世联地产：广州房地产市场回顾与2013年展望

来源: [观点网] 时间: 2013-01-23 16:26

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广州未来的市场趋势归结于产业交通配套升级以及市场发展从价格发展转向价值的提升。

　　首先我们回顾一下三年来的市场研究发现，在2010年年报中"向左走，向右走"，我们从政策的角度研判了市场未来将会出现下行趋势，我们在2011年年报中提到"前行中的理解，变革中的发展"对2012年市场反弹也做出了一些研究。那么在2012年结束时，我们对一年的市场发展变化提出了三个问题：

　　一、2012年市场的上行使得大家对2013年的房地产市场期望很高，那么房地产牛市真的来临不可翻转了吗；

　　二、房地产市场持续火热上行，政策走向会不会出现变化；

　　三、广州的市场发展的趋势与问题是什么。

　　好了，我们先来看下，2012年房地产市场的运行情况，首先我们要弄清楚2012年整体成绩两反弹的原因是什么，我们说，有一个基础和四个原因，也就是单极到多极市场主导出现变化后，市场反弹才会出现，那么什么是单极，我们说2010-2011年国家每年出台40多条政策对房地产进行调控，经过了两年的政策调控积累，其对市场的影响体现在2011年10月后成交大幅下滑，市场走低，行业困难期到来，这个时候市场主要是政策主导，也就是单极主导。那么到2012年一季度末，市场主导力量开始出现转变，四种合力出现，合力一，地方政府正向调控开始，更多的考虑是稳定经济；合力二，银行利率开始调整，让利幅度增加，购房者积极性上升，其主要目的是对房企贷款的风险控制；合力三，房企"以价换量"营销方式的推出，其目的是快销回笼资金以应对企业流动性匮乏的问题；合力四，购房对物业需求在压制一年后集中释放，综合这四点因素，市场开始进入反弹期。

　　那么2012年市场具体运行情况怎样？我们下面来看下，从市场运行阶段看，2012年后半年市场表现供求相对平衡，到四季度高端产品成交放量拉动了市场的均价上行，投资客入市比例增加。从单月成交来看，成交量也是表现为持续八个月高位，结构期大户型供应放量，之后签约高峰到来，年底市场正式进入了翘尾阶段。从这成交量价看，表现得更为突出，年底市场表现为量价翘尾，价格回调期来临，目前市场正处于求大于供的初始阶段，价格上行压力放大。从对广州的价格回调楼盘跟踪发现，11、12两个月价格回调楼盘数据上升，两个月增加了12个，其速度是之前的一倍。

　　我们再看看广州房企的业绩表现，我们会发现，业绩增长在50%以上的企业达到7家，"以价换量"、"稳价走量"为业绩上升带来了保证和基础。

　　我们再来看一下广州市楼市排名，从单盘业绩看，销售过20亿的楼盘接近一半，主要是集中在5大刚需板块，新塘的碧桂园，番禺区华南该快的剑桥郡等等。

　　最后，我们可以预期市场成交高位运行下，价格上升压力放大，供求及库存结构性问题仍然存在，新一轮博弈期或将到来，政策调控面临"向左走、向右走"新的抉择。那么我们为什么会这样说，好了，我们来看看，政策问题。

　　目前调控政策走向了一个十字路口，我们把整个购房人群划分为两个部门，这两部分，金字塔上层和金字塔中下层，金字塔上层人群，对差别化房产税的征收强烈反对，这也显示了房产税对其影响。而从金字塔中下层人群，是对收入增倍计划不能使其对物业购买能力的提升的担心，和对目前放假看涨的强烈不满。最后我们发现，在调与不调之间，怎样调整之间，民众对新一届政府各有期待，政策调控走向十字路口。那么我们会有一个疑问，就是2013年政策到底是调还是不调到底要看什么？我们根据广州市场的历史经验进行了一个总结，好了，我们来看下。

