合富辉煌：2013东莞二手楼市仍以刚需为主

来源: [观点网] 时间: 2013-02-17 17:12

致信编辑

打印

评论

预计2013年东莞二手楼市仍将保持平稳，市场仍以"新莞人"迫切性首置刚需的正常、平稳释放为主，中小面积、中低价位物业仍是市场的主流需求。

　　2012交投探底后稳步回升，价小涨

　　2012年东莞二手楼市的走势与2011年有所不同。2011东莞二手楼市前升后降，前三季度价量齐升，第四季度，市场的观望情绪有所加重，量跌价小幅下调。2012年东莞二手楼市总体呈交投探底后稳步回升，价格稳中小幅上扬的特征。2012年第一季度东莞二手楼市基本延续了去年年底以来交投不活跃，价格小幅下探的态势。第二季度，受政策释放微松信号、房贷有所松动以及整体房地产环境有所好转等因素的影响，二手楼市成功探底，人气、交投量明显回升。第三、四季度，政策趋稳，买卖双方心态逐渐趋稳，二手交投量稳步增加，价格小幅走高。

　　据合富置业监测二手网签数据显示，2012年东莞二手住宅成交3.57万套，较2011年微增2.1%；由成交面积看，2012年东莞二手住宅成交526.4万㎡，较2011年增加24.6%，由此显示，2012年较大面积二手物业的网签有所增多，主要是镇区的大面积、低价单位网签增多。楼价方面，2012年12月东莞合富标准指数为650点，同比微涨2%，较2010年、2011年的增幅明显放缓。

　　回顾近年来东莞二手楼价的走势，政策对楼市产生了巨大的影响。2008年"9.27"调控政策出台，适逢经济危机，二手交投急速跌至冰点，楼价插水，当年全年二手价跌幅超过两成。2009年国家出台"救市"政策，楼市快速升温，交投倍数增加，楼价见底回升，当年全年二手楼价上涨了约两成，基本回到2008年年初的水平。2010年"4.17"、"9.29"等抑制性调控政策相继出台，二手交投缩量，但庞大的刚需和抗通胀需求较大程度上减缓了政策的负面影响，二手住宅交投再度低位回升，楼价一路走高，当年全年二手楼价涨幅超过一成。2011年国家出台"新国八条"政策，出于理性考虑，东莞暂未出台相应的限购政策，但在两轮强烈的"限购末班车"效应推动下，二手楼市保持交投较活跃的良好运行态势，总体二手楼价仍保持升势，全年二手楼价上涨8.5%。不过，随着调控的逐渐深化，2011年第四季度，市场观望加重，成交量下降，楼价小幅走低。2012年第一季度体成交量继续低迷，楼价持续小幅走低；第二季度，政策释放微松信号，市场逐渐好转，成交量明显回升，二手楼价企稳后小幅回升。2012年下半年，政策趋稳，二手交投量稳步增加，价格微幅走高。

　　总的来说，2011年、2012年东莞二手楼市大致呈先升后降，再回升的"N"字型走势，基本分三个阶段：2011年Q1-2011年Q3，交投活跃，价格上行；2011年Q4-2012年Q1，量跌价走低；2012年Q2-2012年Q4，交投回升，楼价小幅上涨。

　　第一阶段：交投活跃，价格走高。2011年Q1-2011年Q3，国家出台"新国八条"政策，出于理性考虑，东莞暂未出台相应的限购政策，但在两轮强烈的"限购末班车"效应推动下，二手楼市保持交投活跃、价格上行的良好运行态势。据合富置业监测东莞二手网签数据显示，2011年Q1-Q3，东莞二手住宅成交月均套数为3045套，大致与2010年相当。东莞合富标准指数显示，2012年东莞全年二手楼价上涨8.5%。

　　第二阶段：楼市探底，量价齐跌。2011年Q4-2012年Q1，随着政策调控的不断深化，各大一线城市的房地产市场陷入冰点，受此影响，东莞二手楼市转入低迷期，交投逐渐下滑，价格走低。不少买家对政策有所期待，部分担心楼价下跌，入市谨慎，观望情绪加重，加上买卖双方价格分歧较大以及一手新盘让利促销走货等因素，整体二手交投处于低迷、胶着的态势。其中2012年第一季度的市场最为低迷，月均网签量不足2000套，仅为2011年正常月份的一半，同比2011年同期减少三成，环比去年第四季度减少约两成。

　　2011年Q4-2012年Q1，业主的心态总体有所走弱，大部分业主小幅让价，小部分急售业主以及与一手新盘价格相近的贵价盘，让价幅度稍大，达10%。受此影响，这一阶段东莞二手楼价小幅走低。据东莞合富标准数据显示，2011年Q4-2012年Q1，东莞二手楼价下跌了3.9%。

