深圳世联:第三季度房地产市场报告

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2012-10-24 18:01

  • 三季度市场表现良好,滞后指标土地成交、新开工面积和房地产投资均出现触底的迹象,但反弹力度有待观察。

      平价上量

      平价上量,看来是当下最好的选择。

      纵观整个三季度,市场成交呈现出淡季不淡旺季不旺的局面。

      虽然看上去9月份的数据并没有非常明显的环比增长,主要受蓄客导致推盘节点延后导致前半个月成交数据不佳,后半个月备案数据滞后两大原因影响。

      市场一直担忧,随着成交量的增长,房价将难免面临较大的上涨压力。从世联重点监测的28个城市的涨降价楼盘的数据来看,6月份开始涨价楼盘开始增加,7月份增速较快。然而,进入8月份后,随着政策有所收紧,降价楼盘个数增长较快。我们的数据与国家70个大中城市房价数据相吻合。

      信心升温

      现在,应该看看购房者的反应。

      2012年3季度,购房者的预期变化主要呈现三个特征:(1)成交量方面,购房者感知到的楼市成交活跃度明显提升;(2)超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为,且有近六成购房者看涨未来房价;(3)房价上涨带来的负面影响正在逐步显现,主要包括购房者对置业时机的判断和入市时间。

      购房者认为未来最可能出台的两个调控政策分别为房产税和房价控制目标。对于房产税,逾五成的购房者表示反对;超过五成的购房者认为房产税应按照套数征收;逾四成的投资客和多次置业者表示房产税将对其造成较大影响。这些表明,房产税政策如果运用恰当,对于巩固房地产调控具有一定的积极作用。

      无须悲秋

      事实上,市场无须悲秋。

      黄金周的签约数据要好于大家的预期。受双节的影响,各地房管局公布的备案数据滞后,未能反映市场的真实情况。

      展望四季度,通胀还会处于低位,货币政策操作有一定的空间。更重要的是,最近人民币升值明显,将会促使结汇速度加快,带动外汇占款数据攀升,因此我们认为四季度的流动性将会相比三季度有所改善。

      除此之外,开发商较为强烈的推盘意愿、刚需为主流的产品结构导致价格难以提升、购房者信心持续升温等基本面都持续向好。

      综上,我们对四季度的市场成交仍保持乐观态度。

      世联研究认为,三季度市场表现良好,滞后指标土地成交、新开工面积和房地产投资均出现触底的迹象,但反弹力度有待观察。展望四季度:

            1、购房者信心依然强劲,但增速变缓。此外,本次调研的结果表明房价的持续上涨会抑制购房者的需求。

      2、人保部公布的数据表明,就业情况好于大家的预期。即家庭部门的现金流量表暂时没有恶化。

      3、四季度结汇速度将加快,有劣于流劢性的改善。我们预期四季度的流劢性好于三季度,这是支撑成交量的重要原因。

      4、我们的成交客户数据表明,弼期市场依然以刚需客户为主,房企平价上量。四季度将保持这样的趋势。

    审校:杨晓敏



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