高力国际：第四季度深圳服务式公寓租金环比下跌3.8%

来源: [观点网] 时间: 2013-02-04 21:24

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在以刚性需求为绝对主力的市场环境之下，第四季度全市豪宅成交量与新推出豪宅项目数量皆出现一定程度下滑。

　　住宅市场概览

　　报告显示，进入2012年第四季度，此前央行于6、7月份两次降息的宏观调控政策对房地产市场的影响开始逐渐显现，楼市进一步复苏，并逐渐转为以刚性需求首次置业者为主力的市场。据深圳市房地产信息系统公开数据显示，2012年第四季度一手商品住房成交面积创年内最高点，达到1,219,118平方米，环比上涨32.8%，增长幅度较大。作为深圳住宅市场的价格“洼地”，龙岗区第四季度一手商品房成交面积放量增长，加之全市多处楼盘年底收官前推出优惠策略以刺激销售，受此影响，全市第四季度住宅成交均价录得18,980元/平方米，环比下降9.23％。深圳市第四季度144平方米以上的住宅成交量为195,888平方米，环比下降9.2%，该面积房型成交均价下跌6.5%至26,800元/平方米。

　　在以刚性需求为绝对主力的市场环境之下，第四季度全市豪宅成交量与新推出豪宅项目数量皆出现一定程度下滑。新推出代表性项目有以高档洋房、别墅为主力户型的懿德轩与以高层洋房、联排别墅为主的万泽云顶香蜜湖。本年度，国土资源部、国家发展改革委多次发布通知，强调禁止别墅类用地的供应，因此预计未来深圳住宅市场将无大规模的别墅推盘，本季度豪宅交易量的减少，是未来长期别墅市场供应萎缩的开始。

　　服务式公寓租赁市场

　　高力国际研究显示，2012年第四季度，深圳全市无新增服务式公寓落成，服务式公寓市场总体运行保持平稳。临近年末，部分外籍高管外派任期结束而离开中国，一定数量企业面临人事调动，因而在市场供应保持稳定的情况下，市场平均租金较上季度总体向下微调，录得200元/平方米/月，环比下跌3.8%；本季度市场平均空置率为19%，与上季度相比上升1.1个百分点。

　　南山区是深圳市外籍人士居住最为集中的区域，而且区域内聚集了较多高档服务式公寓品牌，如雅诗阁、泰格公寓、波托菲诺等，加之以区域内优越的自然环境与便利的生活配套，因此较受外派高管与专家的青睐。本季度南山区服务式公寓平均月租录得225元/平方米/月，在全市处于领先地位，空置率则为19%。福田区坐拥深圳的中央商务区，国内与国际商务往来较为频繁，服务式公寓的市场需求同样相对旺盛，本季度租金为213元/平方米/月，空置率达到22%。罗湖区服务式公寓市场仍以中档产品为主，在硬件设施与软件服务上较之福田、南山二区皆有显著差距，本季度罗湖区服务式公寓租金录得154元/平方米/月，空置率则达到13%。

　　纵观深圳全市，服务式公寓的主要需求来自于中高端商务群体。南山区市场以接纳高新区IT企业外籍高管或高级技术人员为主，他们大多来自北美洲、西欧、日本、韩国以及新加坡等地。福田CBD则主要针对国内外金融及其他专业服务类企业中高级管理人员。而罗湖区服务式公寓的发展，则大多由国内长期差旅中高端商务客人及少量外籍外派人员推动。

　　市场展望

　　2012年下半年起，深圳住宅市场告别了之前跌宕起伏的振荡期，成交量稳步上升，走势稳健。目前住宅市场库存充足，市场需求旺盛，现有库存将被逐渐消化，库存压力并不明显。从政策方面来看，政府将依旧对投机性购房进行强有力的控制，同时对首次置业实行政策优惠与鼓励措施，总体预计深圳未来房市将延续2012年下半年的走势，成交量稳中有升，市场将以刚性需求为主力。

　　豪宅方面，2013上半年将有联泰梅沙湾、燕晗山居、润恒御园等项目推出，总体供应量不大，对市场整体价格的提升作用较为微弱。从长期来看，根据国家政策，别墅类用地的供应将被禁止，因而未来新推豪宅项目数量应当出现骤减。

　　华侨城万豪行政公寓据计划将于2013年1月开业，雅诗阁盛捷也将在福田区新推出128套服务式公寓。受到全球经济增长放缓的影响，外派人员开销受到各企业紧缩性财政预算的制约，因而全市服务式公寓总体租金预计将延续2012年底的趋势，继续向下微调。从片区来看，福田区、南山区市场租金近一年一直在高位运行，临近年末租金向下调整，预计未来一年，南山、福田两大子市场租金将与全市市场走向一致继续向下小幅调整。罗湖区现有服务式公寓供应较少，但面对较大的市场需求，租金仍有一定的上涨空间。