仲量联行：2012年上半年深圳房地产市场回顾

来源: [观点网] 时间: 2012-07-12 16:35

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写字楼市场需求两极化，快速时尚品牌支撑优质商铺市场。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上涨，但涨幅有所放缓。

　　写字楼市场需求两极化，快速时尚品牌支撑优质商铺市场

　　深圳，2012年7月12日—2012年二季度，全球及国内经济增长放缓持续影响深圳甲级写字楼租赁市场，内资企业的租赁需求稍有放缓，外资金融业、高科技产业成为深圳高端甲级写字楼市场的主导力量；随着部分项目空置率上升，租金总体轻微下降；本季可售的写字楼项目增多，自用需求仍为主导；下半年租赁市场面临调整压力，但投资市场仍然保持乐观。优质商铺市场上，随着零售消费增长放缓，本季扩张需求有所减弱。空置率保持在低位；成熟商场在本季需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长；投资市场上分散业权投资活动活跃。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上涨，但涨幅有所放缓。预计开发商推盘增多，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

　　甲级写字楼市场

　　外资金融业、高科技产业需求主导市场。2012年第二季度，全球及国内经济增长放缓持续影响深圳甲级写字楼租赁市场，内资企业的租赁需求稍有放缓，外资金融业、高科技产业成为深圳高端甲级写字楼市场的主导力量。

　　空置率压力上升，租金微降。本季位于福田中心区的分散业权项目大中华国际金融中心竣工，使二季度新增供应达4.4万平方米，上半年累计共12.2万平方米。二季度净吸纳量为6.3万平方米，上半年累计9.2万平方米。本季部分甲级写字楼(尤其是中心区)空置率稍微上升，而新项目出租率下降，使二季度全市空置率从一季度的14%下降1.0个百分点至13.0%，上半年整体上升0.6%。由于整体需求放缓加上空置压力增加，二季度甲级写字楼平均租金轻微下降1.8%，回落至每月每平米160元，上半年累计下降0.7%。单一业权写字楼租金基本保持稳定，但仍有部分业主为缓解空置率对租金作轻微下调。

　　租赁市场现两极化，外资支撑甲级写字楼需求。本季租赁市场继续表现两极分化：一方面，受到欧债危机、出口需求减少、国内经济增速放慢等宏观经济因素的持续影响，企业普遍对2012年的利润增长看淡。因此，在考虑搬迁、续租时，企业为节省租金成本更倾向续租，或搬迁至乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。例如，精密连接器制造商安费诺中国从福田中心区的地铁大厦搬迁至科技园的康佳大厦，租下1500平方米面积。尤其对于华南区总部设置在香港或广州等地的企业，其在深圳的租赁计划更容易受经济形势影响。

　　另一方面，承租能力较强的企业对新入市的甲级或超甲级写字楼的需求相对旺盛。相比于上两季度以内资公司租赁需求为主导，2012年二季度高端物业的租赁成交则以外资公司占多，且以续租并扩充为主。从行业来看，金融业及高科技产业带动租赁需求。例如，穆迪于嘉里建设广场先后续租并扩充了总共约4500平方米的面积；渣打银行从地王大厦搬迁至京基100，租下约1万平方米；松下电器从卓越时代广场搬迁至嘉里建设广场二期，租下约4500平方米。

　　可售项目增多，自用需求仍为主导。资本市场上，二季度信贷环境有所放松，促进了分散业权项目的投资活动。同时，开发商为了缓解信贷及资金压力，在本季推出更多本来是单一业权的项目作销售。一手写字楼的售价也较一季度有所下调，吸引了更多自用需求。二手市场方面，受到经济因素影响，虽有少数业主为缓解资金压力进行降价促销，但大部分小业主仍然惜售。二季度甲级写字楼平均资本值为每平方米44600元，环比下降1.4%。

　　新增供应以自用为主，空置率保持稳定。下半年预计将有24万新增供应，其中约55%面积由投资方持有。2012年至2013年底，预计新增供应将有近63万平方米，并会逐步推出市场预租。庞大的供应量，加上短期没有较大增长的需求，将压抑短期租金的增长幅度。然而，在未来半年新增供应中，有55%的面积已经确定由发展商或投资方自用，所以预计2012年净吸纳量仍然较为乐观，空置率仅小幅上升。

