仲量联行：商业房地产业主更加趋向于投资高能效建筑项目

来源: [观点网] 时间: 2012-12-03 16:19

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中国的房地产开发方式将对中国的环境、人口健康和未来可持续发展的产生巨大影响。

　　中国经济的高速增长也推动了房地产开发以前所未有的速度进行着。中国的房地产开发方式将对中国的环境、人口健康和未来可持续发展的产生巨大影响。作为中国最大的城市和国际金融中心，上海将在中国提高可持续发展建筑的实践中发挥重要作用。

　　目前，上海的绿色办公楼市场颇受关注，多个著名建筑都开始大力宣传他们的可持续性设计和认证。为了更加深入地了解这一新市场的发展状况，以及目前市场上办公楼的设计和运行情况，我们仲量联行的研究团队在征得了各业主同意之后，收集了上海市中心19座甲级办公楼的设计特点和能耗水平的相关信息。这19座建筑大约占上海市中央商务区全部甲级办公楼存量的三分之一，可提供125万平方米的办公空间。它们不仅包括了上海市知名度最高、技术最先进的办公楼，也包括一些能耗大、运行成本高的建筑。

　　为了对办公楼的性能进行量化，我们收集了过去一年每座办公楼的用电数据，然后根据总建筑面积(GFA)、楼宇租用情况和每周运行小时数进行标准化分析，以便对楼宇性能进行同等比较。我们利用仲量联行自行开发的能源与可持续发展平台(ESP)进行标准化处理和数据分析后发现，这些办公楼平均每年电费为每平方米250元人民币(约合40美元)。这意味着，如果一座6万平米的办公楼能耗减少10-15%，每年就可以节省150-230万人民币(约合24-27万美元)。

　　此次对19座甲级办公楼的调查显示，施行可持续管理实践能够显著降低总体能耗水平的，其中包括定期监测能耗、进行环境评估、获得绿色建筑认证和设定能源利用目标等。在调查中，我们根据每座办公楼在采用上述管理做法方面为它们的可持续管理水平打分，最低分0分，满分为11分。调查中得分7-11的办公楼比得分0-6的办公楼平均少用电32%。

　　根据这些数据，办公楼的管理实践可以在建筑寿命期间直接转化为低能耗。有研究表明，建筑环境影响的80-85%发生在建筑寿命期间，而不是修建或拆除期间。因此，改善日常运行水平是减少环境影响的最有效方法。为此，我们认为，对建筑进行认证，如LEEDEBOM(既有建筑运行与管理)认证，是确保建筑实现预期设计性能并将此信息传递给市场潜在租户的最好方法。建筑的运行表现已经被纳入中国的三星级绿色建筑评价体系，成为2012LEED认证的一个新要素。这意味着，企业已开始认识到持续管理与监测建筑性能的重要性。

　　根据我们对当前市场的初步分析和我们对未来办公楼开发情况的了解，我们认为，上海市办公楼市场将在未来几年发生显著改变，绿色建筑与非绿色建筑之间的租金差距将迅速扩大。随着这一新市场的发展，现有办公楼需要不断提高才能符合高性能绿色建筑项目的新标准，从而继续保持竞争力。我们认为，实现这一目标的最重要方式之一就是增强管理实践水平、降低能耗和优化日常建筑性能。