　　第三阶段：交投稳步回升，楼价小幅上涨。2012年Q2~2011年Q4，地方政策释放微松信号，房贷松动，二手楼市触底后稳步回升。2012年第二季度，东莞二手楼市明显好转，交投量逐渐上升，尤其是5、6月份的成交量大致恢复到去年的较好水平，而楼价经过短暂的整理后小幅上扬。据合富置业监测二手网签数据显示，2012年第二季度东莞二手住宅月均网签接近3000套，环比第一季度增加了接近四成，同比2011年同期虽仍减少一成五，但减幅较第一季度明显放缓。

　　2012年第三、四季度，政策趋稳，市场预期以看稳后市为主，买家入市意愿增加，迫切性刚需大多"该入就入"，性价比较为突出的优质单位受到市场的欢迎，成交量继续稳步回升。据合富置业监测二手网签数据显示，2012年第三季度，东莞二手住宅月均网签为3237套，较第二季度增加两成，大致与2011年第三季度相当；第四季度，东莞二手住宅月均网签高达4000套，较第三季度的增幅超过两成，同比2011年第四季度增加近六成。

　　这一阶段，业主的心态大多较平稳，叫价坚挺，议价空间不大，但大幅升价、返价的现象也不多。部分性价比突出、需求旺盛的优质盘源小幅提价，急于春节前入住的买家小幅追价入市，总体二手楼价稳中小幅上涨。据东莞合富标准数据显示，12月东莞二手楼价较年内最低点4月份上涨了4.2%，基本与2011年的最高点相当。

　　总的来说，这一阶段，买卖双方心态均较平稳，二手交投量稳步回升，价格小幅走高。

　　2012年第二到第四季度，东莞二手楼市稳步回升，主要有两个原因：

　　首先是受宏观大环境影响，包括经济、政策趋稳、房贷松动以及广州、深圳等一线城市房地产市场好转等因素，买家信心逐渐恢复，总体预期向好，观望情绪有所减淡，入市积极性有所提高。部分买家甚至担心楼价上涨，对前期后所让价的"笋盘"果断出手。由此可见，政策对二手楼市具有关键性的影响。

　　第二是部分买家由一手楼市回流二手市场。据合富辉煌市场研究部数据显示，2012年东莞大幅度让利促销的新盘减少，均价基本维持在8200元/㎡左右，总体价格企稳。此外，东城区等部分城区成熟核心地段的一手新货供应不多，不少新盘以较大面积改善型产品为主。受此影响，部分刚需买家根据自身的条件和需求，两相比较后，各取所需，逐渐回流二手楼市。

　　一二手楼市大致实现较良性互动，不同客户各取所需

　　由于东莞一手新货供应充足，定价灵活性大，对二手市场不可避免会产生一定的影响，主要是部分一手新盘的价格与同板块的优质次新盘价格接近，分流部分中高端买家。合富辉煌市场研究部数据显示，2012年东莞一手楼市总体供需两旺，一手新货供应600万㎡，创五年来最高，同比增加11%；成交600万万㎡，同比增加15%；网签均价8277元/㎡，基本保持平稳。2012年上半年，市场观望浓厚，开发商一度采取"以价换量"策略，在4-5月经历一轮房价促销后，一手交投量保持高位；下半年，楼市回暖，一手楼价基本走稳，大幅度的优惠让利促销活动基本结束。2012年开发商加大了刚需产品的推售，120㎡以下户型供应比重约71%，比2011年增加了5个百分点。

　　2012年上半年，受部分楼盘阶段性"以价换量"，局部片区让利走货的影响，部分中高端买家被一手新盘分流的现象较为明显。据统计，东莞城区新房价格集中在8000-10000元/㎡左右，镇区新房价格集中在6000-8000元/㎡左右。而据合富置业数据显示，东莞市区较优质次新物业的二手价格基本在7000-9000元/平方米之间，镇区基本集中在5000-7000元/平方米之间。由此可见，一手新盘的价格基本与二手优质物业的入市成本(加上税费)相近。

　　下半年，随着楼市回暖，新盘大幅度优惠促销减少，一手楼价基本企稳，加上城区总体新货供应略显不足等因素，一手新盘分流二手中高端二手客源的影响有所减弱。据调查显示，2012年下半年，部分二手中端买家逐渐回流二手楼市，主要是部分中端二手物业的价格和成熟度较一手新盘仍有一定优势。据合富置业数据显示，2012年，东莞镇区二手中端二手住宅的价格大多集中在6000元/㎡以下，城区则在5000-9000元/㎡之间。而镇区一手新盘的价格在6000-8000元/㎡之间，城区大多在9000元/㎡以上。由此可见，部分中端二手物业较同片区的一手新盘仍有一定的价格优势。

