价较2011年仍有所下跌。佛山合富标准指数显示，2012年12月佛山二手楼价同比2011年下降了2.2%。

　　二手楼价前松后小幅回升

　　纵观2011、2012年，佛山二手楼市大致可以分三个阶段：2011年低迷期，量低价跌；2012上半年缓慢复苏期，量升价惯性走低；2012下半年平稳期，量稳价小幅回升。

　　合富置业监测佛山二手住宅实际成交活跃度显示，2011年佛山总体二手楼市低位盘整，量和价均呈逐渐走低态势。2012年上半年，受政策释放微松信号影响，积压的刚需缓慢释放，二手成交量低位逐月回升。据合富置业数据，2012年第一季度佛山二手住宅成交量环比2011年第四季度增加三成，而第二季度环比第一季度的增幅高达一倍。

　　2012年下半年，政策趋稳，佛山二手交投大致保持平稳良好的态势。据合富置业数据，第三季度的交投量大致与第二季度持平，而四季度的活跃度环比三季度增加了接近两成，同比增幅高达两倍左右。总的来说，下半年佛山二手楼市保持平稳良好的态势。

　　楼价方面，2012年佛山二手楼价呈先跌后小幅回升的态势，全年降幅为2.2%。2012年上半年佛山二手楼价仍保持惯性下跌，佛山合富标准指数显示，2012年第一季度佛山二手楼价的跌幅为4.4%；第二季度二手楼价筑底回稳。2012下半年，佛山二手楼价缓慢回升，第三、四季度的升幅均为1.1%。总的来说，2012年佛山二手楼价呈先松后稳，再小幅回升的特征。

　　迫切性刚需逐渐释放

　　2012年佛山二手楼市总体运行相对良好，主要受以下因素的影响：

　　一是政策平稳和房贷松动，买家信心有所恢复，二手楼市逐渐走出低迷，步入较良好的运行轨道。

　　2012年上半年，政策释放微松信号以及房贷松动在买家心理和实质上均产生了积极的影响。市场信心逐渐恢复，买家入市意愿增强，一定幅度降价的"笋盘"受到市场欢迎，二手交投量低位稳步回升。下半年，政策趋稳，市场预期逐渐明晰，加上广州、深圳等一线城市的整体房地产环境回暖，买家入市积极性增加，二手楼市的活跃度有所提升，性价比较高的单位受到市场追捧。

　　二是迫切性刚需逐渐释放，支撑二手楼市温和复苏。

　　2012年佛山二手楼市以需求较迫切的首置刚需为主力支撑，其占比呈逐季度上升的态势。

　　据合富置业数据显示，2012年第一季度佛山首次置业者的二手买家占比为67.6%。据调查，一季度的二手买家多以看楼时间在3-6个月的刚需旧客为主，首置"婚房"、外地户籍买家购房落地生根需求等占较大的比例。

　　第二季度首置的比例迅速攀升至75%，三、四季度甚至高达77%以上，主要是受黄岐、盐步等首置买家集中的板块需求旺盛影响。据调查，受市场逐渐趋好带动，第二季度的买家除了看楼时间较长的旧客外，新登记入场买家的出手也较以往果断，成交占比由一季度的不足一成，增加至两成，下半年高达四成左右，其中亦包括不少新近获得购房资格的外地户籍买家。

　　"新佛山人"首次置业是二手楼市稳健发展的重要动力

　　据合富置业数据，佛山二手楼市以外地户籍买家为绝对主力，占比约为八成。据悉，外地户籍买家多为在佛山工作、经商、生活的"新佛山人"。主要抱着落地生根目的购房入市，大部分为首置买家，其中婚房需求占一定的比例。

　　由年龄结构看，佛山30-40岁的买家占比有缓慢增多的趋势，而30岁以下年轻二手买家的比例则有所减少，这较大程度上与二手楼价高企有关。结合佛山二手楼市大部分为外地户籍首次置业者的分析可得，在佛山工作10-20年左右的外地户籍买家首次置业是支撑佛山二手楼市稳定发展的重要动力，其中有不少为工薪阶层。

