合富辉煌：2012“十一”黄金月广州商品住宅市场预测报告

来源: [观点网] 时间: 2012-09-09 09:01

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根据合富辉煌市场部监测，预计十一黄金月期间(9月1日-10月7日)，全市十区在售货量约5.3万套，成为历年最高。

　　近期市场情况

　　"淡季不淡"，发展商推货热情高，持续高供应量

　　在经历了传统楼市旺季黄金月后，市场依旧保持热情，持续大量推货。7、8月广州市十区商品住宅新增供应分别达到62.7万㎡和84.8万㎡，同比上年同期上升84%和71%。2012年1-8月广州市十区商品住宅新增供应446.6万㎡，同比增加26%

　　持续良好销售量，十区整体价格平稳

　　7、8月依旧延续了五一黄金月的良好态势，成交量分别达到79.7万㎡、72万㎡。1-8月，广州十区商品住宅面积达444.85万㎡同比增长14%

　　销售价格整体相对平稳，1-8月成交均价13765元/㎡，同比小幅上升3.5%

　　市中心近期不少项目价格上涨明显，但销售相比前期放缓，热销项目以外围中小户型、低单价项目居多，自住刚需依旧是楼市支撑。

　　改善型项目表现较弱。中大户型项目销售表现，明显弱于大市表现。仅中海花城湾和中铁荔湾国际销售良好，其他项目开盘消化情况表现一般

　　一方面这些项目，尤其是市中心项目，普遍定价较高，在限购限制下，普通改善型需求释放始中受到限制。

　　存量快速攀升的态势得到遏制，但依旧保持高位

　　广州十区商品住宅存量在今年4月达到高位，随着市场的好转，其快速上升的态势有所转变。但截至2012年8月底735万㎡，十区存量依旧高达，尤其是外围区域。市场状况依旧不宜过分乐观。

　　番禺、花都表现强劲，成交量占十区半壁江山

　　2012年1-8月，中心四区总成交量仅占20%，南沙区成交占比日渐扩大，与白云区接近，番禺、花都是市场两大主力区域。

　　市桥板块明显回暖，带动番禺取代花都，成为全市成交量第一区域。市桥板块价格自2011年底开始回调，2012年持续价格调整，2011年12月保利香槟以12500元/㎡精装开盘，重新树立了市桥价格指标，销售良好，锦官城（北区）、城南源著等楼盘降价/低开，10500元/㎡毛坯售价极大刺激销量。2012年成交持续回暖，发展商推货积极，保利香槟、锦官城（北区）已全部推售完。城南源者共21栋，5月开盘，将全部在10月前推售完。

　　花都部分低价盘入市，带动部分投资需求。花都区7-8月成交主要靠优质个盘大卖保持成交。如保利花城、富力金港城、保利高尔夫郡及雅居乐锦城等，满足刚需自住需求，尚品雅居、隽悦豪庭、狮峰公馆三个项目以6000左右的低价入市，受到投资客户的追捧。开盘均获得热销。

　　十一"黄金月"商品住宅供应预测：

　　整体货量充足，近半新货来自番禺、花都

　　满足自住刚需的中小户型产品占六成

　　预计十一新货约14600套；售货量约5.3万套，为历年最高。根据合富辉煌市场部监测，预计十一黄金月期间（9月1日-10月7日），全市十区在售货量约5.3万套，成为历年最高。其中新货约14600套，与今年五一相比货量成倍增加；余货近4万套。

　但传闻政府将控制部分高价盘的新增预售，以控制成交均价大幅上涨。这一措施或将导致实际货量少于预测货量。

　　十一新推货量集中在花都、番禺，荔湾区新推货量增加，是市区新货最多的区域。预计外围四区新推约9000套，外围四区占总货量的61%。主要的货量集中在花都、番禺、南沙、荔湾、白云5区；其中荔湾区的货量有所增加。预计别墅十一期间新推货量较少，仅有白云保利西海岸；南沙印月翠谷；萝岗御湖名邸四项目推新，约200套。

据预测，中心六区的白云区城西-金沙洲板块、黄埔中心区板块、荔湾区原芳村板块、将与南沙滨海板块、南沙中心区板块、番禺区广州新城板块、市桥板块、花都汽车城板块、西城板块、广花路板块成为十一新推前十板块，总货量均超400套，而且主要货量将集中在外围四区。其中花都汽车城板块预计新推货量最多，约2100套。

　　十一新推货量结构与近期市场成交结构弥合，以刚需产品为主。预计十一期间新推货量中刚需产品（90㎡以下、90-105㎡的两房及小三房等）新货供近万套，占总货量的6成。无论是中心抑或外围都是刚需产品占绝对主力。

　　预计十一期间全市新推商业公寓3400套，货量多来自市中心2100套。市中心供应持续稀缺，公寓的供应也为在一定程度上释放了部分需求。产品集中在30-70㎡的单间和一房户型。

国庆楼市预判：

　　经济回温乏力，政策面以稳为主，刚需产品占主力，预计市场成交维持高位

　　目前支持刚需的政策已全面落实，预计下一阶段楼市政策以稳为主。中央政府将更着重平抑楼市升温预期，预计未来会不间断释放各种政策信号以抑制楼市过快上涨。政策收紧范围可能集中于加强地方督导、加快推进房产税/强化预售管理制度等方面，但估计如房产税等重大政策改革措施年内仍以试验性质为主。由于经济面总体较为疲弱，且政策着意抑制楼市预期，楼价明显上行可能导致成交量缩减、不利楼市保温。

　　市场供应结构迎合当前主力需求。十一黄金月预计货量充足，刚需产品占绝对主力（占6成），适应当前主流需求。供应大区番禺、花都保持良好成交，是十一市场表现的关键（预计在出货要求下价格整体平稳，预计依然保持良好销售）。中心区及黄埔、萝岗：货量少，关注热点

　　预计自五一以后的成交势头将持续，整体对十一市场表示乐观。预计成交量继续保持在65-75万㎡的高成交量。番禺、花都继续领跑全市。市中心物业的稀缺性决定了其价格上扬态势持续。但在外围成交为绝对主力的情况下，全市价格整体依旧趋稳，部分热销项目价格小幅上涨。