经纬楼市：限地价有利稳预期，减弱房价上涨动力

来源: [观点网] 时间: 2012-11-21 18:28

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今年以来全国楼市回暖趋势明显，不少发展商截止日前已完成年度销售目标，资金面明显宽裕，对接下来的市场也乐观不少，因此对土地储备方面也愈加重视，拿地相比年前更为积极主动，土地市场也逐步升温。

　　广州市国土房管局11月16日发布了《关于规范国有土地使用权出让工作的意见》并公开征求社会各界建议。《意见》表示，商品住宅用地统一以公开方式出让，不设定准入条件。而为了贯彻中央房地产调控要求，采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”；在商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让。在限购满两周年之际，限地价也被正式放上议程。

　　试行基础上探索出让方式多样化，土地管理将进一步规范化

　　其实，广州此次“土地新政”并不出人意料，在上述文件出台之前，2011年已经开始试行推广“限地价、竞配建”的出让方式，但因为此前卖地基本都是底价成交，始终没有涉及竞配建环节，所以未见效果。2012年4月28日，天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地经过53轮竞价，以出让起始价格的145%，即5.26亿元封顶价、配建130套公租房的方式出让，楼面地价仅11552元/㎡，有效防止了地王的产生，是广州首宗“限地价、竞配建”地块。此次拍卖是广州自2011年创新“限地价、竞配建”模式后的一起成功案例。这在全国也是一大创新。以此，不仅防止了地王频出带来的市场冲击，也曲线增加了保障房规模，减轻了政府的压力。

　　本次宅地出让方式有三种，包括“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”，更大范围丰富了配建房的内容。其中，“限地价、竞配建保障性住房”和“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”。至于配建房的开发建设成本及相关费用，受让人将和市国土房管局在合同中约定，由该地块受让人承担，建成后无偿移交给广州市土地开发中心，而广州于11月30日公开拍卖的两地块将首度采用“限地价、竞配建拆迁安置房”的模式。

　　另外，在城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地，以及涉及到营利性医疗、教育、养老等社会事业用地，文件中都有对出让方式及起始价格等方面有相关规定，均反映出政府大力推进土地管理规范化的决心。

　　意在抑制地价非理性上涨，有利稳定市场预期

　　今年以来全国楼市回暖趋势明显，不少发展商截止日前已完成年度销售目标，资金面明显宽裕，对接下来的市场也乐观不少，因此对土地储备方面也愈加重视，拿地相比年前更为积极主动，土地市场也逐步升温。鉴于此，之前推地较为缓慢的政府也开始密集推地，优质地块频出，并引来不少发展商的争抢，个别城市或是地区更是“地王重现”，而广州也不例外。除了年中恒大以32968元/㎡的高价拿下珠江新城D4-B2地块，成为广州地王外，近期，获批国家级新区的南沙一居住用地则被富力地产以6.55亿元拿下，折合楼面地价3287元/㎡，溢价85%，创下南沙地价新高，竞争各方为碧桂园、保利、万科、富力、奥园等国内房企巨头，可见当前市场背景下，发展商对优质地块的价格承受能力已明显提高，这将增加地方政府贯彻国土部关于防范住房用地价格非理性上涨的难度。

　　而“限地价、竞配建”的出让方式，由于在总价上限定土地成交的最高价，能够有效的防止地王的产生，抑制地价的非理性过快上涨。而其对市场也是起到非常积极的影响，一方面，短期来看，在目前土地市场回暖的背景下，地价的平稳发展，有利于合理引导当前市场投资和消费的预期，防止地王诞生炒热区域或整个市场；另一方面，中长期来说，相对理性的地价，实际是从土地成本这个环节减弱了拉动房价上涨的动力。

　　经纬楼市：限地价有利稳预期，减弱房价上涨动力