四川中原：2012上半年成都市主城区商铺市场分析报告

来源: [观点网]      时间: 2012-07-23 16:16
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随着住宅市场限购，开发商逐渐加大商铺供应量，进行资金回笼，直接导致商铺供应量出现大幅度攀升。目前市场中商铺供应充足，逐步缓解因供不应求导致的“一铺难求”的现象。

　　一.销售市场分析

　　1.市场整体特征

　　1.1供应攀升成交回落

　　2012年上半年成都市商铺新增供应73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。随着住宅市场限购，开发商逐渐加大商铺供应量，进行资金回笼，直接导致商铺供应量出现大幅度攀升。目前市场中商铺供应充足，逐步缓解因供不应求导致的“一铺难求”的现象。

　　2012上半年商铺成交25.32万平方米，同比回落19.0%。一方面市场中的供应大幅攀升，另一方面成交量出现回落。主要原因是商铺价格走高，限制购房者的入市，多数客户受限资金压力，对商铺需求被迫抑制。

　　上半年商铺供需比为2.92，同比上涨236.9%。自2009年以来，市场中商铺供应偏少，市场需求较为旺盛，供需严重失衡。2012年上半年，开发商加大商铺供应量，供应远大于需求。在未来一段时间内，供应或持续走高。

　　1.2供需缓解滞销或出现

　　自限购令出台，市场中的供应结构逐渐发生变化。开发商开始加大商业推出量，尤以2012年上半年更甚，以适应市场变化，回笼资金。但市场需求或因商铺价格攀升，入市门槛太高等因素出现回落，商铺自用和投资热情有所减弱，在短时间内，商铺成交量不会出现太大的变化，滞销或再现。

　　2.供应特征

　　2.1供应波动上升

　　2012年上半年，商铺市场新增供应面积73.98万平方米。从月度情况来看，仍然存在明显的月度波动情况，1、2月供应量较低，3月市场供应出现较大反弹，达到16.29万平方米，4月更是走高，达到峰值26.00万平米。整体来看，上半年供应整体呈现明显波动上升的趋势。

　　2.2社区型商铺为供应主导

　　2012年上半年社区型商铺供应量为35.71万平方米，占到整体供应量的48.3%，仍然成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商的形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售产品。

　　商业广场供应量为17.6万平方米，占整体供应量的23.9%，商业广场一般单体体量较大，通常为2-5万平方米。虽然近年商业广场市场开发量非常大，但越来越多的商业广场倾向于只租不售，进入市场销售的较为有限。部分有资金压力的项目采取局部销售的方式回笼资金，例如新世纪环球中心、东林商业广场、翡翠城五期商业项目等项目只出售部分物业，较多开发商自我持有以保证项目的统一运营。

　　写字楼底商的供应量16.3万平方米，约为整体供应量的22.0%。伴随着写字楼市场的迅猛发展，写字楼底商规模也在逐渐加大。写字楼底商大多面向银行等金融机构，以满足商务配套为目的，并且倾向于整体出售。

　　2.3新增供应向次中心区转移

　　2012年上半年，二至三环商铺供应达到18.03万平方米，三环外为45.61万平方米，二者合计约86.0%，占据绝对的主力。近年来，由于房地产开发市场外移加快，二环外人口高度聚集度加大，对配套商业需求上升，这些区域商业发展步伐明显加快，商铺供应也明显增多。

　　2.4城南供应仍占首位

　　从供应方位来看，城南商铺供应量依旧处于各方位之首，达到33.43万平方米，上半年顺江及天府新城板块均有较多商铺进入销售市场。城西供应次之，供应达到18.25万平米。而其他方位供应较为均衡，除了城中略低外，供应面积基本集中在8-12万平方米，整体供应方位分化加剧。

　　3.需求特征

　　3.1销售回落

　　2012年上半年，商铺销售稍有回落，月均销售量为4.22万平方米。整体来看，市场从供不应求转为供过于求。由于商铺销售价格增幅较大，较多的自用和投资客户趋向理性，热情暂时有所回落。受限资金等因素，转为观望情绪较多。但市场仍有定价合理，地段较好的商铺销售走俏，表现活跃。

　　3.2套均成交面积渐增

　　2012年上半年商铺的平均成交面积集中在80-140平方米之间，小面积商铺由于面积小、投资门槛低，通常去化较快，市场反应积极。但是伴随新增供应面积的增大，套均成交面积呈逐步上升的趋势，而投资门槛也出现较大程度的上升。

　　3.3销售价格小幅波动

　　2012年上半年商铺平均销售价格为32797元/平方米，环比上涨10.0%，价格呈现平稳上扬。商铺市场出现暂时性过剩，与销售价格有直接的关系。社区型商铺首层价格集中在3-4万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格可达到10万元/平方米以上。

　　二.租赁市场分析

　　1.商圈概况

　　春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，日均客流量达到30-100万，商业繁华，寸土寸金，租金水平较高。

　　除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈为新兴商圈，大多包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，成为区域性的生活中心。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。

　　2.商圈商业存量

　　2012年上半年除万年场商圈其他各大商圈表现较为平静，无新的大型商业项目入市，市场存量保持不变，春盐商圈依旧处于核心地位，与次级商圈共同构成多核心的商业分布格局。万年场商圈的华润万象城交付使用，总商业使用面积达到24.4万平米，定位中高端，辐射范围较广，必将完善城东区域商业配套。

　　2.租金明平稳上扬

　　2012年上半年各商圈的租金均继续呈现小幅上涨趋势。春盐商圈作为成都市的核心商圈，租金从300-2000元/平方米.月不等。其他商圈为次级商圈，租金水平集中在70-500元/平方米.月之间。次级商圈随着区域商业成熟度的提高，租金上涨的空间仍然较大。

　　三.小结

　　1.半年小结

　　上半年的商铺供应量为73.98万平方米，新增供应主要以社区型商铺为主，主要分布在二环以外，城南供应占据首位，供应量最大；上半年商铺成交量为25.32万平方米，销售暂时性回落，但销售价格仍呈现平稳上扬趋势。2012年上半年整体均价达到32797元/平方米。

　　上半年各大商圈表现平静，无新项目交付使用。租赁市场较为活跃，随着近年商铺价格的走高，各个商圈的租金水继续呈现小幅上涨趋势。

　　2.后市预测

　　目前市场中商铺供应量暂时充足，销售趋缓。长期来看，市场中自我持有项目仍然较多。预计未来商铺自用和投资需求保持平稳态势，销售市场在短期难有直接的改观，销售价格短期内上涨的空间不会太大。

　　未来商业供应体量大，多个城市综合体项目都包含有较大体量的商业广场并陆续进入租赁市场，商业广场之间竞争将加剧的同时，市场新的商业格局将形成。

发稿：四川中原审校：刘满桃

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