深圳中原：商业按评估征税实施福田、罗湖成重灾区

来源: [观点网] 时间: 2012-11-21 15:28

致信编辑

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整体上看，政策对市场的打击是大范围的，各区二手商业成交都出现了大幅下降，但下降程度又显示了各区差异，从而反映出各区商业市场对政策实施初期不同的承受度。

　　2012年10月1日起，深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施，全市10月的二手商业物业成交因此受到重创，成交量环比大跌九成以上，全月仅成交二手商业0.48万㎡，创下了历史最低记录。

　　整体上看，政策对市场的打击是大范围的，各区二手商业成交都出现了大幅下降，但下降程度又显示了各区差异，从而反映出各区商业市场对政策实施初期不同的承受度。其中下降幅度最大的就是福田和罗湖，该两区从今年前三季月均12281㎡和15247㎡的成交量，下降到10月的298㎡和880㎡，下降幅度分别达到98%和94%，成为全市降幅最大的两大重灾区。

　　按评估价征税实施的必要前提就是针对物业制定相应的评估价格，而商业物业本身有着不同于住宅的特殊性，物业状况千差万别，价格难于标准化、统一化，商业现值与原值往往存在巨大差距，这些因素都为商业物业评估价的制定增加了难度，成为政策实施的一大障碍。罗湖、福田一向是全市成熟商圈的集中地，商业市场最为发达，市场成交也最为活跃。而与此同时，这两区商业物业的形态也更为丰富，溢价率更高，导致评估价偏离的可能性和程度也更大。业主手握升值高，评估价低的好铺自然产生惜售心理，而投资者在面临非优质铺位，但评估价却与优质铺位齐平的物业，不免产生观望情绪。因此，属于传统商业旺区的福田、罗湖在政策实施初期买卖最为消极，成交受到了首当其冲的打击。