丽兹行：北京千万级豪宅贷款率仅15%，不足住宅市场1/4

来源: [观点网] 时间: 2012-07-26 16:09

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7月第三周(16-22日)北京高端住宅成交量为167套，其中新房成交98套，存量房成交69套，环比下降15%。

　　根据丽兹行市场研究中心“豪宅TOP101成交指数”统计，7月第三周(16-22日)北京高端住宅成交量为167套，其中新房成交98套，存量房成交69套，环比下降15%。

　　整体高端市场贷款率变化

　　2011年房产市场进入严格调控，全国关注调控效果，房产市场价格出现下行趋势，致使投资人止步。成交量下降的同时，贷款量更是雪上加霜；

　　2012年5月份，进行一年的调控后，房价有适度缓和，刚需逐渐进市，刚需多数需要银行贷款，从而造成贷款量的上涨。

　　央行连续的降息等一系列货币宽松政策刺激楼市全面回暖，北京6月份成交量大涨，7月上半月成交量更是迎来新的高峰。高端住宅市场同样受利好讯息的影响，成交量出现大幅上涨，在贷款的比率上，根据丽兹行市场研究中心“豪宅TOP101成交指数”数据，北京6月份高端住宅贷款比率达到40.55%，环比涨幅超过10个百分点，而这一数据在今年1-4月份的平均贷款比率在23%左右，而2011年全年平均贷款比率仅在10%左右。贷款比率的浮动反映房地产市场货币政策的宽松与收紧的杠杆调节力，贷款比率的上升正印证了降息等货币政策在房地产领域的效力。

　　千万级豪宅贷款率仅为15%，不足整体住宅市场的四分之一

　　高端住宅市场，千万级豪宅的成交一直备受关注，根据丽兹行市场研究中心“豪宅TOP101成交指数”数据，北京千万级豪宅6月份占比达到22%，而在1-4月份占比更是达到25%。千万级豪宅的贷款比率呈现的特点如何呢？根据丽兹行市场研究中心统计，6月份千万豪宅中，贷款比率为8%，同期千万级以下豪宅贷款占比为41.11%；今年1-5月份千万级与千万级以下豪宅贷款占比分别为13%，29.04%；而2011年全面的数据显示，千万级及以下豪宅占比分别为5.7%及16.65%；通过以上数据显示，千万级豪宅贷款占比较千万级以下低10---20个百分点左右。整体存量房市场贷款率大概在60%左右浮动，千万级以上豪宅贷款率不足整体市场的四分之一。2011年全年丽兹行内部成交数据则显示，千万级以上豪宅无一例贷款，全部全款。

　　丽兹行郑海燕认为，千万级豪宅贷款比率低于平均水平，这一现象在于购买千万级豪宅的消费人群主要为世界顶级层峰人士，房产仅仅为其资产的非常小的一部分，如同购买其他奢侈品一般，不影响其他投资领域，是否贷款并不影响整体的资金周转，所以贷款比率相对较低，多选择全款购房。

　　丽兹行法务部经理白雪辉同时表示，2011年银行调控严格，贷款利率较高，全年贷款利率三次调整，于2011年7月7日调整为五年以上为7.05%，二套贷款在此基础上还要上浮10%，贷款利率较高。如果采用贷款方式，投资的回报率并不客观，而且高端客户多部分为二套以上贷款，或因利率过高，或因没有贷款资格，造成贷款量降低。

　　北京发布新规遏制买房二次网签避税

　　北京市住建委会同市地税局、市银监局昨日联合发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》，出台新规防止在银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税。该《通知》将于下月1日起施行。今后，通过二次网签来做“阴阳合同”以避税的方式将被杜绝。买卖双方注销二手房网签合同信息后，同一购房人再次购买同一套房屋签约的，住建部门将在《存量房买卖合同信息表(纳税)》上记载价格变化情况。纳税申报人要持该信息表及相关材料到地税部门办理纳税手续。地税部门将综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。这意味着如果采用“二次网签”来避税，税务部门将能核查到上一次网签的成交价格，不一定按照第二次网签申报的较低价格来征税。此次出台的通知与7月19日三部委联合下发通知，三季度迎调控关键时期的紧急通知均为调控的收紧举措，第三季度将处于关键日期。

　　丽兹行郑海燕认为，为降低购房成本，采取二次网签规避税费的现象个别存在，通过记载价格变化达到规避税费的办法，直接结果将导致贷款消费者购房成本增加，特别是对于刚需消费者可能会由于资金问题暂缓购房计划，从而退出成交市场；对于高端市场来看，由于贷款占比相比中低端市场较小，特别是对于千万级以上豪宅，影响更是微乎其微，所以成交量依然将会保持稳定。