四川中原：2012年上半年成都市土地市场分析报告

来源: [观点网] 时间: 2012-07-12 17:17

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2012年上半年，成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地31宗，最终成交29宗，成交1436.51亩(含加油站用地)；供应量同比下降44.2%，环比下降41.8%，成交量同比下降39.3%，环比下降38.8%。

　　数据说明：本报告中所提及的住宅及商业数据，均按比例统计，住宅(商业)用地面积=地块总面积×住宅(商业)所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅(商业)楼面地价=住宅(商业)成交总金额÷住宅(商业)总可建面积；另：工业用地数据未计入本报告；

　　一.成都市宏观经济运行概况

　　2012年1-5月，成都市完成固定资产投资2080.3亿元，比上年同期增长16.3%。其中，房地产开发投资完成659.9亿元，同比增长19.3%，占到固定资产投资总额的31.7%。2012年1-5月，成都市实现社会消费品零售总额1345.1亿元，比上年同期增长15.9%。

　　二.2012年上半年土地市场相关政策分析

　　1、成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)

　　主要内容：规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地；商业服务业设施兼容住宅用地，可兼容的住宅建筑容积率与总容积率的比例应不大于30%。

　　政策影响：从土地利用规划层面对城市综合体建设进行规范，对建设综合体的土地性质及商住比例、容积率等方面进行细化规定，防止无序开发。

　　2、关于进一步推进北城改造有关政策的意见

　　主要内容：采取多种方式供地、鼓励社会资金参与改造、实施整体规划统一建设、支持和鼓励国有存量土地再次利用等。

　　政策影响：对北改中涉及土地部分政策予以明确，达到科学整理土地资源，同时吸引社会力量参与，保证“北改”实施速度与效果。

　　三.成都市商品住宅市场整体概况

　　2012年上半年开春后市场处于低迷阶段，但是进入2月后开始回升并提前进入了小阳春，在首套房贷利率回归基准及开发商的“以价换量”，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场开始回暖，成交量也逐渐攀升。市场一路活跃，一直维持到6月开始缓慢下滑。

　　2012年上半年一手住宅市场在小阳春和房交会的双重影响力下，供应出现阶段性高峰，成交呈现波动上升的趋势，出现供不应求的局面。2012年上半年，成都主城区新增供应商品住宅35290套，供应面积为348.98万平方米，环比减少30.7%；成都主城区商品住宅成交41213套，成交面积为378.75万平方米，环比增长23.7%；供需比0.92。2012年上半年刚需集中爆发，主导市场，加之信贷微调，央行降低存款准备率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手，成交量震荡上扬。整体上看，2012年上半年商品住宅市场供不应求，市场较为活跃。

　　四.成都市主城区土地供需市场概况

　　供需骤减市场起伏

　　2012年上半年，成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地31宗(其中2宗地块流拍后再度出让，顺利成交，实际成交31宗)，最终成交29宗(除流拍后再度出让成交的2宗地块外，分别另有1宗地块流拍，1宗因故取消)，总出让面积1562.83亩，成交1436.51亩(含加油站用地)；供应量同比下降44.2%，环比下降41.8%，成交量同比下降39.3%，环比下降38.8%。

　　虽然从数据统计来看今年上半年土地供需为近三年来的新低，但本报告统计的口径以实际交易时间为准，而从5、6月的土地公告情况来看，目前土地市场已经走出低谷，交投十分活跃。

　　2012年上半年，住宅类用地供应728.45亩，成交674.04亩，商业类用地供应845.17亩，成交751.34亩，成交环比分别下跌45.5%和33.4%(不含加油站用地)。

　　小结

　　2012年上半年，土地市场变化明显，1-2月成交的地块中全部为底价出让，而进入三月，同时也是新房市场小阳春开始之际，土地市场也开始出现积极变化：大开发商出手，同时溢价成交出现，这一现象随着时间推移越发显著，除保利、龙湖、蓝光等原本活跃在成都市场的企业外，外来的韩国乐天、台湾远雄也斥资拿地；

　　虽然上半年成交量表现不佳，但这主要是受到前期供应市场不足所致，而二季度以来，政府已经开始进入高频率推地时期，预计第三季度开始，将进入今年的高峰成交时期，溢价土地出现的比例也会随之增大。

