合富辉煌：2012济南房地产市场年中报告

来源: [观点网] 时间: 2012-07-26 17:59

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上半年土地成交集中在城市外围，产品供应将以刚需为主，因此2012年下半年量升价稳的市场格局仍将延续。

　　前言：2012年上半年济南住宅共成交105.95万㎡，成交量呈逐月上升趋势。但是价格出现明显下降，上半年成交均价约7950元/㎡，同比下降12.8%。

　　虽然成交量不断增加，但商品房住宅市场存量依旧处于较高水平，消化压力依旧较大。为去化存量，预计开发商预计仍将采取大量促销方式。同时上半年土地成交集中在城市外围，产品供应将以刚需为主，因此2012年下半年量升价稳的市场格局仍将延续。

　　第一部分：2012年上半年济南市土地市场分析

　　一、公告土地市场状况

　　土地供应面积增幅明显

　　2012年上半年济南共推出土地66宗，土地面积为370.75万㎡，建筑面积1029.16万㎡。与2011年上半年相比，分别上涨22.22%、77.47%和78.89%。2012年上半年土地市场相对活跃，分别在2月份和4月份出现了“井喷”现象。致使上半年土地供应大幅增加。

　　公告土地集中在奥体和西客站两个新片区

　　上半年推出土地集中在历下区和槐荫区，其中历下区共推出160.20万㎡，为各区之首，占总公告面积的43.21%；其次槐荫区推出110.60万㎡，约占29.83%。若按公共土地宗数来看，槐荫区共32宗，占总数量的48.48%；历下区推出18宗土地，约占27.27%。历下区和槐荫区出让土地主要来源为奥体板块及西客站板块，这两个片区为济南目前重点建设区域，大量土地供应属正常现象。其中西客站片区异军突起，自西客站去年通车以来，大量土地经过熟化今年进入了招拍挂市场。

　　住宅用地为主，住宅与商业均增幅明显

　　住宅用地(纯居住)40宗，总面积约289.60万㎡，占总公告面积的78.11%，同比增加81.63%；商服用地(含住宅配套商业)26宗，总面积约81.14万㎡，同比增加64.04%。今年商业用地明显增加原因之一为西客站片区大量土地中包含了较多的商业用地，如齐鲁之门建设用地等。

　　二、土地成交市场状况

　　土地成交量价齐升

　　2012年上半年共成交土地53宗，总面积约315.81万㎡，建筑面积862.99万㎡，土地成交总额为166.41亿元。其中成交面积同比增加1.15倍，建筑面积增加1.35倍，成交总额增加86.89%。整体呈现量价齐升的局面，且增幅明显，这与上半年供应增加有关，且今年上半年无流拍现象出现。

　　地价回归理性

　　2012年上半年整体土地价格平稳，多轮竞拍现象屈指可数，多宗土地以底价成交。上半年成交土地平均楼面地价为1928.28元/㎡、土地单价为5269.32元/㎡，同比下降25.52%和14.90%。土地价格下降究其原因，一是成交土地位于城市新区，位置稍偏，土地价格低；二是多数土地因多种原因在摘牌时已经确定得主，使得土地底价成交。

　　第二部分：2012年上半年济南商品房住宅市场分析

　　一、济南市商品住宅市场状况

　　供需量与去年相比双双下降，年内来看跌入谷底后回升明显

　　2012年上半年普通住宅供应量为133.67万㎡，成交量为105.95万㎡，同比分别下降了18.21%和7.22%。调控的结果初步显现，尤其在今年初部分项目推迟入市时间、客户持币观望气氛浓重，市场一度进入寒冬。

　　从各个月来看，成交量回升明显，迎来市场小阳春。成交量在1月份跌入谷底之后回升明显，从(图1)可见虽有小幅波动，但整体回升趋势明显。1月份济南整体成交量为1.89万㎡，而至6月升至24.10万㎡。这与年前冷清市场形成鲜明对比，部分项目为扭转营销局面或在入市时赢得市场先机，选择了特价房营销或低价入市的策略，是促成成交量快速涨幅重要原因之一。

　　虽成交量有了明显增加，但市场存量依旧处于高位约54.14万㎡，仍比去年同期高9.29万㎡，市场环境仍不容乐观。

　　图1：2012年上半年住宅各月成交面积

　　价格较去年同期，已经出现下降

　　图2：2011-2012年上半年住宅各月成交均价变化

　　价格明显下降，上半年住宅成交均价约7950元/㎡，同比下降12.8%。从2011年下半年开始价格一直呈下降趋势，今年1月份整市房价跌入8000元区间，至2012年2约跌至最低点约7485元/㎡，之后价格虽有所回升，至6月份回升到8160元/㎡，但仍未能回升到去年同期水平。

　　二、2012年各区市场表现

　　老城区内项目份额减少，刚需项目占据市场主力

　　从各区的热点项目来看，基本分布在老城区以外，如槐荫区绿地国际花都、外海中央花园；天桥区绿地梵尔赛公馆；历城区万象新天、恒生伴山；市中区中海国际社区、鲁能领秀城；历下区奥龙观邸等。此部分项目以低单价、低总价吸引中心城区外溢刚性需求，去化速度较快。此外，老城区内土地逐渐稀缺，项目逐渐减少，也导致成交结构向刚需产品倾斜。

　　第三部分：2012年上半年济南写字楼市场分析

　　供应小幅增加，但供给量仍处于历史低位水平

　　2012年上半年济南写字楼总供应量为14.49万㎡，同比增加9.28%。供应量增加主要由于上半年玉兰广场与名泉中心的入市，带来大量房源。市场中除这两个项目加推之外，其他仍以去化存量房源为主，并没有出现以往写字楼接踵出现的现象。

