合富辉煌：广佛莞二手住宅价格走势

来源: [观点网] 时间: 2012-08-20 09:40

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7月广州合富标准指数为1499点，环比6月上涨1.6%，与去年同期大致相当，较去年的价格高点仍有差距。本月广州二手楼市客流量、新收客户量、成交量较上月均增加。

　　一、7月广州二手楼市交投增加，二手楼价上涨1.5%2012年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1499点，环比2012年6月上涨1.6%，同比2011年7月下跌0.4%，较基期2008年1月上涨49.9%(见下表)。7月份广州二手楼价持续小幅走高。

　　7月广州合富标准指数为1499点，环比6月上涨1.6%，与去年同期大致相当，较去年的价格高点仍有差距。本月广州二手楼市客流量、新收客户量、成交量较上月均增加。连续降息，楼市环境有所转暖，刚需首置买家的入市意愿增强，观望情绪缓减。部分买家预期楼价未来稳中有升，对价格合理的物业“相中即入”。本月改善型需求的活跃度有所增加，但限制条件较多，交易节奏相对缓慢。业主心态有所转强，议价空间缩小。部分中心区优质物业的成交价格较上月有所上升，外围区域价格大致持平，带动总体二手楼价小幅走高。本月部分前期入市的投资客获利了结，“卖一买一”的房源也有所增多。

　　二、7月广州二手楼市保持交投活跃，楼价平稳回升的态势

　　7月份广州二手楼市总体交投较为活跃，新收客源有所增加，运行态势良好。据合富置业成交数据显示，2012年7月广州二手楼市看楼量较上月增加约三成，新收客户量增加两成左右，而成交量则较上月增加一成。合富置业监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2012年7月广州二手住宅成交2505套，较6月份增加了13%，较去年同期增加六成以上。自去年“新国八条”政策以来，广州二手楼市经历了“迅速下滑、逐渐筑底、稳步回升”的“U”型走势。楼价方面，合富置业数据显示，7月广州合富标准指数为1499点，环比上涨1.6%，与去年同期大致相当，但较2011年的价格高点仍有差距。总的来说，本月广州二手楼价继续保持平稳回升的态势。自去年第四季度以来，楼价连续六个月小幅走低，4、5月筑底回稳，而6、7月份则随着交易量的上升，楼价平稳缓慢回升。

　　三、市场观望情绪减缓，买家“相中即入”，部分新客积极入市受连续降息、市场环境有所转暖等因素影响，7月二手买家的后市预期基本以稳中有涨为主，看跌的买家持续减少，市场信心较以往有所恢复，买家的观望情绪明显减缓，入市意愿随之提高。据调查，7月份买家看楼、决策的时间较以往明显缩短，出手也较果断，不少买家对市场价物业“相中即入”，部分买家担心楼价上涨，小幅追价入市，整体二手楼市的交易节奏明显加快。以车陂天朗明居50㎡左右的小户型单位为例，4、5月份该单位的叫价为80万，买家入市有所犹豫，7月业主上调放盘价至85万，且坚决不让价，买家担心楼价仍会上涨，果断追价入市，最终以85万的价格成功购入该单位。此外，本月新入场客户继续保持稳步增加的态势，据合富置业统计显示，7月广州二手楼市新收客户量较上月增加两成左右。与以往新客的交易节奏通常较缓慢不同，本月新客看楼、入市的积极性明显提高，新客月内即成交的案例有所增多。

　　四、银行降息，首次置业者受惠较大，入市积极性增加，但一次性付款比例回落6、7月份银行连续两次下调了贷款利率，此举措对二手楼市也产生了较直接的影响。调查发现，银行连翻降息，对业主以及不同类型客户所产生的影响有所不同。对于业主来说，降息在一定程度上加强了业主对后市的信心，为业主的强硬心态提供更坚实的支撑。7月份月业主返价、提价现象有所抬头，也与银行连续降息有较大关系。连翻降息主要旨在促进经济平稳发展，但房地产市场也间接受益，买家的实际房贷负担有所减轻。据合富置业统计发现，两次降息后，买家的实际房贷月供大约减少了4%—10%之间，其中首次置业者的受惠幅度更大。以商业贷款100万，等额本息还款20年为例，首套和二套房贷在连翻降息前后的月供和利息总额对比情况如下表：

　　由上表可得，首次置业者在两次降息后，实际月供减少了约8.7%，利息支付总额减少近两成，而改善型买家仅减少了4%，利息支付总额减少不足一成。首置买家的受惠幅度高于改善型买家。调查发现，降息除一定程度上减轻购房的负担外，对整体楼市也产生了较积极的心理影响，市场主流预期逐渐偏向于后市企稳。不少买家认为目前已是入市的良机，因此观望情绪进一步减退，交易节奏有所加快，二手客流量也较此前有所增加。尤其是受惠较多的首次置业者，看楼入市的活跃度明显提高，部分精明的买家甚至担心一段时期后，楼价的涨幅会超过降息的优惠，出手更果断。据合富置业监测显示，银行降息后，部分首置买家集中的板块，客流量、成交量较降息前有一定幅度增加，如白云区的新市和黄石板块、番禺祈福新村、大石洛溪板块以及海珠区的南洲板块、工业大道板块以及原芳村区板块等，受此影响，7月首次置业占比也再度回升至七成以上。据合富置业数据显示，2012年7月广州首次置业的二手买家占比为71.5%，较6月份的68.8%略有增加。