　　此外，二手物业在地段、配套成熟度、交通、装修、居住氛围、户型选择等方面也有一定优势。这也是部分买家在反复比较一、二手物业后，最终回流二手市场的重要原因。以东城区为例，东城区下半年的一手新货不多，且大部分集中在较偏远的地段，以大面积、高总价的改善型产品居多。受此影响，不少首置买家回流二手楼市，二手交投大幅增加。据合富置业监测二手网签数据显示，2012年东城区二手住宅成交6370套，较2011年的增幅接近五成。

　　总的来说，虽然部分一手新盘让利走货，分流部分较高端二手买家，但中端二手物业仍有一定的价格和地段优势，各类型买家会根据自身的需求和条件，各取所需，购入不同类型的物业，总体一、二手楼市实现较良好的互动效应。

　　"新莞人"迫切性首置的支撑作用日益凸现

　　由客户构成看，2012年东莞二手楼市仍以需求较迫切的"新莞人"首置刚需为主力支撑，改善型需求有所萎缩，长线投资客的活跃度保持平稳。

　　合富置业数据显示，2012年东莞首次置业者的比例高居七成以上，达75.1%，较2011年上升了5个百分点。外地户籍买家的比例接近九成，较2011年的八成左右有所上升。统计数据显示，2012年东莞的港澳台/境外二手买家有减少的趋势。据悉，港澳台/境外买家大多带有一定的投资性质，对政策敏感，入市十分谨慎。此外，一手新盘分流，也是港澳台/境外二手买家减少的重要原因。

　　综合可见，在东莞工作、做生意、生活或有业务的外地户籍买家("新莞人")迫切性首次置业仍是东莞二手楼市最重要的支撑。

　　由年龄看，东莞二手买家以40岁以下为主。不过，2012年东莞40-50岁的中年买家有所上升，主要是2012年上半年有所让价的"笋盘"增多，有一定经济实力的投资客入市增加。

　　2012年改善型买家的比例继续减少，据合富置业数据，2012年东莞二手改善需求仅占12.8%，较此前的两成左右下降。改善型买家入市减少，主要原因有两个：一是改善型买家的入市迫切性相对不强烈，部分担心政策有反复，持币观望的心态明显；二是部分改善换房需求被一手新盘分流；三是部分买家经济预期偏谨慎，入市较犹豫。

　　2012年全年看，东莞长线投资客的活跃度总体较平稳。2012年上半年，东莞二手投资需求的成交占比阶段性上升，下半年则回落。据合富置业数据显示，2012年上半年东莞二手投资客的占比为15.8%，较2011年的10%左右有所上升；而2012年下半年投资客的占比为8.5%，明显回落。但全年看，投资客的占比总体较为平稳。

　　2012年上半年，投资客活跃度回升，主要受三方面因素影响：

　　一是东莞城建提速、城市配套不断完善、区域价值和城市形象逐渐提升，投资客看好东莞楼市。如虎门镇为加快推进产业升级和城市升级，投入532亿元打造"滨海国际商城"，再加上广深港铁路开通等因素，虎门的楼市前景被普遍看好，投资需求有所增多。

　　二是受通胀预期强烈、楼市逐渐回暖、楼价有所回升等因素影响，东城、南城等其他片区的长线投资需求有所释放。

　　三是2012年上半年，有所让价的优质"笋盘"增多，投资客入货积极性增加。

　　据合富置业监测显示，投资型买家以"新莞人"占比较高，也不乏实力较强劲的东莞本地人。面积90平方米以下，总价低于50万的中端物业，由于投入成本不高、租金回报率良好而受到投资客的青睐。据合富置业数据显示，2012年东莞二手住宅成交均价为6360元/㎡,平均租金为23.2元，平均出租回报率为4.4%，高于银行存款利率，也高于广州、深圳等一线城市3%左右的回报率。

　　2012年下半年，二手投资客的活跃度回落，主要受三方面因素的影响：一是价格稍低的"笋盘"减少；二是新盘供应增多，尤其部分投资型公寓和小户型产品供应有所增多；三是部分投资客的经济预期偏谨慎，入市意愿降低。不过，在强烈的通胀预期下，投资需求占比仍然维持在10%左右的水平。

