高力国际：2012年第三季度杭州物业市场回顾

来源: [观点网] 时间: 2012-11-01 15:43

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第三季度,杭州市对高端写字楼的需求整体保持稳定。本季度中，高端写字楼的的平均租金为每天每平方米人民币4.83元，环比上涨1.2%。

　　报告要点：尽管全球情况并不明朗，杭州市首八月经济情况总体情况运行相对良好。杭州固定资产投资在前八月同比上涨18.6%至人民币2,086.1亿元，其中房地产投资额同比上涨27%至人民币930亿元。

　　继第二季度上涨行情后，本季度中杭州新建商品住宅市场价格微幅上扬，而成交量小幅下降。政府对房地产坚定的调控态度和持续的金融政策的微调，为第三季度带来了相对稳定的购房需求。

　　第三季度,杭州市对高端写字楼的需求整体保持稳定。本季度中，高端写字楼的的平均租金为每天每平方米人民币4.83元，环比上涨1.2%。没有新的写字楼投入市场。

　　杭州市第三季度零售市场表现活跃。1至8月，杭州市社会消费品零售总额累计达人民币1,827.3亿元，同比上涨13.3%。零售物业租金本季度保持平稳，并且没有新增供应进入市场。

　　城市宏观经济概述

　　杭州市第三季度经济运行情况良好，主要经济指标持续增长。2012年1月至8月，杭州市固定资产投资总额达人民币2,086.1亿元，与去年同期同比增长18.6%。其中，房地产投资额于前八月达人民币930.6亿元，与去年同期增长27%。

　　2012杭州市前八月居民消费价格指数增长2.6%。八月，杭州居民消费价格指数同比增长1.6%。全国八月居民消费价格指数为2.9%。

　　杭州市1至8月进出口总额为412.6亿美元，同比下降1.4%。8月，进出口总额为55亿美元，同比下降5.4%。8月出口额下降4.3%至37.2亿美元。

　　住宅物业市场

　　随着国内经济增速的不断放缓，7月央行开启了年内第二轮降息通道。调整后，一年期存款基准率降为3%，而一年期贷款基准利率为6%。

　　继第二季度上涨行情后，本季度中杭州新建商品住宅市场价格微幅上扬，而成交量小幅下降。政府对房地产坚定的调控态度和金融政策的持续微调，为第三季度带来了相对稳定的购房需求。

　　杭州市新建商品住宅7月销售量环比下滑12.1%(尽管与去年同期相比增长了254%)，然而新建商品住宅销售均价环比上涨4%(但同比下降24.1%)至每平方米人民币16,875元。新建商品住宅均8月价持续环比上涨7.3%，而成交量环比下降32.8%。

　　从7月至8月，和以往季度相比，开发商没有给出更有力的优惠政策，一些大型开发商通过之前季度的去库存化已经在一定程度上缓解了资金压力，使价格稳定在更加合理的水平上。价格的上涨抑制了住宅成交量的上升。购房需求主要来自于首套房和改善型需求的买家。

　　一些定价合理且具有竞争力的楼盘在第三季度中销售情况良好。位于下城区的嘉里.桦枫居在7至8月以每平方米约人民币12,420元价格合计销售住房567套，是第三季度销售销数量最多的楼盘。下沙区的宋都东郡国际紧随其后，以约每平方米人民币9,560的价格出售住房共515套。

　　与之前几个季度相反，杭州土地市场在2012年第三季度表现较为活跃，根据杭州国土资源局数据显示，杭州主城区在第三季中，共出让土地20宗，合计面积逾484,900平方米，总出让金额约人民币83亿元。值得注意的是，杭州于8月合计出让7宗地块共计人民币54.4亿元，是三年来单日成交最高额。

　　第三季度中，杭州市有多宗住宅用地成交：龙湖地产旗下公司公司以人民币23.5亿元购买了滨江区一宅地，该地可建筑面积约为247,504平方米；浙江万科南都与香港侨德里投资有限公司联合体以人民币7.95亿元获得一宅地，该地块位于江干区，面积达46,069平方米；万科还以人民币13亿元购得余杭区一地块，其可建面积为120,000平方米；越秀地产以人民币2.54亿元在临安购入三宗地块，总建筑面积约为214,600平方米。前两年，越秀地产曾在临安购入三宗宅地，以针对刚需买家建造大型住宅项目。越秀地产现有建筑面积约达139万平方米的待建项目。