　　投资信心下降影响写字楼产品成交量

　　2012年上半年写字楼成交量为10.23万㎡，同比减少14.79%。在供应量增加的情况下，成交量却进一步萎缩，上半年写字楼市场状况可见一斑。上半年成交量集中于玉兰广场与名泉中心两个新增项目。自去年下半年开始，投资型物业不被市场看好，投资信心下降对写字楼市场影响较大。

　　2012年下半年济南写字楼预计将出现供应高潮，奥体片区、西客站片区的写字楼将陆续供应，中心城区的普利中心、华强国际等项目也将入市。而随着市场高端写字楼新品的逐步面市，写字楼市场竞争进入了新的阶段，竞争将加剧。

　　第四部分：2012年上半年商业地产市场分析

　　一、2012年上半年济南商业整体供应情况

　　纯商业物业的供应量占据市场供应的主力

　　根据我司市场监测统计数据显示，2012年上半年济南商业地产类物业总供应量约为8万㎡，月度在售货量平均在7万㎡左右。整体来看，纯商业物业的供应量占据市场供应的主力，基本上保持60%以上的比例。

　　商业物业以中部和东部区域为供应主力

　　2012年上半年，济南市场上商业物业依旧是以中部和东部区域为供应主力。尤其是泉城旺角、泰府广场、中泉新都汇等纯商业项目，以及中东部部分项目底商物业，每月均能保障一定出货量，成为市场供应主力。

　　二、2012年上半年整体去化情况分析

　　上半年投资市场不被看好的情况下，纯商业不再是投资热点，而价格相对较低的底商则受到客户青睐

　　2012年上半年济南市场上商业地产项目，含纯商业项目及社区、写字楼底商类项目，总成交量不足1.5万㎡，占到总供应量的18.7%左右，去化率较低。

　　整体来看，商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.5-12万元/㎡之间。依据不同物业类别及商业展示面、楼层等因素，价格差异较大。底商产品市场整体均价在29000元/㎡左右。其中，中部区域作为济南市商业的核心区域，销售价格最高，新推货项目价格约在31000元/㎡。东部和南部底商价格仍保持在25000元/㎡之上。西部和北部区域底商价格相对较低，约在18000元/㎡左右。其价格相对合适，且拥有相对稳定消费群和相对低总价的社区底商物业大量面市并受到投资客追捧。

　　纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域，单价普遍较高，如泉城新时代二期，首层价格最高达到12万元/平米，五层最低价也在2万元/平米左右。但受市场大环境影响下，客户投资热情和投资实力降低，加之部分纯商业的产品规划水平不高，造成多数投资客望而却步。相反，社区底商类物业因总价低、产权明晰等因素成交状况相对良好。

　　第六部分：2012年上半年公寓市场分析

　　公寓市场受整体环境影响，公寓市场投资热情骤冷

　　在2011年尤其在去年下半年开盘项目寥寥无几，致供应量增幅有限。转入2012年，供应大幅增加，上半年济南公寓市场总供应面积为20.6万㎡，基本达到去年一整年的供应水平，如汇东国际、金光卡夫卡和卓越时代广场大量房源入市。

　　供应量大幅增加，但成交量却不容乐观。上半年成交量共2.45万㎡，去化率仅11.89%。市场信心下滑导致投资产品不受市场青睐，因此公寓虽不属限购范围，但各项目的开盘成绩也表现一般，市场依旧延续着2011年下半年的冷淡局面。

　　2012年上半年公寓成交均价约11000元/㎡，整体平稳，并没有出现下滑。对于个盘来说，因地段、品质、产品属性及开发商品牌等因素影响，价格相差较大。城市热点区域公寓均突破万元大关，部分产品达到17000元/㎡；而非公寓传统区域价格则相对较低，约6000-8500元/㎡。

　　第七部分：2012年下半年房地产市场预测

　　以价换量市场格局仍将继续，价格趋于平稳，成交量会进一步回升

　　经过上半年市场调节，以价换量的市场格局已经被市场客户认可，低价快销的策略也成为市场常见手段。在此环境下，贸然涨价或高价入市，将不被客户认可。且预计下半年入市的房源中，刚需楼盘占据主力，如西客站片区、高新区、雪山片区等有大量刚需项目房源待售。产品迎合市场主力需求，成交量预计进一步增加。价格则因成交结构中以刚需盘为主，继续保持平稳。

　　开发热点转移，2012年下半年供应、成交热点由东部转为西部

　　西客站片区作为济南新门户，成为继东部奥体中心片区后又一个大范围的新区开发工程，开发进度不断加快，基础设施建设不断完善。今年上半年西客站土地已开闸放水，有大量土地供应成交，恒大、绿地、中建等一线房企均已经进入该区域，预计其项目会在今年下半年入市，竞争较为激烈，成为房地产热点区域之一。

　　政策明朗背景下，刚需产品将重新回归市场，投资需求将进一步退出；而投资性商业物业预计有所扭转

　　2012年下半年房地产仍然将延续打压投资客，对刚需抱着支持态度。在保持经济平稳较快增长的前提下，一方面抑制投资、投机群体入市，防止进一步抬高房价；另一方面鼓励刚需自住群体购房，为楼市困局适当松绑。部分开发商采取了适当的策略，走刚需性价比路线，将进一步促进刚需回归。

　　对于商业性质物业而言，投资客是购买主力。上半年整体实体经济不景气，且如股市等投资渠道变窄，而商业地产并未出现跳水现象。预计下半年投资性商业物业在后市供应规模渐增的背景下，将较上半年惨淡的局面有所扭转。