德佑地产：金九供应创新高，难掩成色不足

来源: [观点网] 时间: 2012-10-08 16:05

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今年九月的楼市虽然相比去年同期的低谷有了很大改观，但其金九成色依然严重不足，成交量仅略高于8月水平，并且低于7月水平。

　　2012年9月，全市商品住宅成交面积为81.0万平方米，环比上涨1.0%，同比上涨42.3%；新增供应面积为127.1万平方米，环比上涨41.2%，同比上涨1.4%；成交均价为21696元/平方米，环比下跌4.2%，同比下跌4.2%。今年九月的楼市虽然相比去年同期的低谷有了很大改观，但其金九成色依然严重不足，成交量仅略高于8月水平，并且低于7月水平。

　　9月楼市的一大显著特点就是刚需成交的抬头，经过长时间的观望，部分蓄积已久的刚性需求在金九得到释放。9月全市单价2万元以下的商品住宅成交面积达到48.9万平方米，相比8月上涨9.7%，成交榜前十中，单价2万元以下的楼盘占据8席，其中单价1.5万元以下的楼盘占到了排行榜的半壁江山。其中位于南汇周康的小上海新城凭借1.45万元/平方米的低价，在9月售出200余套房源，位居全市之首；金山的格兰华庭项目单价仅0.75万元，是近年来沪上罕见的低价盘，也同样跻身成交榜前十之列。受此影响，全市均价自今年2月以来首次跌破了2.2万元大关。

　　相比刚需的抬头，中高端市场则延续了8月中下旬以来的颓势，9月全市单价3万元以上的中高端楼盘成交量为15.5万平方米，相比8月进一步下跌7.2%。由于6、7月份，中高端楼盘的成交量一直处于高位，在限购政策未有放松的情况下，这无疑大量消耗了有限的中高端客源，致使8、9月中高端市场后劲不足，逐渐陷入低谷。

　　从新增供应情况来看，开发商对于金九银十的热情不可谓不高，127.1万平方米的新增供应量，是自2011年1月以来的月度供应最高点，其中，满足刚性需求的外围公寓占据了91.5万平方米。但是供应量的大增却未能拉动成交量的上涨，整个9月，全市商品住宅的批售比高达1.57：1，这也直接导致了9月全市库存量再度突破千万平米大关。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示：9月确实有部分项目通过以价换量措施获得了良好的销售业绩，如排名前列的小上海新城、长泰东郊御园等。不过，这样的项目毕竟仍是少数。随着上半年成交情况的好转，开发商的资金链普遍得到缓解，部分房企的地方公司甚至已经提前完成了全年销售目标，开发商降价压力因此骤减，缩小优惠幅度、甚至上调价格的行为屡见不鲜。而目前市场的主力--刚性需求恰恰对于价格十分敏感，这些行为很容易令其陷入观望，阻碍了成交量的上涨。此外，限购收紧、房贷利率优惠减少等措施也对成交起到了一定的抑制作用。

　　黄金周概念弱化

　　紧接着金九而来的十一黄金周楼市并未有所改观，整个黄金周期间(10月1日-7日)，全市商品住宅成交面积仅为7.7万平方米，虽然相比去年同期大涨73.4%，但依然是06年以来，成交量第二低的十一黄金周。即便排除停止网签的10月1-3日，仅以4-7日四天计算，其日均成交量也仅为1.9万平米，大大低于今年8月日均2.7万平米的成交水平。自去年调控政策出台以来，季节性因素对楼市的影响已经被大大削弱，楼市成交已被政策和价格因素所主导，"黄金周"的概念因此被严重弱化。

　　尽管成交低迷，但刚需依然是十一黄金周的成交主力，黄金周成交量最大的楼盘是闵行颛桥的金铭文博水景苑，该项目虽然单价达到2万元，但由于其房源面积普遍在90平米以下，还包括不少50-80平米的小户型房源，总价较低，并且临近颛桥地铁站，因此在黄金周售出102套房源。而排名其后的华钜御庭、保利天鹅语苑、星河景苑、星尚湾名邸等楼盘，均是单价1.5万元以下的刚需楼盘。

　　今年的十一房展会虽然声势空前浩大，在浦西、浦东"双馆齐下"，但是终究难以避免"雷声大，雨点小"的结局。优惠幅度不足的问题，在房展会上同样突出，不少楼盘仅仅打出了97、98折的象征性优惠，报高价再打折的情况也不在少数，因此很难对楼市成交产生实际的拉动作用。近年来的房展会，开发商的宣传推广功能逐步加强，但实际成交的功能却日渐减弱。随着营销样式的多样化，以及精准营销模式的产生，传统的房展会模式在实际销售中所能起的作用正变得越来越有限。