　　佛山：二手楼市平稳活跃，楼价稳中略升一、7月佛山二手楼市交投量与上月相当，二手楼价上涨0.5%2012年7月合富标准二手住宅价格指数(佛山)(以下简称合富标准指数)为849点，环比2012年6月份上涨0.5%，同比2011年7月份下跌6.8%，较基期2008年1月上涨38.7%(见表1)。本月佛山二手楼价降幅继续收窄。

　　本月佛山二手楼市总体表现平稳活跃，看楼量、交投量、新收客户量大致与上月相当。受连续降息影响，刚需首置买家的观望情绪有所减淡，入市意愿明显增加，对价格合适的物业大多果断出手，交易节奏较以往有所加快。改善型需求活跃度有所提升，但受一手新盘分流影响较大。此外，仍有部分买家担心政策反复，入市仍略显犹豫。业主心态较平稳，议价空间有所缩小，总体二手楼价较平稳。

　　二、刚需入市意愿增加，价格稳中略升，总体二手楼市保持良好本月佛山二手楼市总体表现良好，人气较充足，交投保持较活跃的态势。佛山市住房和城乡建设管理局数据，2012年7月佛山成交二手住宅1861套，较上月增加21.1%，其中禅城、南海的增幅在两成以上。受整体市场环境好转以及连续降息等因素影响，买家观望情绪有所减淡，入市意愿增强，部分刚需首置买家预期楼市见底，对价格合适的物业大多出手果断，交易节奏有所加快。楼价方面，佛山合富标准指数显示，2012年7月佛山二手楼价小幅回升，较上年同期的降幅继续收窄，总体呈稳中略升的态势。

　　三、7月份一、二手楼市基本实现了较良好的互动效应7月佛山一手楼市总体表现较活跃，据佛山市住房和城乡建设管理局数据，7月佛山一手住宅成交68.5万平方米，与6月份大致相当。不过，据相关机构统计，7月一手住宅新增供应较上月有一定幅度减少，开发商逐渐将注意力放在金九银十。由于新货供应减少，尤其禅桂区域新货不足，选择的余地不大，转投二手楼市的中高端买家逐渐增多，保利花园、丽日玫瑰、万科金色家园、天湖郦都、颐景园等地段优越、素质较高的二手盘受到这部分买家青睐，这也是7月份禅桂板块高端改善买家入市增多的重要原因。价格方面，7月佛山一手楼价以平稳为主，禅城片区集中在8000—10000元/㎡之间，桂城集中在10000—12000元/㎡之间。据合富置业数据，禅桂板块优质次新二手物业的价格在8500—11000元/㎡之间。由此可见，禅桂部分优质二手物业的价格与一手新盘差距不大，加上业主议价空间缩小、部分新盘加大促销的力度等因素，部分中高端二手买家被一手新盘分流的现象仍持续，也有部分买家一、二手物业相互比较，摇摆不定，个别甚至继续持币观望。由成交数据看，由一手楼市转投的高端买家，需求以9000元/㎡以上的中高端物业居多；而原来的二手旧客，有不少仍青睐8000元/㎡以下的“上车盘”。

　　总的来说，7月份一、二手楼市基本实现了较良好的互动效应，部分高端一手买家转投二手楼市，也有部分二手买家被一手新盘分流。

　　东莞：二手楼市量稳价略升

　　一、7月东莞二手楼市保持较平稳，二手楼价上涨0.8%2012年7月合富标准二手住宅价格指数(东莞)(以下简称合富标准指数)为636点，环比2012年6份上涨0.8%，与去年2011年7月份大致相当，较基期2008年1月上涨19%。(见表1)本月东莞二手楼价稳中略升。表1 2012年7月东莞合富标准指数同比、环比情况2012年7月2012年6月环比(%)同比(%)较基期(%)6366310.8-0.219.0

　　本月东莞二手楼市总体较平稳，交投量、客流量较上月有所减少，但总体仍较正常。买家以需求迫切的首置刚需为主，改善型需求有所增加。受连续降息影响，部分买家购房意愿增强，不过，仍有部分买家担心政策反复或价格期望值大，信心略显不足，入市较犹豫，部分买家一定幅度还价。本月一手新货供应较上月增加，部分改善型买家被新盘分流。业主心态总体较平稳，议价空间缩小，总体二手楼价较平稳。

　　二、7月东莞二手楼市总体表现平稳正常，楼价略涨7月份东莞二手楼市的人气、交投量较上月有所减少。据合富置业监测二手网签数据显示，2012年7月东莞二手住宅成交2824套，环比减少约一成，同比减少5.3%。7月的总体交投量与较活跃的月成交量3000套以上相比仍有一定差距，但与去年的月均成交量2918套大致相当。总体判断，7月东莞二手楼市仍处于较平稳的正常运行态势。楼价方面，东莞合富标准指数显示，2012年7月东莞二手楼价稳中略涨，主要受降息以及全国房地产环境有所好转的影响，业主议价空间缩小。