世联楼市点评：“金九”不发力，宜平价上量

来源: [观点网] 时间: 2012-09-29 14:13

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按目前的数据分析，预计整个9月的成交水平可能环比8月下跌5%左右，最乐观的结果是大致与8月持平，谈不上什么"金九"。

　　当传统淡季7、8月呈现出淡季不淡的特征后，大家对"金九银十"的期望陡然高涨。但我们在月底再来盘点9月的市场表现，将会是期望越高失望越大的结果。按目前的数据分析，预计整个9月的成交水平可能环比8月下跌5%左右，最乐观的结果是大致与8月持平，谈不上什么"金九"，倒是媒体打上的"铜九"标签更加贴切一点。

　　虽然我们在8月中下旬的内部邮件和几场机构投资者会议上，反复善意地提醒过可能会出现去化率下行库存增加导致"金九银十"成色不足的现象，但是市场的表现仍要低于我们的预期。最近三周，我们密切跟进并频繁调研了部分开发商和我们公司的同事，从一线反馈的信息来看，从8月中下旬已经有开发商陆续拿了预售证，但是我们前线的同事反映最近上门量确实出现不温不火的趋势，从而导致蓄客不足、推盘的节点往后延的局面。最近一周，我们与一些全国性的开发商领导沟通，亦证实了新推楼盘的去化率确实出现下行。

　　信贷优惠取消，需求端受抑制

　　数据显示，9月前三周，北京商品房成交面积环比8月前三周下降7.6%、深圳商品住宅环比大幅下降25.8%、上海、广州商品房成交面积环比分别小幅上涨6.2%和5.3%，同时二三线城市的成交量也远远不如市场预期。

　　究其原因，我们可以发现从8月份开始，央行出于推动利率市场化引导利率走势以及抑制房价和CPI上涨势头的考虑，本该出现的降准一直没有出现，反而不断采取逆回购的方式进行释放流动性，从而导致银行间流动性偏紧，叠加外汇占款数据不佳，从而导致银行间利率上行明显，同时推高了国债收益率。最近一周数据显示，受季节性因素影响，银行间利率上扬更加明显。而对大部分商业银行来说，对同业拆借的依赖程度逐年攀升，银行间流动性偏紧影响其信贷投放能力和价格上浮，导致很多商业银行取消了房贷85折优惠利率。资金成本的上浮，直接抑制购房者的风险偏好，从而作用到我们代理的每一个楼盘的来访量数据上。9月，我们的来访量水平大致与8月持平。

　　涨价楼盘增加，抄底心态削弱

　　世联监测的28个重点城市的涨降价楼盘数据显示，从5、6月开始出现局部涨价情况，7、8月涨价楼盘数量明显增加。截至8月31日，28个重点城市的涨价楼盘达到137家，但是70%的涨价楼盘的涨幅在10%以内，说明市场确实出现了部分楼盘价格微涨的局面。

　　从A股上市开发商半年报体现出来的数据来看，受益于二季度的销售强劲反弹，其短期偿付能力相比去年4季度和今年1季度明显好转，说明开发商的流动性最差的阶段已经过去，而部分龙头房企手持现金情况更是良好，这便削弱了开发商降价的动力。部分企业的战略目标从追求现金流安全逐步变为追求适当的利润，从而导致了价格微涨的结果。我们跟踪的某些上市开发商每个月的销售数据，也直接证实了存在"稳步微涨"的行为。

　　但是，如果从市场的成交结构来分析，我们会发现，当下的市场仍然是以刚需为主。世联成交客户结构显示，8月份投资客占所有成交客户的比例为15.6%，相比4月份最低点13.3%仅仅上浮2.3%，说明成交的主要客户依然是刚需人群。这个说明，当下的市场跟过去的07、09年有着本质上的区别，这两个年份投资客占比过高，必然会出现追涨的购买行为，而以刚需为主体的市场一定是更加的理性，价格上的优惠更加能刺激购房者的需求。因此，我们判断当下购房者的抄底心态一定程度上被微涨的房价削弱，这便能很好地解释了为什么当下上门量会弱于5、6、7三个月的表现了。而且经过前期市场的释放，当下的刚需购房人群在总量层面出现了一定的下降。

　　经济形势低迷，收入预期削弱

　　现在大家基本上都达成共识，经济处于底部阶段，静待反弹。所有的经济数据里面，唯有房地产数据稍微好看一点。8月份，房地产的三大滞后指标土地购置面积、房地产开发投资、新开工面积同比触底反弹，只是反弹力度仍有待观察。上述观点我们之前的报告《流火未央，淡季不淡》已有阐述。

　　近期，欧元区、美国和日本等发达经济体纷纷推出新的量宽计划。这些债务国推出的量宽推升全球的通胀水平，变相削减债务。对中国而言，由于资本项目并未开放，因此更体现在进出口的链条上，由于大宗商品价格上扬，被动输入通胀的隐忧较大。对于国内资产价格而言，外部的量宽冲击将会影响中国的货币政策走势，同时中国的资产处于高位，政策处于高压状态，人民币贬值预期仍存等原因，导致热钱冲击推升资产价格的风险暂时仍处于低位。

　　当前更值得担忧的是，国内经济的调整导致滞后指标就业在2季度出现下行。按照人保部公布的数据，求人倍率在2季度为1.05，相比1季度1.08出现明显下行，预计3季度更加不容乐观。对于购房者而言，即使家庭资产负债表仍处于较为健康的状态，但一旦失业形势逐渐恶劣，则会实际影响现金流，并削弱未来的预期。而且，最近房贷优惠取消，亦会增加现金流压力。

　　综上，世联研究认为，在当前政策有收紧迹象、房贷优惠取消、预期收入不明朗等因素影响下，需求端明显受到抑制，我们建议开发商平价上量。毕竟，我们统计了20个重点城市在"金九银十"的推盘量，预计环比增加15%左右，未来的销售压力仍然存在。虽然，也有部分开发商在上半年集中推盘，业绩完成率较高，不排除其在4季度只是打打酱油。但对于大部分尤其是在4季度集中推盘的开发商而言，当下更应进行合适的项目定价，小步快跑，让营销回归本质，换取4季度的销售佳绩。因此，我们认为接下来新推楼盘优惠有看头。