　　通过前几个季度的以价换量的售房策略，一些大型开发商的现金流已在本季度中得到一定程度的缓和。同时，2012年上半年度政府财政收入尤其是土地出让收入有所下滑。在下半年中，政府开始集中出让土地以缓解财政收入的压力。尽管土地成交总量和总价相对较高，但相对较低的楼面价暗示开发商仍谨慎拿地，以避免政府对房地产进一步宏观调控可能带来高风险。

　　优质写字楼市场

　　本季度没有新的写字楼投入市场，杭州写字楼租金呈现小幅上涨。

　　本季度主要成交案例包括：位于江干区的新时代广场出租了697平方米的写字楼空间于一家房地产咨询公司以及下城区的坤和中心出租146平方米的办公空间于一家留学中介。

　　第三季度中，租户对新建高端写字楼的需求保持相对稳定，小幅推升了租金。本季度，甲级写字楼租金为每天每平方米人民币4.83元，与上季度相比上涨1.2%。黄龙地区依旧是主城区租金最高的商务区，写字楼租金达每天每平方米人民币5.6元。第三季度本市写字楼市场整体空置率为8.8%。

　　零售物业市场

　　杭州市第三季度零售市场表现活跃。1至8月，杭州市社会消费品零售总额累计达人民币1,827.3亿元，同比上涨13.3%。其中，住宿和餐饮市场零售额同比增长14.4%，至人民币204.2亿元。前八个月，城镇居民人均可支配收入达人民币26,193元，同比增长10.8%。

　　杭州第一条地铁预计将在第四季度投入试运行，诸多开发商致力于建造地铁上盖项目，利用地铁增加其商业价值。杭州市零售物业的租金和空置率因为其相对平衡的供求关系而保持稳定。

　　国芳购物中心8月正式签约落户杭州江干区。该商业综合体紧邻地铁九堡站，由国芳集团投资人民币7亿元打造。该项目拟建A、B两座主楼，建筑面积分别为54,600平方米和94,300平方米，两座楼的一至四层均为商业百货，其他楼层分别为写字楼和酒店。项目计划于今年下半年或明年上半年开工，整个项目预计将于2015年完工。

　　随着杭州地铁一号线开通在即，开发商们已经着手规划投建地铁二号线地铁商业项目。庆春广场将开发地下40,000平方米的地下空间，完成后将通过地下连接通道与地铁二号线庆春广场站、地面上的银泰百货、乐购超市以及另外两个在建项目。

　　龙湖地产开发的“龙湖天街”于今年7月正式开工。该商业综合体项目位于杭州经济技术开发区，拥有超过200,000平方米的零售物业空间，并预计在2015年投入运营。

　　西溪万象城于本季度末完成了主要招商工作，已有十多家快时尚品牌签约入驻。值得注意的是Massimo Dutti、Zara Home、Stradivarius以及Oysho等品牌都是第一次进入杭州市场。此外，英国玛莎百货宣布将在西溪印象城内开杭州首店。百货面积超过2,000平方米，并预计在2013年开业。

　　日本品牌无印良品计划将与2013年在杭州开全球旗舰店。该店将位于利星百货四楼，总面积达2,000平方米。

　　市场展望

　　政府对杭州房地产市场，尤其是住宅市场的调控仍将继续。此外，拱墅区和江干区政府分别于第三季度发布了其有关商业地产发展的五年规划。江干区政府7月宣布将打造“浙商总部中心”。

　　政府计划通过三大浙商总部服务性项目、四大总部综合体和一批总部楼宇的项目建设体系，并以钱江新城和城东新城为规划核心区建设总部中心。规划提出，力争到2016年，累计引进浙商省级以上区域(含省级)总部和功能性总部50家以上，总部经济对全区地区生产总值的贡献率达到50%以上。

　　拱墅区政府9月计划全面推进“运河商圈”建设，未来五年该区可出让土地面积超过两百万平方米，占杭州主城区出让土地的一半以上。同时，政府还规划建设14大城市综合体，总建筑体量达到1,300万平方米，其中商业部分近500万平方米。

　　就住宅市场而言，第三季度成交量的下滑可能暗示着部分首套房的买家仍持币观望中。预计未来房价在小幅波动的同时，保持整体的稳定。

　　尽管全球经济情况仍不明朗，但市场对中国经济普遍看好，这将推动优质商用物业的需求。我们预期杭州市商业地产租金和售价将保持的稳定的水平。