广州世联：2012年广州市前三季度市场分析及“十一”黄金周情况

来源: [观点网] 时间: 2012-10-24 17:47

致信编辑

打印

评论

目前市场是“政策下相对的市场供求关系”，但政策调控力量弱化，市场将会逐渐回归供求关系主导，加上未来供求关系紧张，大户型库存攀升。

　　2012年广州市前三季度市场分析及“十一”黄金周情况

　　广州市场-黄金周：价稳量升，成交延迟体现，平均单周成交量比“五一”涨三成

　　广州世联“十一”监控48个指标盘，市场表现：

　　从销售户型方面：供应以刚需产品为主，但周边区域如增城、南沙等区大户型产品供应比例放大；

　　价格下调幅度方面：价格不变的楼盘个数为22个，占比46%；价格上调楼盘3个；价格下调楼盘为19个占比39%，其中价格下调为-5%以内的楼盘个数为13个，占到价格下调楼盘整体的7成；

　　总体销售业绩方面：48个指标盘成交25亿元，“十一”七天销售过5千万以上的楼盘16个占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三区，销售过亿楼盘6个占比12%，主要集中在荔湾、番禺、白云三区；

　　广州开发商业绩：降价幅度收窄，业绩和均价呈现“反相关”，稳价走量的营销方式延续到“金九”调控三年来：供求关系两度转变，目前市场反弹后，成交金额高位徘徊；

　　市场运行阶段：市场“全面降价”阶段结束，进入“稳价走量”阶段；

　　“金九银十”市场：成交金额接近历史最高点，成交量得到保证；

　　“十一”黄金周市场：同比“五一”涨三成，成交量持续高位；

　　结构性分析：限购政策出台后，刚需及首次改善型产品主导市场；大户型产品“挤压式”的集中放量，导致市场供求两端出现变化，库存攀升；

　　市场特点：

　　1、政策影响市场供求关系，尤其是周边区域受影响较大；

　　2、“金九银十”、“十一”黄金周成交金额趋近市场顶部；

　　3、开发商的营销方向不变，“稳价走量”持续，市场成交得到保证；

　　广州新增住宅供应-萝岗区：两年成交住宅土地建面333万平米、金额111亿元；大开发商萝岗区拿地222万平米、103亿元影响市场的多变量：

　　1、政策：整体方向不变、力量在弱化；“政策下相对的市场供求关系”中政策力量减弱，供求关系将会主导市场；

　　2、库存：库存结构性问题凸出，大户型产品库存攀升，怎样去化大户型库存将会成为未来市场焦点之一；

　　3、未来供求：土地市场成交上行，但量处低位；未来广州供求将会转变为求大于供；2013年2季度开始，市场价格上涨压力进一步放大；

　　广州：从不同类型购房者来看，首次置业者和改善型购房者的置业信心持续提升的幅度下降，购房热情略有下降

　　在量价问题上，广州与全国调查一致，认为量价走高的人数比例大幅上升，尤其是预期价格上涨的调查人数接近六成；在购房时机选择上，也基本于全国一致，认为未来半年不适合购房的人群比例上升，主要有三个原因：一、购房者认为房产税调控楼市作用较大，可以推迟购买物业时间；二、市场降价幅度缩窄，主力刚需购房者对价格敏感延迟出手；三、广州部分银行信贷优惠收紧；从购房者信心指数看，广州低于全国指数主要原因是：购房时机的指数偏低，广州购房者有重新进入“观望期”的趋势。

总结与建议

　　目前市场是“政策下相对的市场供求关系”，但政策调控力量弱化，市场将会逐渐回归供求关系主导，加上未来供求关系紧张，大户型库存攀升，在这些因素的影响下，我们建议：

　　1、继续“稳价走量”的营销策略，积极的应对企业还贷高峰的到来。

　　2、高效务实的解决大户型产品库存攀升的问题，改善企业流动性，持现以待发展。

　　3、增加刚需产品供应、以及储备短期可入市项目，在未来市场供求变化中把握市场机会。

　　4、采取开发销售与开发经营互补的发展模式，以规避房地产市场的长期风险。

世联：2012年广州市前三季度市场分析及“十一”黄金周情况