经纬地产：7月28日-8月3日广州楼市周评

来源: [观点网] 时间: 2012-08-07 11:09

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虽是传统的销售淡季，但今年的七月却是“淡季不淡”，十区成交量达73.63万㎡，突破今年5月的高位，超过11年1月因限购前抢购推高的成交量，更是直逼10年楼市反弹后的9月成交。　　

　　【热点评论】7月市场

　　我们的观点

　　经纬：7月成交创近两年新高，高端需求释放支撑房价

　　文/经纬行研究中心

　　总体供应：新货多，中大户型产品比重上升

　　据经纬行研究中心不完全统计，2012年7月广州十区两市盘共有30个盘推出新货，总推货量达4603套，本月虽比前两个月有所下降，但供货量仍超过4000套。从供应的结构来看，依然是低总价、中小户型的产品大行其道，但中大户户型的产品也在逐步增多，本月主力供应户型在120㎡以上的项目达9个，总货量为764套，且不乏豪宅产品。其中玖珑湖本月于7月1日推出全新洋房组团“悦沐”，均为250㎡以上户型，均价高达16000元/㎡；雅居乐剑桥郡则于本月推出全新“天幕”组团，均为420-425㎡的复式，折后毛坯均价达22000元/㎡；而珠江新城板块的高端豪宅颐德公馆则推出了全新T1栋，为185-200㎡四房，户型相比T3、T4栋小，单价相比之前产品也降低了两三千元每平，为44000-46000元/㎡。从新货报价来看，多与前期产品持平，但也有部分新价格略有上扬，包括保利公园九里、保利高尔夫郡、碧桂园凤凰城等。

　　总体成交：创新高，高端需求逐步释放

　　成交方面，据经纬行研究中心监测显示，7月广州十区签约6573套，计73.63万㎡，环比上涨10.64%，同比上涨89.42%，签约均价为14331元/㎡，环比微跌0.85%，同比上涨10.19%；十区两市签约8588套，计98.41万㎡，环比上涨6.64%，同比上涨63.52%，签约均价为12564元/㎡，环比上涨1.51%，同比上涨14.16%。

　　虽是传统的销售淡季，但今年的七月却是“淡季不淡”，十区成交量达73.63万㎡，突破今年5月的高位，超过11年1月因限购前抢购推高的成交量，更是直逼10年楼市反弹后的9月成交。可见随着市场的持续回暖以及6、7月的两度降息，消费者观望的心理已明显消除，除了首置刚需客户入市积极外，不少改善型买家也进一步跟进。此外，对未来市场预期的改变、恐涨心理的滋生也使得不少刚需客户加快了入市的脚步，进而推动了本月成交量的上扬。

　　价格方面，本月十区成交价格虽有小幅回落，但依然处于高位，主要是由于中心区多个高价盘成交的回暖，在一定程度上支撑了全市价格的高企，包括颐德公馆、东方文德广场、嘉裕公馆、中海花城湾、汇景新城、东方新世界和君华天汇等，这些项目成交均价均超过28000元/㎡，且多个项目成交量相比6月却有明显的回升，其中东方新世界、东方文德广场及中海花城湾本月成交量更是超过50套。可见随着前一波首置、普通改善型客户的释放，高端豪宅买家的需求也正在逐步跟上。

　　一、推广：全市推广费用有所下滑，多个新盘蓄势8月

　　据经纬行研究中心监测显示，2012年7月十区楼盘广告见报个数为49个，与上月持平，广告费用为4804万元，环比下跌24.12%；十区两市楼盘广告见报个数为56个，亦与上月持平，广告费用为5565万元，环比下跌26.40%。

　　本月因无重要销售节点支撑，除了本月有新货推出的楼盘外，其他项目的广告投入普遍不多，因此全市推广费用有所下滑。而见报个数却与上月持平，主要是不少有新货推的项目或是全新盘将于8月上市，但提前在7月公开亮相，提高项目知名度及吸引人气，以争取在正式面市时取得较好的销售业绩，其中推广较为积极的全新盘包括星河丹堤、路劲·隽悦豪庭、方圆E时光、兰亭荟、可逸阳光、可逸江畔等。

