链家地产：北京上半年房地产运行数据解读

来源: [观点网] 时间: 2012-07-24 17:55

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虽然当前楼市已从低谷走出，市场不断升温，但纯商品房投资规模却丝毫不见抬头的趋势，反而整体呈现负增长。

　　房地产投资增长4.7%，6月单月政策性住房投资首破百亿

　　上半年完成房地产开发投资1298.3亿元，增长4.7%，其中政策性住房投资371.9亿元，增长33.4%。也就是说，纯商品房投资规模为926亿元，同比下降3.6%。单月情况看，6月政策性住房投资完成127.2亿元，投资规模首次超百亿，且占当月房地产总投资的比重为35.6%，超过30%。

　　链家地产市场研究部常清表示，虽然当前楼市已从低谷走出，市场不断升温，但纯商品房投资规模却丝毫不见抬头的趋势，反而整体呈现负增长。当前房企投资意愿仍然低迷，一方面是房企自身的资金压力，以及库存消化问题还并未完全解决，更着重于消化库存及积攒资金实力。另一方面，随着近期市场反弹压力不断增大，下半年政策风险增加，促使房企投资更为保守。但这种情况下，未来的商品住宅供应量将会受到影响，供应压力会有所增加。

　　此外，6月份保障房投资规模单月破百亿，大力拉动房地产整体投资。仅6月份从新开工面积235.9万平方米估算，实际新增供应将达到2.7万套，上半年新开工规模将至少有7-8万套。且目前北京保障房竣工量已完成全年目标80%。预计未来保障房对于中低端需求的分流作用将加速显现。但同时，从6月份约占整个上半年供应量的35%，也可明显看出当前保障房开工压力仍然较大。

　　上半年楼市企稳回升，预计下半年量价将逐渐维稳

　　上半年，全市商品房销售面积620.9万平方米，在1-5月止跌回升后增长11.9%；其中住宅销售面积479.4万平方米，增长23.2%。政策性住房销售面积122万平方米，增长8.4%。6月份，全市新建住宅价格同比下降1%，已连续5个月同比下降；环比微涨0.3%。二手住宅价格同比下降2.8%，已连续8个月同比下降；环比微涨0.2%。

　　根据链家地产市场研究部统计，6月单月全市住宅销售面积9789万平方米，同比下降4.6%，环比上涨49.5%。住宅销售金额5313亿元，同比上涨6.4%，环比上涨41.4%。

　　链家地产市场研究部常清表示，上半年楼市从极冷状态逐渐复苏，量价都有所上涨，市场预期也有所好转。随着货币政策的放宽，刚需入市积极性提高，改善性需求也随之活跃。但当前限购限贷并未松动，投资性需求仍被严格抑制。目前来看，当前消费者入市积极性增加，短期内成交量或仍有所增长。但预计下半年量价将逐渐稳定，尤其是下半年政策风向并未明确，作为一线大城市，北京潜在购房需求较多，房价反弹风险较大，政策很有可能会再度收紧。

　　京房企资金同比仍呈负增长，以价换量积极销售效果显现

　　上半年，全市房地产开发项目本年到位资金为2293.2亿元，比上年同期下降9.9%。其中，金融贷款为664亿元，同比增长13.8%；自筹资金为543.8亿元，同比下降31.5%；定金及预收款为709.3亿元，下降0.7%。

　　链家地产市场研究部常清表示，今年国家信贷政策较去年有所放松，金融贷款有所增长，定金和预收款几乎达到去年同期的水平，且降幅明显收窄，表明房企采取的低价开盘，以价换量等积极的销售方式效果显著。但上半年到位资金规模仍为负增长，企业自筹资金下降明显，一方面当前信托、贷款等融资方式有一定的局限性，难度较大。另一方面，房地产调控下企业经营风险较大，盲目需求资本扩张或存在风险，企业在保存生存的基础上经营策略也相对保守。

　　常清表示，从统计局公布的数据来看，相对于全国企业到位资金水平已连续两月同比上涨，北京房企表现仍不积极。目前仅从销量上反应出当下市场的回升趋势，但房地产的投资渠道及开发商资金面仍面临一定的问题。尤其是纯商品住宅投资意愿低迷，这会影响到未来一到两年的实际供应量。若下半年量价持续上涨的趋势得不到抑制，未来供需矛盾也将加剧房价的上涨。当前楼市调控正值敏感时期，地方与中央、开发商和购房者之间的都处于深度博弈的阶段，在市场预期逐渐引领楼市的情况下，政策导向也应加强。