链家地产：7月第三周新房周报及南京楼市刺激计划解读

来源: [观点网] 时间: 2012-07-24 19:31

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从实际条款来讲，部分人才购房可视作本地户籍且享受公积金补贴，确实有变相放松限购的成分，这已经是触及红线行为。

　　市场热点：南京今日出台楼市刺激计划312人才将不限购

　　从南京365地产网站获悉，南京市政府在7月3日的新闻发布上公布了《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》(以下简称《意见》)。在《意见》中，南京市政府明确了表示要“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”。同时规定南京市政府将积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。

　　据了解，“南京创业人才321计划”，即：用5年时间，大力引进3000名领军型科技创业人才，重点培养200名科技创业家，加快集聚100名国家“千人计划”创业人才。按照《意见》的说法，这3000多名引进人才在购买首套商品房时将不会被限购，同时还将有一定数额的补贴。

　　链家地产市场分析师常清认为，在当前整个调控政策从严从紧趋势明显的情况下，南京再次提出政策放松，恐怕会受到市场的很多注意。并且，从实际条款来讲，部分人才购房可视作本地户籍且享受公积金补贴，确实有变相放松限购的成分，这已经是触及红线行为。虽然3000人才计划的总量并不大，但在当前调控敏感期，其预期影响恐怕要比实际影响要大的多。如果南京此项条例能够顺利施行，其余城市也都可借吸引人才为名，逐步放松限购，这无疑将使得中央反复提及的“坚决巩固调控成效”的方针大打折扣。

　　此外，根据链家地产市场研究部统计，今年3月以后，南京商品住宅成交量大幅上涨，6月成交量比去年同期增长了1.6倍。但今年土地收益大幅降低，2012年上半年南京市土地出让金收入142.13亿元，比去年同期减少了30.5%。另外，根据当地统计局公布的数据，1-5月，南京全市地方一般预算支出213.19亿元，同口径增长10.1%，地方一般预算收入完成306.33亿元，同口径增长7.3%。预算支出增幅明显高于收入增幅。同时，1-5月份，南京进出口同比下降0.8%，5月份当月的出口水平为今年以来的首次负增长，对外贸易水平下滑，经济压力显现。

　　常清认为，当前全球经济下滑，进出口压力巨大，下半年地方政府为了拉动内需，可能会采取刺激政策来促进经济增长。但目前全国各主要一二线城市均持续回暖，并且开始有价格回升的趋势，在此情况下市场坚信调控效果将保持稳定的预期也逐步脆弱，因此在全国市场变化趋同的前提下，政策调控也会以全国为基础，个别城市的放松与微调恐怕很难再被允许，甚至可能有全国范围内的再一次从紧。

　　第三周商品住宅成交量降3成，新项目热消度降低

　　概述：根据北京市住建委的网签数据统计，2012年7月第三周(7.16-7.22)，新建商品住宅(包含保障房，下文同)网签量为1982套，环比前一周下降31.3%，比2011年的周均成交量约1700套高出16.6%，比6月周平均水平约降低29.2%。链家地产总结7月第三周新建商品住宅市场主要表现如下：

　　一、成交量：新房住宅成交环比降31.3%，两月来首次回到2000套以下

　　根据链家地产市场研究部统计，7月份第三周新建商品住宅网签量为1982套，环比下降31.3%，比6月第三周仍下降21.1%。

图1-1：7月第三周新建商品住宅成交情况

　　链家分析：7月第三周，新建商品住宅成交量大幅下滑，自5月第二周以后首次落到2000套以下，成交量已经连续3周环比下降。

　　二、供应量：7月第三周8项目入市，总供应量为5413套

　　根据链家地产市场研究部统计，7月第三周有8个项目入市，总供应量为5413套，比前一周增加约4000套，是年内单周供应量最大值。8个项目中，定价最高的是位于通州的别墅项目千章墅嘉园，拟售均价为36000元/平方米，另外，再除去蓝岸丽舍，其他六个项目都是普通小户型住宅。

表2-1：近几周商品住宅入市项目情况

　　链家分析：进入第三周，商品住宅新增供应大幅上涨，单周供应量达到年内最高值。供应特点表现在两个方面。第一，小户型项目供应量增长；第二，除了热销项目保利春天雅苑入市定价上涨4.5%外，其余三个老项目后期世华泊郡家园、朗悦嘉园、蓝岸丽舍定价都与前期基本持平。

　　三、成交均价：第三周商品住宅价格重回2万以上，环比上涨2.1%

　　根据链家地产市场研究部统计，7月第三周商品住宅成交均价为20363元/平米，环比上涨2.1%，比6月第三周下降6.6%。

图3-1：7月第三周新建商品住宅成交价格

　　链家分析：7月第三周商品住宅成交均价约为20363元/米，与6月底基本持平。从6月第二周开始，商品住宅成交均价维持在1.9万-2.2万之间，周变化幅度较为稳定，实际在成家量持续保持高位的阶段，价格水平维持了相对稳定的状态。

　　四、市场分析：7月旺季效应消退，项目热销程度降低

　　7月第三周，商品住宅成交量大幅下滑，价格依然维持在相对平稳的区间。截至22日，7月商品住宅成交量为8579套，虽然与6月同期相比仍然上涨了10.4%，但是从7月第一周开始，成交量已经落入下行通道，6月份的旺季效应逐渐消退。

　　5、6月份的销售旺季使价格出现了一定幅度的上行，市场预期发生变化，刚需和改善性购房需求不断释放。然而，近期政策层面释放出的收紧信号会再次影响到购房者对后市的判断，短期内会更为谨慎出手。从新增项目的成交情况看，除了部分热销项目，多数项目的成交价格并未出现明显变化。以上周新入市的老项目后期为例，除了前期热销的保利春天雅苑再入市定价上涨了不到千元外，其他几个老项目定价基本都与前期持平。另外，第三周新项目的去化率降低，统计去年10月以来入市的项目在上周的成交情况，一周内成交量过百的项目数量为零，最高成交量仅为61套。

　　此外，统计去年10月以后入市的项目，在7月第二周和第三周都有成交的有104个，其中价格高于前一周的有60个，但涨幅超过5%的只有18个，占比17.3%。