第一太平戴维斯：2012年广州住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2012-11-22 16:03

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在第三季度，市场情绪继续回暖，成交量稳步上升，相较而言，成交价则出现较为温和的增长。

　　概述

　　在第三季度，市场情绪继续回暖，成交量稳步上升，相较而言，成交价则出现较为温和的增长。

　　尽管今年年初普通住宅市场表现较为平淡，但在第三季度住宅市场成交量出现较大的反弹。

　　2012年第三季度住宅成交量达226万平方米，同比大幅上升67.2%。

　　本季度普通住宅成交均价为每平方米人民币14,019元，环比上升1.7%。

　　2012年第三季度，市郊四区成交均价为每平方米人民币10,600元，环比下降1.7%，同比下降3.4%；同时成交量达157万平方米。

　　2012年第三季度，中心六区成交均价为每平方米人民币21,789元，环比上升7.7%，同比上升2.3%；同时成交量至69万平方米。

　　市场概况

　　央行在7月6日再一次下调了存贷款利率。这次调整使得一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.0%的水平。进入下半年，央行进行了多轮大规模的逆回购操作，以此来改善银行机构间的流动性。利率下调及逆回购等货币手段都指明央行在为疲软的国家经济注入活力。

　　虽然政府采取各种措施来提振经济，但在关于继续实行限购令的立场上，中央政府仍维持强硬的态度。如在七月份，珠海市政府试图地区内取消限购政策，但消息出台仅五个小时即被中央政府叫停。

　　限购令经过一年多的施行，市场上的对该政策的观望情绪逐渐消退。利率的下降及相对较为松动的贷款政策更鼓励着刚需买家回归市场。因此，在2012年第三季度，市场出现一定程度的回暖。

　　成交量及成交价

　　为了充分利用九月和十月的住宅销售旺季，大部分的开发商都在第三季度加大了住宅供应量，并加强了推案销售的力度。在供应和需求均较为旺盛的背景下，第三季度全市住宅成交量稳步上升。

　　7月，全市住宅成交量到达21个月以来的高位，至79.7万平方米。第三季度的总成交量环比上升21.9%，达226万平方米，同比大幅上升67.2%。受活跃的成交支持，全市成交均价环比上升1.7%，至人民币每平方米14,019元，同比上升1.5%。

　　市区住宅相对较高的价格以及紧缺的供应继续拉开中心六区与市郊四区的住宅成交量差距。在第三季度，市郊四区的供应占全市供应的近85%。

　　本季度，全市近70%的住宅成交量都集中于市郊四区。其中，市郊四区住宅成交量环比上升了23.9%至157万平方米，同比大幅上升了60.2%；而中心六区的成交量则环比上升了17.4%至69.2万平方米，同比大幅上升85.7%。

　　而紧缺的供应继续推高市区住宅的成交价。本季度，中心六区成交均价环比上涨7.1%，至每平方米人民币21,789元，同比上涨了2.3%；市郊四区成交均价则环比下降了1.7%至每平方米人民币10,600元，同比下降了3.4%。

　　高端住宅市场

　　位于珠江新城的侨鑫汇悦台在2012年第三季度开盘。该住宅项目位于珠江北面，拥有开阔的江景资源。项目建筑面积为14.8万平方米，住宅供应量达417套，均为大户型的住宅产品，户型面积在200到1,500平方米之间。项目目前的叫价高达到每平方米人民币70,000元。

　　在2012年第三季度，高端住宅市场继续回暖，单价在人民币每平方米30,000元以上的住宅成交量环比上升达59%。但尽管市场成交较为活跃，高端住宅价格指数环比下降了1.8%；而中高端住宅的价格指数则环比上涨了3.6%。第三季度，广州前十个售价最高的高端住宅项目的均价为每平方米人民币47,020元，对比2012年第二季度的均价为每平方米人民币45,483元。

　　市场展望

　　随着可售住宅库存稳定，成交量稳步上升，开发商的折扣力度将有所缩减。

　　中央政府为稳定经济所采取的措施正逐渐显现出其效果，接近年尾，多个经济指标都显示出经济回稳的信号，住宅市场的前景也进一步明朗化。但是为了避免住宅价格的过快反弹，可预见中央政府在短期内都不会轻易解除住宅限购政策。

　　随着住宅成交量的恢复以及库存水平的逐步稳定，开发商将可能逐步缩减之前所提供的折扣优惠。然而，在库存消化至合理水平之前，楼价不太可能出现大幅度的上升。不过，我们仍预见住宅价格将维持温和地上行，以便开发商们积累资金，继续进行土地购置与项目开发。

　　第一太平戴维斯：2012年广州住宅市场简报