　　价格稍高的优质二手盘成交增多

　　由成交的面积分布看，东莞二手住宅需求依然集中在120㎡以下的首置刚需产品，套均成交面积基本维持在93㎡左右。2012年东莞90-120㎡的占比有所回升，显示部分经济实力较强的首置买家入市有所增多，而120-144㎡的占比有所下降，主要受改善型买家有所减少的影响。

　　由成交单价看，2012年上半年的成交均价为6360元/㎡，较2011年的5902元/㎡有所上涨，其中2012年单价7000元/㎡以上的占比接近四成，较2011年的三成左右有所上升。从成交总价分布看，2012东莞成交套均总价接近60万，较2011年的55万左右有所上涨，其中50万以上的成交比例为54%，较2011年的47.7%有所上升。除楼价有所上涨的因素外，一定经济实力的较高端买家回流二手楼市也是较高价物业成交增多的重要原因。

　　综上所述，2012年由于楼价实质性上涨以及部分实力较强劲的买家回流等因素，价格稍高的优质二手盘成交有所增多。

　　一次性付款购房总价保持高位

　　受银行利息、存准下调以及首套房贷利率优惠等流动性放松因素的影响，2012年东莞二手买家一次性付款的比例较2011年明显下降，据合富置业数据显示，2012年第四季度一次性付款的比例由2011年四成以上降至两成左右。此外，2012年第四季度一次性付款的套均总价达69万元/套，为近年来的新高，由此显示，东莞二手买家的实力较强劲。

　　租赁需求和租金均持稳中有升

　　总的来说，2012年东莞住宅租赁市场保持稳中有升的态势：交投量有所增加、租金小幅上涨。据合富置业数据显示，2012年东莞住宅租赁成交宗数较2011年增加7%。租金方面，2012年东莞住宅的平均租金为23.2元/㎡/月，较2011年上涨了约6.2%。总的来说，2012年东莞二手住宅租赁市场的量、价均小幅上升。这与东莞经济平稳发展、城建提速以及二手买卖价有所上涨有较大关系。

　　2013仍以刚需正常释放为主，价格小幅上涨

　　总的来说，2012年东莞二手楼市总体呈交投探底后稳步回升，价格稳中小幅上扬的特征。2012年第一季度东莞二手楼市基本延续了去年年底以来交投不活跃，价格继续小幅下探的态势。第二季度，受政策释放微松信号、房贷有所松动以及整体房地产环境有所好转的影响，二手楼市成功探底，人气、交投量明显回升。第三、四季度，政策趋稳，买卖双方心态逐渐平稳，二手交投量稳步增加，价格小幅走高。买家方面，"新莞人"迫切性首置刚需对东莞二手楼市的支撑作用日益凸现，改善换房需求的活跃度则有所下降。

　　2013年东莞二手楼市的走势将较大程度上取决于经济大环境、政策走向以及新房市场等三方面因素。

　　2013年中国经济将面临较复杂的国内外形势，预计经济政策将会以"稳经济"为主基调，不排除会出台适当的措施，以促进经济的平稳发展。由此预计，2013年中国经济大幅波动的可能性不大，将会以稳定发展为主。

　　在"稳经济"的大前提下，政策应该不会再进一步大幅加码。鉴于房产税、保障房等措施尚未能够完全替代"限购"政策的效果，加上未来政府仍然会控制流向房地产市场的资金，预计调控政策放松的可能性也不大。由此预计，2013年房地产调控政策基本会以平稳主，地方政府或会阶段性向紧微调。

　　新房市场方面，2013年东莞新货供应仍将持续高位。据合富辉煌市场研究部数据显示，预计2013年东莞一手楼市新增供应量将达700万㎡，较2012年增加约一成。价格以稳中略升为主，升幅在5%以内。

　　由此研判，在经济和政策等大环境趋稳的前提下，结合2013年东莞城市建设提速，规划利好频繁以及通胀或会加剧等因素，预计东莞二手楼市仍将保持需求较活跃的良好运行态势。不过，鉴于未来一手新盘供应仍将充裕，开发商追价、惜售的意愿不强，以走货为主等因素，预计2013年东莞二手交投大幅放量、价格快速上涨的可能性不高。

　　综合以上分析，预计2013年东莞二手楼市仍将保持平稳，市场仍以"新莞人"迫切性首置刚需的正常、平稳释放为主，中小面积、中低价位物业仍是市场的主流需求，而地段较好、价格适宜的中高端产品依然会受到买家欢迎，总体交投量大致与2012年相当，价格以小幅上涨为主。此外，经济和政策依然是未来楼市的最大不确定性因素，一旦楼价出现明显上扬的态势，政策趋紧的压力或会加大，预计这种情况出现在2013年下半年的可能性相对较高。