链家：149房企中报披露完毕，地产行业难关已过

来源: [观点网] 时间: 2012-09-03 17:57

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149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。销售回款增长迅猛，上半年房企收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。　

　　截至8月31日，按照申银万国分类的149家沪深上市房企已经全部公布2012年上半年年报。在调控政策持续深入的上半年，房地产企业的经营情况成为市场关注焦点。上半年沪深上市房企营收增长明显，但是受困于成本费用增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率下滑。从库存来看，上半年房企谨慎拿地和以价换量的策略取得明显效果，下半年虽然降价结束，但是涨价动力依然不足。受益于上半年销售额及其带来的销售回款的迅猛增长，上半年末房企持有现金增速明显，偿债能力同比提高，地产行业难关已过。

　　成本费用增长迅猛，房企利润率下滑

　　据链家地产市场研究部统计，149家上市房企上半年营收1934.96亿元，同比上涨17.82%。实现利润255.45亿元，同比上涨5.12%。成本方面，代表地价和建安成本的营业成本合计1625.20亿元，同比上涨20.87%，财务，管理和销售费用合计237.57亿元，同比上涨25.43%。另外，随着进入结算的合作项目占比升高，少数股东权益合计达31.14亿元，同比增长48.62%。

　　链家地产市场研究部常清认为，上市房企利润增速低于营收增速，一方面是由于调控以来的降价项目进入了结算，另外一方面也是由于房企的成本和费用大增，侵蚀利润。从结算周期估计，随着未来更多的降价项目进入结算，再加上各种成本和费用的刚性增长，房企的毛利率和净利润率下滑还远没结束。

　　暂缓拿地加以价换量，房企去库存效果初现

　　据链家地产市场研究部统计，149家上市房企在6月末存货为14044.70亿元，与年初相比增加998亿元。同期，149家上市房企6月末预收款项为5201.30亿元，与年初相比增长852.4亿元。

　　常清认为，由于预售制度使得房企在销售和交付物业之间存在时间差，对于已经销售但是尚未交付的物业价值，在房企的资产负债表中同时认定为资产中的存货和负债中的预收款项，这部分物业并未对房企形成真实的库存压力。所以目前的房企库存与年初相比仅为微增，上半年谨慎拿地，以价换量成为了房企共识，去库存效果初现。虽然下半年开始部分房企收回优惠和折扣，部分项目出现了涨价现象，但是目前的库存依然在处在高位，价格上涨的动力和空间有限，下半年的房价依然会以稳为主。

　　销售回款增速明显，短期偿债能大增

　　据链家地产市场研究部统计，149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。销售回款增长迅猛，上半年房企收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。债务方面，短期借款和一年内到期的长期借款合计2780.73亿元，与年初相比增长5.87%。

　　常清认为，二季度末，货币资金持有超过一年内到期债务(短期几款和一年内到期长期借款)，房企的短期偿债能力明显增加，尤其是大型房企，财务状况远远小于中小房企。而短期偿债能力的提升主要得益于上半年销售回款的增加，如果只考虑二季度，销售回款的增加和短期偿债能力的提升将会更加明显。从目前的市场来看，三季度的市场基本上延续了二季度的热度，且有所升温，随着销售的进一步好转，房企的短期偿债能力还会进一步提升。

　　常清认为，沪深上市房企的经营情况具有很强的代表性，基本反映了整体房地产行业的情况。2012年上半年，整个房地产行业加速去库存后回笼了大量的资金，同时国家信贷政策也有所放松，可以说房企在资金上最困难的时期已经过去，而去库存也初现成效。但是目前的政策背景下，房企价格上涨的空间依然有限，毛利率和净利率还会出现进一步下滑。不排除部分销售较好的房企继续扩张规模，增加土地储备，来弥补毛利率和净利率下滑带来的损失。不过，如今调控未松的情况下企业也要权衡好扩张与风险之间的关系。