四川中原：成都主城区二手住宅市场月报

来源: [观点网] 时间: 2012-11-07 16:05

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目前置业者对新税开征的政策观望情绪相比此前有一定缓解，入市积极性有所上升，9、10月份门店看房量和成交量均有好转。

　　过户量大幅下降，实际成交回升

　　10月，成都市主城区二手住宅成交量为4192套，环比上月大幅下降26.4%；成交面积36.4万平方米，环比大幅下降26.2%。

　　究其原因，本月官方规定的三个月备案期满，7月份"按评估价征税"实施前集中成交的数据对后期备案数据的拉动在上月终结。另外，更为重要的是，因房管局备案数据的滞后性，本月成交数据实际反映的是7、8月份市场低迷时期的成交量，而非市场实际成交量，由此造成本月官方数据环比出现大幅下滑。

　　事实上，从中原地产门店了解到，目前置业者对新税开征的政策观望情绪相比此前有一定缓解，入市积极性有所上升，9、10月份门店看房量和成交量均有好转。

　　二手房市场与新房市场对比，10月份新房市场开发商优惠让利幅度不大，置业者入市积极性下降，加之7、8月淡季消耗过多需求，致使本月新房市场达至2月以来最低水平，环比上月大幅下降34.8%。虽然二手房市场本月也出现下滑，但幅度明显低于新房市场。由此，本月二手房占全市成交比重依然保持在较高水平的43.6%，较上月小幅上涨了3.0个百分点。

　　从各行政区成交量来看，各区成交量均较上月大幅下滑，其中锦江区环比下降幅度最高，成交套数和成交面积环比下降幅度达近4成，本月套数636套，面积5.4万平米；高新区成交量依然位居首位，成交套数868套，成交面积8.3万平米，环比上月均大幅下降23.0%；其余各行政区均不同程度大幅下滑。

　　成交均价保持平稳

　　10月，成都主城区中高端样本楼盘成交均价为9463元/平方米，环比上月微幅上涨0.1%。全年整体来看，呈持续上涨趋势。

　　各行政区中高端样本楼盘成交均价，除成华区环比出现小幅下降外，其余各行政区均较上月不同程度上涨。其中，锦江区成交均价保持首位，为10460元/平米，与上月基本持平；其次为成华区，本月均价为9653元/平方米，环比下降1.5%；高新区、青羊区和金牛区均价分别为9592元/平方米、8907元/平方米、8510元/平方米，均较上月小幅上涨0.1%；武侯区均价9277元/平方米，较上月上涨0.5%。

　　投资需求占比下降，满5年物业依然受追捧

　　1.置业目的和客户来源

　　10月，购房者自住型需求占比依然保持在9成以上，投资需求占比为1.4%，较上月下降1.4个百分点。

　　客户来源方面，本地客户和外省客户占比均较上月减少约4个百分点，川内二级城市客户占比较上月增加了8.9个百分点。

　　2.买卖物业成交结构

　　10月，买卖成交中5年以上房龄的物业占比虽较上月下降，但占比仍保持在5成以上。自7月份"按评估价征税"正式实施以来，因房龄满5年物业税费相对较少受到置业者的青睐，占比屡创新高。随着时间的推移，置业者对新税政策慢慢消化，政策效应逐步减弱，市场将慢慢恢复正常水平。

　　从成交面积区间来看，本月中小户型占比虽较上月下降，但依然为主流。数据显示，60-90平米物业占比为30.4%，为各面积段最高水平，较上月下降7.4个百分点；大面积改善型物业占比较上月明显上涨，120-144平米和144平米的物业占比分别为23.2%、18.8%，较上月分别上涨11.0个百分点和7.2个百分点。

　　租赁市场日趋稳定

　　中原地产成交数据显示，9月份租赁成交量出现明显下滑后租赁市场日趋稳定，10月份租赁市场成交量与上月相比基本相当。

　　价格方面，整体来看全市租赁价格出现下滑。分物业来看，10月份除套三物业租赁价格较上月小幅上涨外，其余各套型物业均出现下降。其中套二物业下降幅度最大，租赁价格为2366元/平方米，环比上月下降9.2%；套一和套四租赁价格分别为1670元/平方米、3640元/平方米，环比分别下降2.2%和5.3%。

　　客户来源方面，本地客户占比依然最高，为32.1%；川内二级城市占比和外省客户占比均为30.8%；港澳台和境外客户占比较上月不同程度上涨，占比均为3.1%。

　　市场成交有望进一步好转

　　10月份，官方规定的3个月备案期满，7月份"按评估价征税"实施前集中成交的数据对后期备案数据的拉动在上月终结，官方公布的成交量(即过户量)也反映出新税实施后的市场实际成交情况，由此导致本月过户量出现大幅下滑。未来几月官方过户量仍将反映上几月市场低迷时期的市场成交量，预计11月份过户量继续下降的可能性较大。

　　实际市场方面，从中原地产门店了解到，目前置业者对新税开征的政策观望情绪相比此前有一定缓解，入市积极性有所上升，9、10月份门店看房量和成交量均有好转。另外值得注意的是，4季度为传统刚性需求释放的旺季，有迫切需要解决居住需求的置业者，在经过上半年或前几月的观望、徘徊后，一部分置业者或作出购买决策，促进成交量的回升，后期市场有望进一步好转。

　　租赁市场方面，自9月份租赁成交出现大幅下滑后，10月份租赁市场日趋稳定。年底为换租旺季，10、11月份租赁市场成交有望再次回升，而租赁价格继续走高的可能性仍较大。

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