第一太平戴维斯：2012年广州写字楼市场简报

来源: [观点网] 时间: 2012-11-22 15:52

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本季度，尽管市场上甲级写字楼供应量较少，但市场租赁仍成交平淡，促使全市空置率继续上行。

　　概述

　　在经济环境持续低迷的形势下，供应压力仍不断累积，租金上升乏力。

　　在第三季度，位于海珠区琶洲的南丰汇交付使用，为琶洲的甲级写字楼市场带来约3万平方米的新增供应。

　　甲级写字楼租赁市场成交放缓，本季度的净吸纳量仅为13,100平方米。

　　全市空置率环比上升0.5个百分点，至11.3%的水平。

　　全市甲级写字楼租金环比下降1.0%至每平方米每月人民币148.3元，较去年同期上升2.3%。

　　越秀区租金环比下降0.3%，至每平方米每月人民币115.0元，空置率环比上升1.3个百分点至5.4%。

　　天河北区域平均租金达每平方米每月人民币149.1元，租金水平环比轻微下降0.2%，空置率环比下行0.1个百分点至4.9%。

　　珠江新城租金环比下降2.1%，为每平方米每月人民币170.3元，同时空置率环比下降1.1个百分点至18.4%。

　　市场综述

　　本季度，尽管市场上甲级写字楼供应量较少，但市场租赁仍成交平淡，促使全市空置率继续上行。而随着宏观经济环境持续低迷，企业的写字楼租赁预算进一步紧缩。同时本年度大规模的新增供应更是加大了业主调整租金的压力，致使本季度三个主要商务区的甲级写字楼租金都出现了不同程度的下行。

　　位于琶洲区域的展贸式写字楼南丰汇于2012年第三季度交付使用。琶洲的甲级写字楼存量较小，本项目的入市，为琶洲带来了约3万平方米的办公面积供应，并大幅推高了该区的空置率16.5个百分点至18.2%。

　　南丰汇地处地铁8号线沿线，位于新港东站和赤岗站之间。项目由商业裙楼以及写字楼塔楼两部分组成，高18层，总建筑面积达13.6万平方米。其中3万平方米的写字楼只租不售(7-18层)，商业裙楼供分散业权销售。南丰汇定位珠宝首饰行业的商务平台，主要面向大中型饰品生产企业招商。

　　尽管本季度的供应量并不大，但受宏观经济环境的影响，较多的企业暂停了搬迁、扩张的计划，市场成交较为平淡。2012年第三季度，全市净吸纳量仅为13,100平方米，同时带动全市空置率环比上行0.5个百分点，至11.3%。

　　整体经济环境的低迷，以及近期大规模供应的入市，使得甲级写字楼的租金下行压力持续加大。在2012年第三季度，全市甲级写字楼租金环比下降1.0%至每平方米每月人民币148.3元，比去年同期仍有2.3%的上涨。本季度，各个区域的租金均出现了不同程度的下调。其中，由于珠江新城直接面临最大的供应压力，租金的下降幅度亦是最大的。

　　越秀区

　　受低迷的市场影响，越秀区租金连续两个季度出现了轻微下滑。在2012年第三季度，越秀区租金环比下降0.3%，至每平方米每月人民币115.0元，与去年同期相比下降0.1%；空置率环比上升1.3个百分点，但仍比较去年同期低2.5个百分点，至4.0%。越秀区写字楼空置率维持在较低的水平，显示出地区可供租赁的写字楼面积持续趋紧，但仍有少数空置率较高的项目迫于市场压力，对租金作出了调整。

　　天河北

　　租金水平长期保持稳定增长的天河北区域也在本季度出现了轻微下调。在2012年第三季度，天河北区域甲级写字楼平均租金为每平方米每月人民币149.1元，租金水平环比下降0.2%，同比仍上升4.2%；而空置率环比下降0.1个百分点至4.9%。

　　珠江新城

　　本季度珠江新城区域没有新的写字楼投入使用，甲级写字楼的空置率继续保持下降的趋势，环比下降1.1个百分点，至18.4%，同比仍上升0.2个百分点。但由于空置率仍处于较高的水平，且区域租金徘徊在市场高位，业主下调租金的压力较大。本季度，珠江新城租金环比下降2.1%，为每平方米每月人民币170.3元，较去年同期高1.9%。

　　琶洲

　　由于琶洲的甲级写字楼存量较小，南丰汇的交付使该区的空置率迅速从1.7%被推高至18.2%；租金与上一季度持平，为每平方米每月人民币105.0元。

　　市场展望

　　短期内，甲级写字楼业主将面临较大的租金下调压力

　　预计第四季度将有三个大型项目交付，分别是保利V座、广晟国际大厦及珠江城，合计新增甲级写字楼面积约40.5万平方米，其中约有70%的面积将被投入到租赁市场。新增供应的集中放量将使得全年的新增可租赁写字楼面积达65万平方米。这将使广州甲级写字楼存量增长达20%。

　　在即将交付的项目中，有一部分项目已达到较为良好的预租水平，这将在一定程度上缓解目前的供应压力。但对于国内经济放缓的忧虑将导致写字楼需求收缩，市场风险仍然较大。

　　因此，我们预测受供应放量所致，空置率预计将攀升至15%-20%的区间。租金增长将受到进一步的压抑，在第四季度，甲级写字楼租金仍有下调压力，这将会抵消上半年出现的租金增长。

　　2013年广州甲级写字楼仍维持较大的供应量，这将继续对空置率形成向上的压力，并压抑租金增长。

　　第一太平戴维斯：写字楼市场简报