　　租赁市场面临调整压力，投资市场保持乐观。展望下半年，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，深圳写字楼租赁需求保持稳定，但经济增长放缓，企业的承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求。货币政策的调整将有利国内经济环境，内资企业的租赁需求有望在年底增加。虽然预计下半年空置率将保持稳定，但是，在整体需求疲软的环境下，新增供应将削弱租金增长能力，下半年租金可能面临挑战，在甲级写字楼两级分化的趋势下，中心区一些中等档次但租金较高的甲级写字楼的压力将加大。

　　投资市场方面，预期下半年货币政策持续宽松，流动性增加对写字楼投资有一定的刺激作用。随着市场气氛改善，投资者将较上半年乐观。自用需求继续支撑写字楼买卖活动，整体资本值将保持稳定。

　　优质商铺市场

　　零售消费增长放缓，扩张需求减弱。2012年1至5月，受宏观经济增速放缓、物价高企等因素影响，深圳社会消费品零售总额录得1541亿元，同比增长14.1%，增幅较2011年同期的17.1%有所下滑。受外围经济因素影响，加上国内租金成本、人力成本及信贷成本增加，零售商利润普遍受到影响，导致品牌扩张需求有所减弱。

　　虽然整体零售租赁需求放缓，但从行业看，快速时尚品牌仍保持活跃，且新店均集中在较成熟的商场。例如，Zara在海岸城租下约1,400平方米的概念店，H&M在益田假日广场再扩充300平方米左右，Mango和Muji在福田区的Coco Park开新店等。也有新品牌落户深圳，例如苹果即将在益田假日广场开设华南区首家Apple Store，面积约为1,000平方米。

　　空置率持续低位。二季度的优质商铺市场有新增供应4万平方米，净吸纳量约29,000平方米。本季净吸纳量主要来自新增供应，加上其他商场空置率保持在低位，二季度优质商铺市场空置率下降0.4个百分点至3.2%，上半年整体空置率则较去年第四季度微升0.2个百分点。

　　本季度位于福田中心区的卓越InTown正式开业。项目负一层的餐饮及超市部分自去年11月开始试业。项目目前入驻率约75%，以配套餐饮以及中档服装吸引白领一族及年轻消费者群，现时主要租户有岁宝百货旗下的Smart国际精品超市、澳门适香餐厅、联想旗舰店，服装品牌方面包括Eva Ouxiu、Pinko、Psalter和Amass等。

　　成熟商场主导需求，租金小幅增长。本季成熟商场的租赁需求较为强劲，并推动整体租金水平上涨，而整体租赁市场则较为平淡。二季度全市优质商铺首层平均有效租金录得每月每平方米939元(基于实际面积)，环比有1.6%的小幅上涨，但增幅水平略低于一季度的2.8%；上半年录得累计租金增幅为4.4%。

　　分散业权投资活跃，资本值轻微上扬。投资市场上，随着信贷环境放松，二季度的分散业权项目投资活动增多。同时，开发商为了缓解信贷及资金压力，推出了更多原本作为单一业权的项目作分拆出售。例如，天利集团将位于南山的天利名城一、二层的铺位分拆出售。由于市场气氛活跃，二季度优质商铺资本值环比增长1.7%，增幅略高于租金。

　　整体需求放缓，租金升幅收窄。2012年下半年新增供应18万平方米，新增项目包括宝能太古城和星河龙岗CocoPark，两个项目均有较高预租率。预计年底全市总存量将达190万平方米。仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡认为，经济增长放缓、零售消费增幅减弱和租金成本人力成本等因素影响零售商利润，将制约下半年零售扩张需求。下半年空置率将有微升，加上需求下滑，平均租金增长空间将会受限。关内成熟商场对零售商仍有一定吸引力，同时，百货、超级市场和零售商继续向深圳关外拓展。2012年内地服装品牌销售不佳，部分品牌6月中已开始转季打折，反映零售商对销售量的忧虑。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上升，但涨幅有所放缓。投资市场上，发展商因资金压力持续，可能推出更多可售项目，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

　　市场前景

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“展望2012年，国内外经济环境不明朗因素持续，整体需求下滑。大部分企业对租金预算持续收紧，制约部分写字楼搬迁需求，再加上发展商资金链仍然十分吃紧，预计他们会进一步让利，压缩写字楼租金增长空间。整体而言，我们预期商业地产市场倾向于平稳发展，并很大程度上取决于政府扩大内需政策的力度。总部经济的发展有望加快带动产业链升级，并将成为未来深圳经济增长的重要支柱。