高力国际：大量新增供应入市，广州服务式公寓空置率小幅上升

来源: [观点网] 时间: 2012-10-29 15:18

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尽管得益于广交会引起的旺盛租赁需求，市场积极吸纳库存面积，全市整体空置率较上季度仅上涨2.2个百分点。

　　据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2012年7月，央行宣布执行下调基准利率，相对松动的信贷环境为本季度住宅市场成交创造积极条件。2012年第三季度，广州住宅成交继续回暖，全市成交面积与成交均价均录得上升。据广州市房管局统计，2012年7-9月新建商品住宅成交面积达226.49万平方米，较去年同期上涨67.23%，较上季度总成交面积增长21.87%。

　　而本季度成交价的回稳及成交面积的大幅上升，得益于中心区域高端住宅成交活跃的带动。目前市内豪宅买家仍以自用性需求为主，受新增供应入市及信贷利好的影响，买家购房意愿增大，本季度天河、海珠、萝岗等豪宅集中区域成交较为活跃。部分位于市中心黄金地段的高端住宅项目报价相继刷新市内最高单价水平，当中某项目的天际别墅[1]单价高达每平方米人民币18万元。天际别墅的逐步兴起，说明广州豪宅产品水平正逐渐向伦敦、香港等国际都市的成熟市场靠近。

　　[1]天际别墅，又称空中别墅、天际独立屋，指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅，一般指建在高层住宅顶端具有别墅形态的跃式豪宅。这种空中别墅发源于美国，以"第一居所"和"稀缺性的城市黄金地段"为特征，它要求符合别墅全景观的基本要求，目前这类产品主要存在于高档公寓顶层，典型例子如香港凯旋门等。

服务式公寓租赁市场

　　高力国际研究显示，2012年第三季度，来自天河区的广州国际金融中心雅诗阁公寓投入市场，合计316套新增供应，市场整体库存升至2,966套。广州国际金融中心雅诗阁公寓位于广州国际金融中心附楼7-28楼，各房型合计316套，为目前市内规模最大的服务式公寓。处于市中心优越地段高端品牌项目的入市进一步提升市场档次，优秀的物业品牌以及浓厚的商务氛围将增大高端商务客户的吸引力。

　　本季度服务式公寓全市平均空置率较上季度小幅上升至18.2%。一方面，受大量新增供应投入市场影响，尤其是个别项目于季末入市，单个项目供应量大，尚处于项目起步期间，空置面积较大，拉升全市平均空置率；另一方面，受国内政治因素影响，日本客户活跃度减弱，全市空置面积亦因此有所加大。尽管如此，得益于广交会引起的旺盛租赁需求，市场积极吸纳库存面积，全市整体空置率较上季度仅上涨2.2个百分点。

　　受旺盛的市场需求及高端品牌项目入市的积极影响，本季度全市服务式公寓整体租金水平较上季度增长3.4个百分点至每月每平方米人民币186.3元。

　　市场展望

　　2012年第四季度，受央行降息及银行信贷政策相对放松的有利影响，以及住宅传统销售旺季的来临，刚需型市场将继续受到鼓舞，带动住宅成交增长。然而在当前稳固的住宅调控政策下，预料投资性需求将继续保持抑制，市内买家仍以自用性需求为主，市场上涨幅度有限。

　　2012年第四季度，广州服务式公寓市场将迎来包括高端品牌辉盛等项目入市，主要仍集中于商务环境成熟的天河区，高端项目的入市将进一步提升市场档次及租金水平。而随着广交会过后市场租赁需求的回落，以及受年末外派人士或回国休假的影响，市场吸纳能力有限；而另一方面新增供应量较大，预料整体空置率将面临一定的上升压力。