美联物业：全国楼市市场蛰伏或为年底创上升动力

来源: [观点网] 时间: 2012-11-06 15:28

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美联物业全国研究中心认为，今年下半年以来开发商去库存速度加快，接近年末开发商为冲年底业绩，成交量有望拉升。

　　动态

　　91家房企前三季度存货近万亿元

　　截至10月28日，两市已有91家房企披露了三季报。这些公司前三季度的存货合计达到9155.53亿元，同比增长24.08%。由于今年开发商"以价换量"销售策略显效，三季度房企存货周转率有了较大改善，楼市去库存速度明显提升。

　　值得注意的是，由于施工进度的安排，不少房企把开竣工高峰期放在了四季度。万科表示，1-9月公司累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%。万科预计，今年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动，这意味着第四季度公司将有不少项目集中开竣工。

　　美联物业全国研究中心认为，今年下半年以来开发商去库存速度加快，接近年末开发商为冲年底业绩，成交量有望拉升。

　　国土部取消重点项目违规用地豁免权

　　今年初，国土资源部在一份文件中规定，2012年6月30日前，违法用地已经整改查处并且办理了农用地转用审批手续，或已拆除复耕到位，消除违法状态，所涉及的耕地面积，不计入所在地政府的违法占用耕地面积比例。这一政策在国土系统内被简称为"6·30"政策，相当于为地方政府"先上车后补票"提供了一个机会。

　　但国土资源部日前强调，这个政策从明年开始将终止。国土资源部还明确，国家和省级重点工程项目违法占用耕地的面积必须计入所在市、县违法占用耕地的面积。在实施责任追究时，根据市、县政府在用地监管和报批过程中履行职责情况，作为情节区别对待。这也就意味着，取消了重点项目违法用地的"豁免权"。

　　美联物业全国研究中心认为，违法用地"先上车后补票"曾成为不少地方和企业的变通之策。

　　北京公积金暂不调整外地购房可提取个人账户余额

　　今年三季度以来，济南、武汉、镇江等城市相继推出公积金调整新政，包括今年上半年国内其他城市公积金贷款调整政策，截至目前，全国已有超过20个城市进行了公积金住房贷款调整。

　　北京公积金管理中心相关负责人称，北京住房公积金政策近期之内没有调整计划。对于公积金缴存在北京地区的职工，在外地购房以后，可以凭相关的材料申请提取公积金。提取时，采用一次性付款购房的，提供购房合同、购房的全款发票、本人身份证(以上资料原件、复印件各一份)、提取储蓄账号；

　　采用贷款方式或分期付款方式的，提供购房合同(复印件一份)、借款合同、首付款发票、本人身份证(三种资料原件、复印件各一份)、提取储蓄账号。

　　美联物业全国研究中心认为，北京公积金只允许外地购房提取个人余额，措施对楼市的拉动作用有限。

　　上海房屋租赁：涨幅持续放缓低端市场坚挺

　　2012年10月，上海房屋租赁指数为1363点，较9月上升4点，环比上涨0.27%，涨幅比9月缩小0.04个百分点。租赁指数连续第3个月出现涨幅回落，中端市场告别领涨，低端市场表现坚挺。

　　上海房屋租赁指数办公室认为，10月属于租赁高峰期的后期，租金涨幅回落主要是新增需求减少所致，成交量趋向平稳。10月低端市场成为涨幅唯一扩大的分市场，但幅度微弱。年内随着公租房配租增加，或买卖市场向好的影响，租赁市场供需压力进一步下降。

　　美联物业全国研究中心认为，今年一线城市特别是北京上海住宅租金上升明显。

　　广州逾10万套住宅囤积待售4季度楼价难大涨

　　数据显示，从2010年8月份至今，广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间里，较为平稳。而来自阳光家缘网的数据显示，截至10月29日，未售套数仍有105599套。专家们认为，在库存压力之下，开发商大幅提价可能性不大，四季度房价仍将保持平稳。

　　尽管抑制投资、部分地区对高端楼盘限售，但为了刺激本区域内自住刚需入市购房，公积金政策的调整成为地方政府最热衷的事。广东省内公积金互贷的城市增加到了九个。

　　美联物业全国研究中心认为，年底开发商为冲业绩，以及为去减库存压力，因此房企采取降价措施仍将是首选。

　　深圳：禁止创投机构从事担保和房地产业务

　　深圳媒体11月1日报道，《深圳经济特区创业投资条例》已经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2012年6月28日修正，并将于近日公布。其中，最值得注意的是，修改后的《创投条例》明确禁止创投机构从事担保和房地产业务，但是购买自用房地产除外。

　　根据此前版本的《创投条例》，创投机构不得实施的行为包括：从事吸收存款、发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、外汇或者期货买卖等金融业务活动；从事可能使其资产承担无限责任的投资活动；购买已上市交易的股票，但所持被投资企业的股票上市及上市后的股票转换、配售、送股等情形除外；法律、法规禁止从事的其他活动。

　　美联物业全国研究中心认为，深圳措施主要为防止资金流入房地产市场，防止增加楼市泡沫。

　　异域楼市

　　澳门楼市新规：非本地人买房加收一成印花税

　　澳门"关于移转不动产的特别印花税"法案将于10月30日正式生效。据此，外地人于澳门买楼需多缴10%印花税，且按揭成数比澳门本地人低10%。

　　上述被誉为"新八招"的楼市调控法案，出台主要目的是遏制楼价，增加外地人、公司的炒卖成本。该法案于10月26日由澳门立法会以紧急程序表决通过。

　　法案建议，收紧住宅按揭成数，外地人最少低澳门人百分之十，措施即时生效；建议特别印花税由住宅扩至商铺、写字楼、车位；外地人、公司购买住宅单位时，再征收一成额外印花税，其他措施尚有增加供应、优化市场运作等。

　　美联物业：全国楼市市场蛰伏或为年底创上升动力