　　首置以及较高端买家入市增多

　　2012年佛山二手住宅需求仍然集中在60-120㎡的中小户型，不过，120㎡以上的较大面积单位成交有所增多。据合富置业数据显示，2012年佛山60-120㎡二手住宅的占比为65.3%，较以往略有增加。120㎡以上较大面积的占比超过两成，较以往的两成以下有所增加，而60㎡以下的占比则有所减少。统计显示，2012年佛山二手住宅成交套均面积为98㎡/套，较2011年上升。

　　由成交价格看，据合富置业数据显示，2012年佛山成交二手住宅主要集中在总价30-100万、单价5000-10000元/㎡的物业。其中总价50-70万和100万以上、单价10000元/㎡以上的物业占比有所增加。统计显示，2012年佛山二手住宅成交套均总价为75.2万，均价为7780元㎡,较2011年均有所上涨。

　　综合以上分析，2012年佛山成交有所增多的二手住宅主要有两类：

　　第一种是60-120㎡、总价50-70万的中等面积、中档价格物业，主要受首置买家增多影响；

　　第二种是120㎡以上、总价超100万的较大面积、高总价单位。主要是保利花园、中海万锦豪园、万科金色家园、颐景园、江南名居等地段较好、综合素质较高、性价比突出的产品仍然受到市场青睐。由此显示，2012年佛山较高端改善换房型买家入市有所增多。

　　一次性付款套均总价稳步走高

　　2012年佛山二手住宅一次性付款的比例较2011年下半年有所下降，但仍保持在三成以上，大致恢复正常态势。据合富置业数据显示，2012年佛山二手住宅一次付款比例为31.2%，较2011年的35.3%有所下降，主要受流动性较2011年松动的影响。

　　从一次性付款套均总价看，佛山一次性付款套均总价呈稳步走高的态势，且逐渐高于总体的套均总价。据合富置业数据，2010年一次性付款套均总价低于总体的套均总价；2011年一次性付款套均总价稳步上升，并逐渐高于总体的水平；2012年一次性付款套均总价高达81.9万，远高于总体套均总价的75.2万。

　　一次性付款套均总价高涨，主要与下半年通胀预期加剧，较高端改善型买家入市增多有关，也与部分旧改居民选择二手物业有一定关系。从另一个角度看，也反映了佛山藏富于民、买家购买力较强劲的特征。

　　住宅租赁市场保持需求旺盛、租金平稳的态势

　　2012年佛山住宅租赁市场保持需要旺盛、租金平稳的态势。据合富置业数据显示，2012年佛山住宅租赁成交宗数较上年的增幅超过三成。租赁活跃度增加与佛山城市建设提速、经济平稳发展有关，也与佛山新增就业人口增加、限购政策下以租待售人群增多等因素有关。

　　租金方面，2012年佛山住宅的平均租金为22.3元/㎡/月，较2011年略涨1.4%。总的来说，佛山二手住宅的租金总体较平稳。

　　2013年楼价总体稳中小幅上涨

　　2012年在政策趋稳以及一线城市房地产市场回暖的带动下，佛山二手楼市逐渐走出低迷：市场信心有所恢复，迫切性首置入市积极；业主心态总体平稳；一、二手楼市实现了较良性的互动。二手交投低位回升，逐渐步入较良好的运行轨道。

　　从目前情况看，2013年总体经济、政策继续走稳的可能性较大，鉴于有所加剧的通胀预期，预计2013年佛山二手楼市仍将保持较良好的运行态势，刚性需求持续释放，较高端买家入市较活跃，中小面积、中档价格物业以及较高端优质单位仍然会受到市场青睐。不过，限购、限贷政策总体仍难有明显松动，加上一手供应较充足等因素，预计交投大幅放量的可能性不高，月均成交量大致与四季度相当，2013年全年的成交量较2012年大致增加两成左右。

　　楼价方面，由于整体楼市运行良好，加上一手楼价逐渐回稳、较高端买家入市逐渐增多以及通胀加剧等因素，预计2013年佛山二手楼价将有所回升。不过，受政策调控难以放松以及一手供应充足的影响，二手楼价大幅上升的可能性不高。由此预计2013年佛山总体二手楼价将会以稳中有升为主，部分优质物业的价格或会小幅上涨。