　　二、区域：中心区多区成交增幅明显，部分区域因结构性成交涨跌幅较大

　　从各区成交量来看，本月成交环比增长较为明显的区域主要集中在中心六区，包括天河、越秀和白云，其中天河区和越秀区除了新货集中成交支撑外，区域中高端项目在本月成交明显回暖也对区域的成交做了一定的贡献；白云区本月主力支撑楼盘为岭南新世界、保利西海岸、星汇金沙和御金沙，前两者本月均有新货推，且属于持续热销楼盘，星汇金沙和御金沙虽无新货推，但由于目前中心区多盘价格基本持稳，部分甚至略有上调，使得金沙洲板块的项目性价比更为凸显，进而促进了这些项目的成交。

　　从各区价格来看，本月涨幅较大的是荔湾区，虽然该区本月依然是以外围板块的项目成交为主，但老城区余货在售的几个中高价盘成交均有所回升，在一定程度上拉升了区域的均价。而跌幅较大的是花都区和黄埔区，其中花都区上月因假日半岛别墅集中成交出现了较大的拉升，但本月又集中退房，据媒体求证是属于“办理抵押时误操作”，剔除这笔退房记录，本月区域价格其实是回归到日常水平；黄埔区则因在售项目有限，区域价格受成交主力楼盘的影响出现较大波动。其他区域涨跌幅均在10%以内。从目前来看，多区价格仍保持稳定，并未现区域楼盘集体涨价情形，但由于市场的回暖，前期的价格折扣已有所收窄或是基本取消，另，增城以及南沙部分在售楼盘从之前的装修/毛坯齐发售改为了带装修发售，对区域价格也有一定的影响。

　　三、个盘：番禺白云品牌项目成交占优势，多盘价格持稳

　　本月入围前20名楼盘中，番禺区楼盘占了8个，包括雅居乐剑桥郡、锦绣半岛、亚运城、金山谷、诺德中心城、雅居乐锦官城、星汇文翰和雅居乐城南源著，其中前两个楼盘本月有推新货，其余项目均是余货在售，且单盘成交量均超过140套。而白云区则有四个盘入榜，包括岭南新世界、星汇金沙、保利西海岸和御金沙。可见在目前房价僵持的情况，白云区周边区域及番禺区作为中心区需求外溢的重点片区，无论是区位、产品和价格均具有一定的优势，符合多数刚需的置业预期，而品牌发展商开发的项目，则成为了置业的首选，因此成交也相对较为突出。

　　而从入围楼盘的价格来看，涨幅最大的是雅居乐剑桥郡，该盘本月主力在售的是“悦”组团，据了解是该项目最后一批中小户型产品，因此吸引了不少客户抢购，而之前持续旺销的态势也使得该盘取消了之前的一口价优惠活动，价格回归一万五元每平方的水平。跌幅最大的是金山谷和星汇金沙，因这两个盘是包含洋房和别墅两种不同价位的产品，本月成交主导变为洋房，因此项目价格有明显下调。其他楼盘则价格相对较稳。

　　四、发展商：雅居乐签约居首，敏捷和城建分列二三

　　本月雅居乐以893套仍居榜首，其主力支撑楼盘为雅居乐剑桥郡、雅居乐御宾府、雅居乐锦官城和雅居乐城南源著，其中前两个楼盘均有新货推，成交保持相对强势，入围全市前三甲。敏捷地产凭锦绣半岛、锦绣御景国际、锦绣半山御景和敏捷莱茵花园位居第二。城建排名第三，代表楼盘依然是星汇文瀚、星汇金沙等，星汇文瀚虽供应户型是97-151㎡三房，但相对大学城板块在售项目来说，仍属于中小户型，价格也相对较为实惠，因此五月面市以来一直保持着持续旺销的态势。

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