高纬环球：商业地产面临发展的十字路口

来源: [观点网] 时间: 2012-10-23 18:07

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2012年房地产行业市场上持观望态度的投资者比较多，接下来随着十八大的召开，政策导向的进一步清晰，明年市场的投资的态度也会更加明朗。　

　　自2011年起，住宅市场的严厉控制使得开发商和投资者纷纷涌向商业地产，商业地产已经经历了连续两年高速发展，并逐渐开始出现回归理性的信号。根据根据高纬环球2012年第三季度市场报告显示，四大市场表现出以下趋势：

　　写字楼：北京租金趋于平稳，上涨面临较大压力。由于新增供应上市，北京甲级写字楼整体空置率小幅上升，至6.8%，环比上升1.6个百分点。上海核心商圈本季度有两个项目投入使用，新增供应量接近12万平方米，甲级写字楼整体空置率环比上升1.1个百分点，至5.4%。

　　在成都，来自升级和新企业的需求推动本机租赁成交。但市场再次迎来新供应集中入市，推动市场甲级写字楼空置率至40.9%，达历史最高水平。广州甲级写字楼市场由于项目的推迟入市导致空置率小幅下降，环比下降1.5个百分点，至4.4%。在深圳，上升的租赁需求和新供应推迟入市导致空置率环比下降了5.5个百分点至10.2%。

　　高纬环球中国区企业服务业务执行董事王铮对中国写字楼市场发展前景做出评价：“第三季度北京写字楼需求稳定发展，但全年新增供应量预计为历史最低水平，而非核心商圈正凭借成本优势跻身市场主流。上海预计将保持平稳发展的态势。广州和深圳预计租赁活动持续活跃。但成都将继续迎来高供应量，空置率有望进一步上升。这给业主在定位和运营上提出更大的挑战。”

　　零售地产：中国零售市场的消费潜力和乐观的经济前景使之成为全球零售市场越来越重要的一部分，国际快速时尚品牌和奢侈品牌纷纷开始抢占中国市场先机，并将其作为扩张重心。随着零售品牌对于零售地产质量的要求日益提高，北京和上海购物中心和百货商场近期都在进行品牌调整和升级改造。国庆作为传统的零售旺季在一定程度上刺激了第三季度的零售消费。

　　高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey对中国零售市场未来发展前景做出评价：“尽管第三季度关于中国经济增速的担忧不断积累，但零售商对中国市场的信心仍然很足。近期一些奢侈品集团在中国的表现非常好，但我们更多地看到快速时尚品牌和中端品牌在加速扩张。今年很多大城市有大型商业项目入市，但购物中心表现参差不齐。”

　　投资：截止至第三季度，纵观市场，今年北京和上海的整售交易相较去年同期趋于谨慎，交易数量和规模都有呈现下降趋势。然而，一二线城市的优质商业项目仍旧受到投资者的热切关注，第三季度亦有数宗写字楼交易，国内投资者相交境外投资者更加活跃。随着国内经济增长的放缓和物业持有企业资金链的日渐趋紧，预计市场上未来会出现更多的公司调整公司资产结构，从而抛售现有物业。

　　截止至第三季度，北京累计成交整售投资交易总额达到37.23亿美元。按物业类型分，写字楼整售交易总额高达29.07亿，占比78.07%；零售物业整售交易额为3.72亿，占比9.99%；而其他物业整售交易额为4.44亿，占比11.94%。截止至第三季度，上海累计成交整售投资交易总额达到37.35亿美元。按物业类型分，写字楼整售交易总额高达26.19亿，占比70.14%；零售物业整售交易额为1.65亿，占比4.41%；而其他物业整售交易额为9.50亿，占比25.45%。

　　高纬环球投资部中国区董事叶成宇针对中国投资市场，作出评价：“2012年房地产行业市场上持观望态度的投资者比较多，接下来随着十八大的召开，政策导向的进一步清晰，明年市场的投资的态度也会更加明朗。”

　　工业物业：高纬环球产业咨询部董事张纯明评价道：“从需求上看，随着劳动力成本的不断增长以及用工荒的出现，外资生产型企业从沿海地区往中西部地区迁移布局的趋势不断凸显，特别是即有劳动力资源优势又占据西部枢纽交通优势的成都近期不断有新项目落户消息传出。从供应态势上看，我们也注意到越来越多的商/住业态开发商战转工业地产，甚至一些生产企业也热情加入，用不同的故事和主题从地方获取工业用地，究竟这批工业用未来的利用效率如何，是否能为地方政府带来真正投资、税收和就业，我们拭目以待。”