　　我们发现，当供求情况出现大幅度翻转的情况下，当吸纳率超过125%的情况下，调控政策出台概率放大。再从成交均价和成交金额看，我们发现，当成交均价大幅上升35%到40%的区间调控出台概率开始放大。也就是说当市场运行到了这个阶段，政策的风险期也就到来了。从区域市场和吸纳率我们发现，近中心区域刚需板块在2012年放量，区域的真实吸纳率应该100%左右，再结合区域价格来看，中心区价格两万，也就是中心区域产品全面价格豪华化的时代将会到来，从而价格上行的概率将进一步放大。

　　看过了市场调控先行指标后，我们看一下供求关系。目前对市场影响最大的还是大户型及高端产品成交的问题，从不同面积段供应量对比我们发现，2012年大户型产品供应占比非常大，占到总体供应的37%，是市场上主力供应产品，而从成交端我们发现，大户型整体销售并不良好，反而是刚需产品在主导市场，那么尴尬的局面出现，目前市场问题的焦点变为，大户型的去化问题。好了，我们再来细分下面积段供求来研究，我们发现，刚需产品长期处在求大于供的状态，其价格上行压力在增加，这也符合我们之前对中心区域价格豪宅化的判断，其次上涨压力较大的产品为改善型产品，最后我们发现，大户型及高端产品的求大于供的趋势明显，库存的压力最大，考虑怎样加快大户型的去化问题是，市场要面对的一个焦点问题。

　　从广州的库存量看，目前总量为10.2万套，1424万平米，1860亿元，去化时间下降的趋势显现。我们再来看一下区域库存情况，近一半区域的库存去化时间都在警戒线以下，随着大户型平均面积的上升，我们认为目前大户型库存量确实成为新的市场问题。

　　好了，我们再来看一下未来供求形势，2012年住宅用地成交同比上升9%，但是结合2012年住宅销量768万平米看，供求关系仍然处于比较紧张。

　　我们再看看一下新增供应，2013年新增供应8.7万套、956万平米；同比是在下降的，2013年广州市场或呈现"求大于供"的状态。

　　在考虑之前的提到的库存量的问题，我们库存量大概是高处1万套，到2013年广州市场供应量库存一共是1066万平方米，目前市场是处于求大于供的状态。

　　我们可以发现，未来一年半的时间内，房价上升的压力点主要其中在2013年的二、三季度，价格上行的压力达到峰值。

　　市场对政策走向出现分歧，制度化改革迫切，调控政策出台的概率是急剧增大的，大户型库存问题相应比较突出，一旦市场风险出现的时候，流动性问题再再次出现。未来新增供应，2013年整体情况是求大于供的，未来市场行行压力降会持续，同时调控政策的风险也会相应上升，也说当整个价格压力在三季度上升到最大的时候，调控政策的风险也会达到最大。

　　我们再看看一下广州市场的未来发展趋势，主要从几个方面，由价格上涨转向了价值提升，从轨道交通看，2016年广州市累计开通505.2公里，263座车站，离地铁口越近的戊夜价格越高，均价高处1000-1500元/平米。

　　从板块发展看，白云新村，广州南站等都是产业升级，配套升级拉动了住宅板块发展。

　　我记得三季度跟大家分享过，下一个阶段，市场上行是大概率事件，目前来看，市场上行已经出现。

　　广州未来的市场趋势归结于产业交通配套升级以及市场发展从价格发展转向价值的提升。我们从分析总结发展，目前依然是市场政策下相对的市场供求关系，但是目前征服政策调控方向不明确，政策风险成为2013年市场焦点所在，综合未来供求关系可以看到，在这些变量影响下，第一方面，行业运营环境确实有所好转，但是不同阶层对放假的博弈加剧，要持续应对即将到来的风险期，第二，针对产品结构问题，有效控制大户型数量，避免产生2012年初流行性匮乏问题，第三，从广州2012年住宅销量业绩表现可以发现，刚需产品依然是稳健、快销，低风险。

　　世联地产：广州房地产市场回顾与2013年展望