　　五.成都市郊县土地供需市场概况

　　2012年上半年郊区县共供应国有建设用地74宗共计7142.75亩，成交62宗共计5872.40亩，流拍(或挂牌终止)12宗，成交率为83.8%，其中住宅及商业用地分别成交2949.46亩、2922.66亩，其供应量和成交量同比分别上涨20.8%和90.9%，环比上涨17.7%和97.9%。郊县商业用地供应同比环比均大幅上涨，与主城区土地商住倒挂趋势相同。各郊县区土地市场冷热变化明显，其中，近郊县区(仅含双流，龙泉，新都，郫县，温江)供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为1980.41亩和1724.47亩，占2012年上半年近郊总量的63.6%和72.2%。

　　供应稳定成交平均

　　2012年上半年各月均有土地供应，1,2月供应量虽大，但受限购令影响，开发商资金链吃紧，拿地热情不高，此时土地市场的特点是流拍率高，底价成交率高。接着3月迎来楼市小阳春，土地市场的成交率也有所上升，但当时楼市的趋势难以预判，故政府没有加快推地节奏，此时供应量成交量均处于低位。后来“红5月”的出现使得住宅市场的成交量再度走高，开发商的对后市的信心有所增强，政府也在6月份再次加快了推地的节奏，而开发商再次展现出了较高的拿地热情，溢价成交频频出现。预计后期土地市场将平稳运行，并暂时处于高位。

　　远郊：供需总量大于近郊，都江堰领跑

　　2012年上半年远郊供应土地46宗，成交38宗，成交率为82.6%。供应土地4514.57亩，成交土地3580.65亩，同比上涨209.87，环比上涨149.07%。在成交的土地中，住宅用地面积为1790.51亩，商业用地面积为1789.55亩，住宅用地与商业面积占比几乎是对半均开，而远郊所成交的土地面积在整个郊区中占比为60.4%，总量上略大于近郊所成交的土地总量。

　　冷热有别逐渐回暖

　　2012年上半年，郊县土地市场变化明显，1，2月的地块多是底价成交，而进入三月之后，住宅市场良好的表现也开始影响着土地市场。大开发商开始在郊县频频出手；蓝光，建工，佳兆业等品牌房企纷纷下手，且多为溢价成交。不同县区的土地市场也是冷热有别，双流、都江堰、新都等供地大户不仅供地数量多，成交率也高。而温江、郫县、龙泉的土地市场上半年则处于低位运行状态。虽然上半年总体成交量与去年同期相比增长并不明显，但这主要是前期市场遇冷，供应上有所缩减导致，而二季度以来，政府已经加快了推地的步伐，预计第三季度开始，土地市场将被继续拉高，流拍将继续减少，溢价成交现象或会继续增多。

　　六.2012年上半年土地市场交易特征总结

　　市场破冰成交抬头

　　上半年土地市场与新房市场一样，表现两极，年初前两月依然延续去年下半年的冰封状态，以底价成交为主，而随着市场走强，土地市场也呈现出新的变化：三月开始，溢价地块重现市场，而随着时间推移，除溢价率不断攀升之外，以往只作壁上观的大开发商开始频频出手，侧面反映开发商对后市信心增强。

　　商住到挂格局依旧

　　从2010年开始逐步改变的供应结构依旧，调控政策同时对地方政府供地及开发商拿地影响巨大，在建商业项目或潜在商业项目量明显增加，拿地开发商实力参差不齐，将对未来数年商业地产产生极大影响。

　　价格回升房企忙储地

　　上半年开发商以价换量加速回笼资金，同时信贷面降准降息利好传来，开发商资金链有所缓解，迫于库存及土地储备不足的现实，房企拿地热情及信心有所恢复，成交价格随之上扬，而保利、龙湖等标杆房企的出手，则为后市回暖增添了砝码。

　　七.土地市场发展趋势预判

　　从近两个月的成交情况来看，目前成都土地市场已经逐渐走出阴霾，之前极度冰封的时期已成过去，正步入正常发展轨道.

　　小阳春、红五月无疑极大提振楼市信心，压抑了一年之久的需求已经按耐不住，调控威力开始消退，而再度出台更严厉调控措施的可能性也微乎其微，从近期的宏观经济形势来看：金融方面的降息降准正处于量变到质变的累积阶段，开发商紧绷的资金链已经得到缓解，出货之余开始关注未来的发展，大开发商的去化速度本就高于市场平均水平，补充土地储备势在必行，作为楼市风向标，标杆房企的动作不仅将影响楼市供需，对购房者心理预期也将产生作用，集体发力抢地，往往会成为楼市转向的信号，同时产生跟风效应；

　　因此，综合政策环境、新房市场表现、大开发商动作可以判断：下半年，若无较大政策影响，土地市场将保持适度活跃，供需、价格都将回归正常水平。